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2015年底,经济工作会议正式确立房地产“去库存”基调,各地房地产宽松政策随后接连出台.春节过后,北上广深等一线城市房价暴涨,上海各交易中心再现排队抢房热潮,出现“恐慌性”购房；部分二线城市也开始回温,整体来看,呈现总量放缓、区域分化,和数量泡沫并存的局面.专家提醒,未来楼市去库存难度仍然较大,且风险系数不断提升.
房地产去库存难度加大
我国房地产库存压力一直未减.最新数据显示,2015年末,商品房待售面积71853万平方米,较2014年末的62169万平方米再度增加,这意味着,在去库存一年后,我国房地产库存并未能如预想,再增近万亿.
2015年,30个大中城市数据显示,一线城市商品房成交面积增长32.1%,二线城市增长22.6%,三线城市增长13.6%,四线城市预计增速更低.
这表明,2015年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量,但弹性明显不同,一线城市受益最明显,二线其次,三四线城市最弱.
库存分化问题的另一个显性指标是房价,2015年一线大涨,二线小涨,三线下跌.统计局70大中城市房价数据显示,2015年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%）,二线城市略涨（1.6%）,三线城市下跌（-2.2%）.
综合来看,各地区房地产库存呈现三轨运行态势.三四线省市库存水平明显偏高,而且销售弹性低,库存问题最严重.一二线库存水平差异不明显,但一线城市销售弹性高,库存压力小,二线城市销售弹性适中,库存有压力,但有解决潜力.2015年一线城市房价大涨,二线小涨,三线下跌,凸显了不同地区的库存问题.
对于楼市库存高企的困局,国务院发展研究中心副主任王一鸣表示,按照2015年全年销售面积测算,目前中国房地产库存消化需6至7个月；如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径,库存消化需5年零9个月；加上大口径待开发面积,库存消化需6年零5个月.商业用房和办公用房去库存压力更大,按最宽口径测算,将达10年10个月.
投资集中转至一二线城市
目前来看,房企方面投资集中至北上广深四个一线城市和部分重点二线城市.多数三四线城市开发商的一些项目已经不赚钱了,正在遭受多重打击.
泰禾集团董事长黄其森表示,目前绝大多数三四线城市不仅库存很高,还面临人口持续流出压力.因此从2015年开始,公司放弃了激进的拿地方式.“我们现在投资开发已非常审慎,只在适合的城市、拿适合的地块,人口流入大城市的趋势在短期内无法逆转,因此泰禾将主要布局一线城市,以及杭州等二线经济发达城市.”据悉,泰禾集团2015年共拿下六宗地块,全部位于北京、上海、深圳、杭州.
由于牵涉到产业布局等多方面因素,如医疗、教育等问题并非在短期内可以解决,因此全国重点城市房地产开发热的趋势难以改变.旭辉集团董事长林中也认为,“今后只会在全国25个重点城市投资开发.未来,一、二线城市的交易量约占全国所有城市交易量的45%.”
楼市去库存温州经验
国泰君安首席宏观分析师任泽平表示,从房地产周期来看,去库存短期见效方式主要是金融,而长期则有赖于人口政策的变化.
房地产短期看金融,长期看人口.房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响,长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响.因此,从房地产周期来看,去库存短期见效方式主要是金融,而长期则有赖于人口政策的变化.
从政府的利益诉求来看,尽管去库存手段较多,但“宽货币”与“加杠杆”等可能会被过度依赖,因其短期销量弹性大.
任泽平认为,扩大需求是去库存的关键.去库存被视为“做加法”,而扩大需求有很多办法,包括引入外来人口（农民工市民化等）,增加居民收入（改善收入分配）,增加城市基础设施配套,改善居住环境等.但这些政策见效比较慢,例如农民工市民化需要很多配套措施,难以在1-2年取得突出性成效.
在他看来,短时间内,政府去库存最可能被依赖的是宽货币、加杠杆等见效快措施.政府会优先选择见效快的办法来扩大需求,降息、降低首付、购房补贴或降低房产交易税等都是选项,对应的分别是宽货币、加杠杆和宽财政.
我们都知道,温州房地产库存一度非常高,2011年温州施工面积与销售面积之比为23.8年,意味着按照当时的销售速度,温州的商品房库存需要约24年才能消化完毕.这么高的库销比,远超当前库存最多的山西.
据报道,温州市区楼市库存大幅下降,去化周期由2014年底的15个月降至2015年底的6个月,超出市场预期.房价方面,2015年2月-12月,温州房价持续上涨,累计涨幅3.5%,这是2011年首次持续上涨,显示库存状况有所改善.
随着房产政策刺激,以及全国房地产销售回暖、房价回升,温州由于此前调整比较充分,随着预期转好,成交量大增,去化速度显著提高.
2015上半年,温州出台了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》,被外界称为“温八条”,其中包括：“控土地供应”、“补贴购房激励需求”、“调整商品房套型结构”等措施,适应市场需求.刚需为王,以价换量,撑起了整个温州楼市.
正是从政策出台开始,叠加国家降准降息支持,温州房价2015年初见底回升,销量也明显攀升,库存去化明显.
在一系列楼市新政刺激下,一、二线城市楼市资金面将明显好转.房价从统计局数据来看已经全面上涨.三、四线城市因为库存绝对值过高,2016年市场分化的趋势将依然延续.2016年的上半年房地产新政持续出现,说明了房地产对整体经济的影响较大,楼市政策将继续宽松.不过,在分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高,预计,2016年房地产市场二线城市将成为市场热点.
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参考文献：
1、 从去库存到去泡沫2019楼市大事件 房子，是中国人无法逃避的话题。凌晨排队离婚、坐地起价百万、创业不如有房……2016年，一句“你买房了吗”承载了太多平凡人的悲喜剧。从过热到调控再。
2、 三四线楼市去库存的方向 近日，与多数一二线热点城市楼市进入“休假模式”不同，不少三四线城市抓住返乡置业的时机去库存，楼盘销售较往年活跃。与此同时，另一些三四线城市由于过。
3、 楼市去库存超预期 去库存实施一年来，尤其房地产去库存成效非常明显。截至10月末，全国商品房待售面积6 95亿平方米，连续八个月减少。去库存是缓解当前经济困境的关。
4、 楼市去库存预警炒房风险 随着房地产去库存刺激政策的陆续出台，各界对此讨论逐渐升温，被认为与楼市联动紧密的股市是否会受到房地产去库存的影响，成为了市场人士关心的问题。有。
5、 楼市去库存的不同路径探析 摘要：近些年来，随着我国建筑行业的迅猛发展，商品房累积数量越来越多，“去库存”成为楼市发展的必然要求。但是，楼市“去库存”是一项十分艰难的任务，。
6、 中国房地产去库存化困境刚刚开始 2015年的前11个月，我国新开工房屋140569万平方米。这意味着，不仅现有的住房要消化，而且新房仍将源源不断涌向市场。2015年12月18。