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摘 要：当前我国房地产产业快速发展,逐渐成为我国国民经济的支柱产业,房产业企业发展一直倍受关注.营业税改增值税后,房地产企业税负发生了一定变化.本文从基于营改增这一政策,对该政策下的房地产企业税负变化进行了分析,然后提出了相应税收筹划措施,更好适应的营改增带来的一系列变化.
关键词：营改增；房地产企业；税收筹划；税负变化
营改增税是我国税收管理领域的一项重要的改革措施,不仅可以减少企业税收负担,也促进了国民积极发展,在我国经济社会发展中起着重大作用.作为一种减税政策,营改增对当前我国企业税收筹划产生了重大影响,其中包括房地产企业.为了更好的应对这种税收政策变化,应当了解营改增下的房地产税负变化情况,结合实际情况进行税收筹划,充分发挥营改增政策的积极作用.
一、营业税改增值税下的房地产企业税负变化
(一)税负加重
营改增后,房地产企业税负发生了一定变化,即自身税负加重,一定程度上了增加了企业经济发展,有碍于企业正常发展.营业税改增值税必然本身是一种减税政策,为什么会增加房地产企业税收负担?综合分析,主要包括两个方面原因[1]：第一,房地产企业在建设过程中很难取得增值税 ,特别是一些劳务施工项目如相关施工设备多为个人提供,能开具增值税专用 税负低,抵扣税款随之减少,自然增加税收负担；第二,房地产企业如选择甲供方式,自行采购的沙石、土方开挖等劳务无法取得增值税 或合作方将税收成本计入合同中,转嫁至房地产企业税收成本负担.由于以上两个方面因素,房地产企业无法取得增值税专用 抵扣税款项目的机会或是低进项税率抵扣,不能充分利用营改增的优惠政策,一定程度上加大房地產企业税收负担.
(二)土地增值税计算及土地出让金抵扣
土地增值税的计算由于涉及房地产取得收入和扣除项目两方面,调整也较其他税种复杂.财税【2016】43号规定计算土地增值税的收入为不含税收入,当前房地产企业多采用商品预售模式,规定了增值税的纳税义务时间和原营业税不同.营改增后,增值税的缴纳环节,预收房款时按3%预缴增值税,确认收入时计算销项税额,此变化对土地增值税的计算都产生了一定的影响.在预缴增值税后再按2%预缴土地增值税.这些对在市场竞争激烈且利润空间压缩的房地产企业来说无异是增加了资金成本负担.开发的土地基本由政府通过招挂拍取得,政府开出行政事业性收据,没有增值税专用 进项抵扣,计算抵扣复杂,在清算时易产生差漏.
二、营业税改增值税下的房地产企业税收筹划措施
营业税改增值税,其目的是减轻企业税收负担.然而实际经营中,受以上两个方面影响,房地产企业在建设环节难取得增值税专用 抵扣税款或税款率低,不仅没有减轻税收负担,反而增加了税收负担.为消除这种不利影响,房地产可以采用以下税收筹划措施.
(一)对增值税专用 加强使用管理
为充分利用营业税改增值税的优惠政策,减轻税收负担,房地产企业必须加强对增值税专用 的使用管理,正确合法取得更多的增值税专用 ,用以抵扣税款.为做到这一点,房地产企业应当做好这些工作[2].第一,注重内部财务人员岗位培训,加深财务人员对营业税改增值税的认识,了解该项减税政策的具体内容,增强财务人员的税收筹划能力.然后,日常工作中加强对增值税专用 的使用管理,尽可能和能够开具增值税专用 的企业合作,获得更多的增值税专用 ,以便增加税款抵扣额,降低企业税收负担；第二,注重增值税专用 的及时性.获得增值税专用 后,及时用于税款抵扣,以免出现抵扣业务不及时情况；第三,提高税收筹划工作效率,也可以提高房地产企业税收工作成效,便于降低税收负担.
(二)做好施工合同签订筹划工作
在房地产项目开发建设过程中,房地产企业要和一些施工企业合作,和之签订合同时应当进行科学合理的筹划,对包工包料、加工材料两种方式进行事前税收测算.在营业税改增值税后,不同的施工合同签订方式,有着不同的税负影响.因为在营业税改增值税下,房地产企业归属于一般纳税人,其增值税率为11%.房地产企业可以从也是一般纳税人资质的施工企业合作获得相应的增值税专用抵扣 ,能降低11%的税收负担.如果房地产企业不采用以上两种方式,自行采购材料,从材料供应商处获得的增值税专用抵扣 进项抵扣税率是17%,高于从施工企业处获得的增值税专用抵扣 进项抵扣税率,目前施工劳务方面基本无法取得进项税率抵扣,劳务成本相应增加随之转嫁至房开企业.所以,从以上角度看,房地产企业和施工企业签订合作合同时,要做到两权相害取其轻,对合同签订方式上做出合理的规划安排,尽量减少税
收负担.
(三)在材料采购上进行合理规划
在营业税改增值税下,房地产企业作为一般纳税人,在材料采购上需要和开具增值税专用抵扣 的材料供应商合作,唯有这样才能获得较多的增值税专用抵扣 ,提高进项抵扣率,达到降低税收负担目的.基于这样的考虑,选择材料供应商时,不仅要考虑成本、质量等方面因素,还要考虑是否具备增值税专用抵扣 开具能力.根据当前的营业税改增值税政策规定,房地产企业选择材料供应商时应当注意几点[3]：第一,面对一般规模纳税人和小规模纳税人时,可以选用一般规模纳税人的材料供应商,因为小规模纳税人不具备开具增值税专用 的能力；第二,面对的材料供应商都为一般规模纳税人时,由于进项抵扣税率有6%、11%、13%、17%四种情况,房地产企业可以选择采购价格相对合理、进项抵扣税率较大的材料供应商.
倘若房地产企业选择了不具备开具增值税专用抵扣 的材料供应商,为减轻税收负担,房地产企业可以和材料供应商协商,要求其向其主管税务机关申请 率为3%增值税专用 ,一定程度上也可以降低税收负担.从税收负担减轻角度看,房地产企业应要尽可能和开具增值税专用抵扣 的材料供应商合作,这样的税收筹划才利于降低房地产税收负担.
(四)改善经营模式
近些年,由于我国房地产行业迅猛发展,房价基本实现市场化,房地产企业已经很难利用价差异转移税收负担,背负的税收负担较重.这种情况下,房地产企业可以考虑调整经营方式,一是将更多的业务精力放在商业住宅开发建设中,便于利用价格调控转移税收负担,将自身上的一定的税收负担转移到购买者身上,进而降低自身的税收负担；二是走差异化、个性化经营,一定程度上获得更高的销售价格从而达到利润最大化；三是实行相关多元化经营,将业务分拆、细化,从生产建设、装修、经营、智能服务这几个方面对传统市场的突破从而获取更好的经
济利益.
当然,房地产企业调整经营方式前,应当对房地产市场需求有全面的调研分析,针对需求做出调整,不可为减轻税收负担而盲目调整经营方式,容易造成经营决策失误,走上覆灭的道路.所以,房地产企业进行经营方式和业务调整时,需结合当前房地产市场的实际需求情况,确保经营决策科学、准确,实现稳定发展,获得可观的经济效益.
三、结论
综上所述,对于房地产企业而言,营业税改增值税后,由于增值税专用抵扣 获取等方面因素影响,税收负担有了一定增加.为减轻税收负担,房地产企业可以从增值税专用 使用管理、施工合同签订筹划、材料采购规划、经营模式调整等方面入手,通过合理的税收筹划来降低税收负担,使房地产企业更好的适应营业税改增值税带来的变化.
参考文献：
[1] 金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计,2015（05）：64-65.
[2] 毛明清.基于营改增后的房地产企业税收筹划探析[J].中国经贸导刊,2016（17）：56-57+63.
[3] 何玉兰.房地产企业营改增后的税收筹划分析[J].现代经济信息,2017（01）：185-186.
（作者单位：中国电子北海产业园发展有限公司）
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参考文献：
1、 营改增对房地产企业税收影响筹划 摘要：从税制改革的初衷而言，其在于消除过去的重复征税问题，进而销项税减去进项税而降低企业的纳税负担。房地产企业唯有从完善税收筹划中来尽最大可能获。
2、 营改增后房地产企业税收筹划 [摘 要]从2016年5月1日开始，我国在全国范围内全面推广营改增试点工作，将金融业、生活服务业、房地产业以及建筑业都纳入了营改增试点范围。实施。
3、 营改增对房地产企业税收的影响 摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。。
4、 营改增对房地产企业税收影响筹划 【摘 要】在市场化经济时代，社会经济快速发展，为了适应新的经济形势所带来的机遇与挑战，我国在相关方面做出了重要调整，如产业结构、发展策略以及相关。
5、 营改增政策下企业税收筹划 摘 要：“营改增”政策的实施是我国税制发展中一项重要的政策，增值税与营业税是我国两种重要的税种，“营改增”政策出台之后，营业税将会慢慢的推出税制。
6、 营改增政策下企业税收筹划 【摘要】“营改增”政策的落实对企业发展起到一定影响，为企业带来发展的同时也带来诸多不利影响，纳税人应在熟悉相关法规前提下，利用优惠政策来做好税收。