论文营改增对房地产企业税负利润影响探析是适合税负论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关税负率一般控制在多少?开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
摘 要：2016年5月1日,我国开始全面实施“营改增”,营业税彻底退出历史舞台.作为“营改增”最后一批试点行业,房地产业近两年来波动较大.文章以淮安市房地产企业为例,研究“营改增”对各税种的影响及对房地产企业总税负及利润的影响.
关键词：“营改增” 房地产企业 税负 影响
一、研究背景及意义
（一）税制改革回顾.我国的税收制度是根据国家的政治、经济需要而制定的,每次税改都彰显了国家治理的新高度.回顾我国的税改历程,可以分为以下几个阶段,第一阶段（1950—1957年）,内容为统一全国税政,建立调整新税制；第二阶段（1958—1978年）,内容为改革工商税制、统一全国农业税；第三阶段（1979—1993年）,税改随着改革开放的步伐加快,主要对不同规模、不同行业、不同盈亏的企业开征国营企业所得税,逐步实现税利并存向以税代利转变；第四阶段（1994—2011年）,在建立社会主义市场经济大背景下,以“统一税法、公平税负、简化税制、合理分权”为指导,实行分税制改革；第五阶段（2012年至今）,在“十二五”规划纲要指导下,掀开“营改增”浪潮.2012年1月1日,首先在上海试点交通运输业和部分现代服务业“营改增”；同年8月至年底,“营改增”范围扩大至10个省市,新增广播影视作品的制作、发行、播放试点行业；至2013年8月,“营改增”试点推广至全国；2014年1月1日,铁路运输和邮政服务业纳入“营改增”试点范围,交通运输业全面实行“营改增”；2014年6月1日,电信业纳入“营改增”范围；2016年5月1日,“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围.至此,营业税退出历史舞台.
（二）淮安市房地产业发展现状.淮安市房地产业近几年来发展迅速,万达、绿地、融侨、恒大等名企的进驻使得淮安市的楼盘品质得以提升,人们对住房的需求强烈,房价不断上涨.随着城市扩张,中心东移,核心区土地资源减少,淮安经济开发区和淮安新区成为今后房地产市场发展的重点.2016年淮安市房价持续上涨,房地产业火爆程度惊人.以淮安市某楼盘为例,2016年5月1日“营改增”以后房价持续上涨,期间略有跌幅,5月19日住宅均价为6 000元/平米,6月15日为5 600元/平米,之后逐渐上涨,12月底住宅均价达8 600元/平米,后又涨到9 500元/平米,2017年初10号楼房价每平超过1万元,至今仍在上涨.
（三）研究意义.2016年底召开的 经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位.在上述背景下,研究“营改增”对房地产企业的影响很有必要,尤其是对企业税负和利润的影响是政府、税务部门,乃至企事业单位特别关心的问题.本文以淮安市三家房地产企业的三个房地产项目数据为例,阐述“营改增”后的进项税抵扣问题、“营改增”前后各税种的变化及总税负的变化,以期为房地产业实施“营改增”政策提供理论参考,具有一定的现实意义和社会价值.
二、“营改增”对淮安市房地产企业税负的影响测算
（一）基本数据资料.淮安市三家房地产企业的三个房地产项目数据资料见表1.
（二）“营改增”前后相关税金的计算方法.不考虑金额较小的税种,“营改增”前,房地产企业销售房地产涉及的税种有营业税（5%）、城建税（城市为7%）、教育费附加（3%）、土地增值税、企业所得税（25%）；“营改增”后,房地产企业销售房地产涉及的税种有增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税.“营改增”前后的涉税处理见表2.
（三）“营改增”前后相关税额的测算.计算增值税进项税时,可抵扣进项税的计算见表3.根据表3所列费用分析进项税抵扣情况：土地使用权出让金、土地征用及拆迁补偿费为企业向政府缴纳,不能取得增值税专用 ,进项税不得抵扣；前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用,综合考虑可按现代服务业“营改增”后6%的税率抵扣进项税；建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费,可按建筑业“营改增”后11%的税率抵扣进项税；销售费用、管理费用,大部分为售楼人员的工资,不能取得抵扣 ,不得抵扣进项税,少部分为可抵扣进项税的广告 费,综合考虑可按10%的比例和现代服务业6%的增值税税率抵扣进项税,即0.6%的税率；财务费用,按金融业“营改增”后6%的税率抵扣进项税.
三、“营改增”对淮安市房地产企业税负及利润的影响分析
（一）“营改增”对销售收入的影响.如下页表4及表5所示,“营改增”前,三家房地产企业三个项目的销售收入分别为含营业税收入12 680万元、109 300万元、18 732万元；“营改增”后,企业销售房地产按转让不动产缴纳增值税,由于增值税是价外税,企业实际销售收入为名义销售收入/（1+增值税税率或征收率）,即分别为10 837.61万元、 93 418.80万元、16 010.26万元.可见,“营改增”使淮安市房地产企业收入相对下降.
（二）“营改增”对各税种的影响.“营改增”前淮安市三家房地产企业三个项目分别缴纳营业税634万元、5 465万元、936万元,“营改增”后淮安市房地产企业三个项目分别缴纳增值税1 782.83万元、15 208.30万元、2 671.87万元,缴纳增值税额明显高于营业税额；城建税、教育费附加的计税基础为增值税、消费税、营业税三项流转税之和,作为一般纳税人的房地产企业“营改增”后适用的增值税税率为17%,高于“营改增”前适用的营业税税率5%,因而“营改增”后城建税、教育费附加较之前有所增加；计算增值税时准予扣除项目中的税金包含营业税不含增值税,因而“营改增”后准予扣除项目的金额减少,增值额升高,土地增值税提高,“营改增”前三个项目应纳土地增值税分别为 3 290.26万元、17 276.06万元、5 559.32万元,“营改增”后应纳2 741.26万元、13 149.69万元、 4 667万元；受营业税、城建税及教育费附加、土地增值税的影响,“营改增”后企业所得税的应纳税所得额减少,应纳企业所得税减少.
由此可见,“营改增”政策实施后,原营业税改交增值税,城建税及教育费附加、土地增值税的变化和企业所得税的变化相反,说明“营改增”对房地产企业的税负起到了调节作用.
（三）“营改增”对总税负及利润的影响.“营改增”前淮安市三家房地产企业三个项目的总税负分别为5 313.64万元、33 600.27万元、8 582.24万元,利润分别为5 303.92万元、4 1250.85万元、7 970.62万元；“营改增”后总税负分别为 5 794.67万元、38 033.30万元、9 272.01万元,利润分别为4 583.13万元、34 442.94万元、6 984.43万元.可见,“营改增”使房地产企业的总税负升高,利润下降.S
参考文献：
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[2]姬昂.浅析“营改增”后房地产企业税负变化[J].财会通讯,2017,（1）.
[3]张丹,王肖肖.“营改增”对房地产行业的影响及筹划对策[J].商业会计,2016,（13）.
[4]孔德軍,田小燕.税法基础[M].淮安：机械工程出版社,2017.
作者简介：
查小玲,女,江苏财经职业技术学院专任教师,管理学硕士；研究方向：财务会计、审计.
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参考文献：
1、 营改增对房地产企业税收的影响 摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。。
2、 营改增对房地产企业税收影响筹划 【摘 要】在市场化经济时代，社会经济快速发展，为了适应新的经济形势所带来的机遇与挑战，我国在相关方面做出了重要调整，如产业结构、发展策略以及相关。
3、 营改增对房地产企业税负影响和分析 【摘要】本文基于营改增”政策，通过对国内中小企业房地产企业的现状进行了分析与整理 探究了在该政策下房地产企业前后税负与市值变化的原因，根据内外部。
4、 营改增对房地产行业税负影响应对措施 摘要：“营改增”是我国确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重点举措。在2016年政府工作报告中提出的第一项改革措。
5、 营改增对房地产企业税负和盈利影响 摘要：营改增”是我国为完善税制，消除重复征税的问题，促进社会经济结构调整而实行的税收体制改革。目前有很多行业已经实施营改增，根据国家统一的部署，。
6、 营改增对建筑企业税负影响 【摘 要】 2016年5月1日起，建筑业开始实施营改增。国家实施营改增的目的是为了解决营业税体制下重复征税的问题，完善抵扣链条，降低企业税负。文。