论文营改增后房地产企业税收筹划相关分析是大学硕士与本科税收筹划毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写税务筹划如何合理避税方面论文范文。
摘 要：为了减少重复征税,降低企业税负,使全社会生产经营活动形成全链条抵扣环节,我国于2011年经国务院批准实行“营改增”试点工作,自2016年5月1日起在全行业全面实施“营改增”.房地產行业上下游企业众多,“营改增”后税负相差较大,为控制房地产行业的税务成本,本文试图分析营改增对房地产行业税负的影响,为税收筹划提供参考意见.
关键词：营改增；房地产；税收；筹划
为了促进经济发展,降低企业税负,减少重复征税,税制改革提上日程并于2016年5月1日在全行业实施营改增.因为房地产企业进项抵扣较少,营改增政策的推开,对于房地产企业税负的影响是不利的.在这种情况下,房地产企业需要根据行业特点和实际情况,在营改增后进行税收筹划工作,控制税负,保证企业的盈利能力.
一、营改增对房地产企业纳税影响
（一）上游行业税负增加转嫁到房地产行业.房地产行业的上游行业涉及建筑工程施工、设备安装服务、修缮服务等行业,这些行业原营收税征收率为3%,而营改增后,这些行业的税率改变为11%,税负较征收营业税时代大大增长,为了降低自身企业的税负,上游企业存在将税负向下游企业转移的动机和必要性.
（二）房地产行业营改增改革增加行业税负.房地产企业原营业税税率为5%,实行营改增后,小规划模纳税人和一般纳税人在2016年4月30日之前的老项目可以适用5%的简易税率纳税,但不得抵扣进项税；一般纳税人在2016年5月1日及以后的新项目一律适用11%的增值税率.房地产行业成本中,土地成本、人工成本、土地增值税等占较大的比重,而这些成本均无法取得进项税金进行抵扣；此外,房地产行业的毛利率较高,如果按照11%的税率征收增值税,房地产企业的税负将大大高于征收营业税的税负.
（三）房地产租赁业务税负大幅增加.在房价高企的今天,国务院 出台关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见,鼓励房地产开发企业开展住租赁业务,发展租赁地产.因此在可预见的未来,房地产企业自持物业出租的经营行为将为越来越普遍.房地产企业自持物业出租在营业税制下,按5%征收营业税.而营改增后,不动产融资租赁服务和不动产经营租赁服务税率均为11%,并且不动产租赁经济活动中的成本和进项税几乎可以忽略不计,因此,客观上房地产自持物业出租经济行为的税负将显著增加.
二、对房地产企业营改增后的税收筹划工作分析
基于以上营改增对房地产企业税收变化的影响分析,为了低房地产企业税负,有必要对房地产企业所涉及的成本、进项税进行挖掘,从源头上设计经营模式,挖掘增值税进项税,尽量选取适用较低的增值税销项税,以降低企业税负,保证房地产企业经营利润.
(一)对企业各个经营活动税收进行筹划
在对房地产企业的各个经营活动进行筹划工作中,需要房地产行业上下游链条企业进行分析,并依据相关法律法规对其筹划税费.在实际工作中,可以从三个方面进行完善.一是对于房地产一般纳税人企业,要从资金筹集、土地取得、建筑施工、材料提供等环节进行全链条控制,保证每个环节中的费用、成本都能提供可供抵扣的增值税进项 ；二是,加强对合作企业和供应商的管理.在经营活动中,尽量选择一般纳税人作为企业的供应商和合作企业,以保证抵扣链条的完整性.在仅有小规模纳税人可供选择作为供应商时,要分析核算供应材料的价格,扣减因无法获取增值税进项 而造成的税负增加部分,以控制材料采购实际成本；三是对税率差异进行分析,利用税率差异降低企业税负.例如我国现行增值税体制下,销售或者进口货物,提供加工、修理修配劳务的,适用增值税率为17%,而房地产企业的税率为11%,也就是如果采购或者进口货物,或者采购供应商提供的加工、修理修配劳务,进项和销项税率差异6%,可以多抵扣6%的进项税,一定程度上降低了房地产企业的税负.
（二）利用新老项目过渡期间的税收优惠政策进行税务筹划
因为全面营改增政策出台时间紧迫,并且“营改增”后对房地产企业税负的冲击,国家税务总局地房地产行业“营改增”做了过渡性安排.以全面推行“营改增”时间作为节点,2016年4月30日以前的房地产建设项目或者房地产出租老项目,可以选用5%的税率实行简易征收,2016年5月1日及以后的房地产建设项目适用11%的税率.房地产企业应充分利用该政策 ,基于对项目立项时间、施工许可时间和建筑工程施工合同时间等进行判断,符合条件的,尽量选取简易税率进行纳税,充分利用老项目的过渡期税率优惠政策.目前简易适用税率为5%,房地产项目销售额或者出租额为不含税金额,因此其销项税计算为：销售额或出租收入/（1+5%）*5%,而在原征收营业税的税制下,企业需要缴纳的营业税为：销售额或出租收入*5%.
（三）利用集团企业间的内部定价和业务协作进行税务筹划
房地产企业销售和自持物业出租经济业务中涉及到的税种有增值税、城建税和教育费附加、房产税、 等.企业在进行税务筹划的时候,可以在保证总体收入不减少的情况下,在高税率和低税率的税目项下进行合理安排,将一部分应当适用高税率的收入通过经济活动的设计,流向低税率的税目中.如房地产自有物业出租适用税率为11%,而同时,房地产企业可以设立物业管理公司对自有物业进行物业管理.根据财税[2016]36号文的规定,物业管理服务属于现代服务业,适用6%的增值税税率.房地产企业可以根据行业特点和国家规定,在自有物业出租时,通过和物业管理公司的服务定价,将一部分物业出租收入转化为物业管理收入,实现高税率税目的收入向低税率税目流转,从而总体上降低企业税负.
(四)利用经营模式的设计进行税收筹划
现有房地产企业税负较高的一个主要原因,是房地产部分成本无法取得进项 而没有进项抵扣.为有效进行税务规划,降低企业税负,在不影响成本的前提下,企业可以设计经营模式,改变自有经营业务为服务外包的模式.如1.在涉及拆迁时,房地产企业向被拆迁个人支付的拆迁补偿和各种费用均无法取得增值税专用 ,也无法进行进项税抵扣.房地产企业的拆迁成本在总成本中占有较大的比重.在此情况下,房地产企业可以将拆迁业务进行外包,引进专业的拆迁服务公司提供拆迁服务.房地产企业一方面减少拆迁方面的人力成本和费用成本,另一方面能够取得拆迁服务公司开具的服务 ,实行增值税进项抵扣.2.房地产企业也可以跟政府谈判,由政府进行拆迁,企业将应承担的拆迁成本和费用一并计入出土出让成本,向政府缴纳土地出让费用,受让政府拆迁完成后的熟地.而根据财税[2016]36号文,房地产企业可以扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额计算应缴纳增值税销项税.在此业务模式下,房地产企业扣除成本高于自行拆迁时的扣除成本,计算销项税额的基数减小,相应降低企业的税负.3.挖掘增值税进项税抵扣潜力,增加进项税抵扣范围.房地产企业的人力成本在企业总成本中占比也较高,并且没有进项税 .而随着专业服务公司的蓬勃发展,房地产企业可以考虑将部分人力资源进行外包,由专业人力资源服务公司提供人力资源服务.通过这种模式,房地产企业可以获取人力资源服务公司开具的服务业 ,并进行进项税的抵扣,降低企业税负.
三、总结
房地产企业在“营改增”后,其税负应该较以前是上升的,为了降低企业税务,房地产企业应尽可能增加可抵扣能的增值税进项税额.坐过流程设计、商业模式变更、充分利用税务优惠政策等进行综合筹划,增加企业盈利能力.
参考文献：
[1] 乐山市地方税务局.“营改增”后做好房地产税收一体化管理工作的思考[J]. 乐山市委党校学报,2015,17（04）：75-77.
[2] 刘鑫.基于营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策探究[J].大科技,2016,（25）：264-265.
[3] 杨伟丽.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界,2016,（11）：323-323.
[4] 周游,曹兰玉.营改增对湖南服务型制造业的税收效应分析——以房地产行业为例[J].山东纺织经济,2017,（04）：26-27,23.
[5] 毛贤丰.营改增对房地产企业的影响[J].财经界,2015,（32）：256,258.
作者简介：
刘小云,深圳市宝安区政府投资项目审计中心.
总结:该文是关于税收筹划论文范文，为你的论文写作提供相关论文资料参考。
参考文献：
1、 营改增对房地产企业税收影响筹划 摘要：从税制改革的初衷而言，其在于消除过去的重复征税问题，进而销项税减去进项税而降低企业的纳税负担。房地产企业唯有从完善税收筹划中来尽最大可能获。
2、 营改增后房地产企业税收筹划 [摘 要]从2016年5月1日开始，我国在全国范围内全面推广营改增试点工作，将金融业、生活服务业、房地产业以及建筑业都纳入了营改增试点范围。实施。
3、 营改增对房地产企业税收的影响 摘要：“营改增”税制改革是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻改革。自2011年通过该试点方案以来，“营改增”的试点范围便不断扩大。。
4、 营改增对房地产企业税收影响筹划 【摘 要】在市场化经济时代，社会经济快速发展，为了适应新的经济形势所带来的机遇与挑战，我国在相关方面做出了重要调整，如产业结构、发展策略以及相关。
5、 营改增政策下企业税收筹划 摘 要：“营改增”政策的实施是我国税制发展中一项重要的政策，增值税与营业税是我国两种重要的税种，“营改增”政策出台之后，营业税将会慢慢的推出税制。
6、 营改增政策下企业税收筹划 【摘要】“营改增”政策的落实对企业发展起到一定影响，为企业带来发展的同时也带来诸多不利影响，纳税人应在熟悉相关法规前提下，利用优惠政策来做好税收。