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改革开放以来,随着我国房地产行业的蓬勃发展,住房租赁市场同样焕发生机,在加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等方面发挥了重要作用.然而,房地产行业的暴利也滋生一批“炒房客”,哄抬房价,严重扰乱房地产市场的正常发展,导致北京、上海、深圳等发达城市的房价连年高居不下.使得购房需求转向租房市场,从而又进一步带动了房屋租金价格逐年上涨.对此,中央及各地政府不得不采取限购等措施进行调控、稳定市场.
在政府出台大量房地产调控政策后,“炒房”现象目前得到了有效遏制,但住房租赁市场仍然十分紊乱,“合同陷阱”“假房源”“假房东”“黑中介”“群租房” 等乱象杂生,租赁纠纷频发,住房租赁市场亟待进一步整顿、发展与完善.
发展住房租赁市场的相关政策出台,以售为主向购租并举转变
之前大多数人的观念是“居者有其屋”,强调需要拥有属于自己的产权住房,这种观念较为片面.正是由于这种导向,使得我国最初在房地产相关法律制度的设计上着重关注商品房的开发、销售.比如,在《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的.相对而言,针对房屋租赁的立法较少,对于租金、租期、租赁期间双方的权利义务以及纠纷解决机制规定不明确,这也导致了承租人的权益无法得到有效保障,产生纠纷后又难以得到有效保护.
当前,国家倡导住有所居,转变以往的住房观念,树立适度、合理、节约的住房消费观念.即每一个人享有适当的住房,既可以是产权式的,也可以是承租方式取得的.
今年以来,有关部门连续出台多项政策,要求各地加快住房租赁市场发展.2017年5月,作为我国第一部明确规范住房租赁、销售活动、监督管理的法律规范性文件,《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见.2017年7月,住房和城乡建设部会同国家发展和改革委员会、公安部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国证券监督管理委员会,联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场.2017年8月,国土资源部又会同住房和城乡建设部,联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点.
上海市关于加快培育和发展本地住房租赁市场实施意见的内容和亮点
上海市人民政府于2017年7月发布的《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称“十三五规划”）明确了要促进购租并举住房市场健康发展,大力发展住房租赁市场,完善购租并举的住房体系,强化住房市场监管,建立健全房地产市场发展长效机制,促进住房市场平稳健康发展.同时提出了提高中小套型供应比例、大力发展租赁市场、加大市场监管监督力度、建立健全发展长效机制的具体目标.到2020年,要基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场,更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题；其中,新增供应租赁住房约70万套.
上海市人民政府办公厅于2017年9月15日发布了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）,为贯彻国办发39号文,落实“十三五规划”,加快培育和发展上海市住房租赁市场提出了具体的实施意见,并建立多部门联合的工作体制.本次出台的《实施意见》是对国办发39号文和“十三五规划”的具体落实和进一步细化,其中不乏许多亮点,具体而言：
完善租赁登记备案制度
今年5月公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》中提出,经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证.承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务.此前的住房租赁市场管理处于“放养模式”,租赁登记备案制度并未得到大范围的有效实施,住房租赁市场长期面临着合同签订不规范、房屋权属不清、非法转租、出租人随意涨房租、随意撵租客等现象,大量承租人的合法权益得不到有效保障,因此,进一步完善落实租赁登记备案制度显得尤为重要.
此外,《实施意见》提出的建立全市统一的住房租赁公共服务平台,将进一步完善包括住房租赁合同网签备案；各类住房租赁企业、房地产经纪机构和个人主体备案等住房租赁登记备案制度.
保障租赁当事人合法权益
《实施意见》在完善公共服务政策、保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策以及提高租赁住房生活配套功能等六个方面,提出了保障租赁当事人合法权益的具体意见.
在完善公共服务政策方面,针对上海市常住人口（沪籍人员以及持有《上海市居住证》的非沪籍人员）的住房承租人,经依法登记备案,即可按照国家和上海市有关规定,通过与居住证和积分制度、人户分离登记制度的有效衔接,享受子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务政策.同时,对于积分达到标准分值的居住证持证人,其配偶或同住子女可以按照上海市有关规定,享受相关基本公共服务待遇.
在保护承租人稳定居住权方面,要健全规章制度,进一步推行、完善住房租赁合同示范文本,明确租赁各方的权利义务.出租人应当保证住房和室内设施环保、安全,承租人应当按照合同约定按时缴纳租金,合理使用住房和室内设施.住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得强制驱逐承租人,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金.鼓励租赁当事人签订长期租赁合同,稳定租赁关系,住房租赁企业出租自持经营的租赁住房,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年,保障承租人长期、稳定的居住权益.
在落實税收优惠方面,凡是依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,要进一步落实好税收优惠政策.落实营改增关于住房租赁的优惠政策,对个人出租住房取得的收入按照1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元（含预收款分摊）的,可以按照规定享受免征增值税政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税.对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的,适用6%的增值税税率.落实国家对个人住房租赁个人所得税等税收优惠政策.
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参考文献：
1、 租人结婚挑战限购令，赔了房款输了人生 楼市限购，是近年来最热的名词，也是人们最关注的一项政策。但是，对于一些没有购房资质又想买房的人来说，“办法”总比困难多。来自福建省三明市的李建斌。
2、 租购同权，美好离我们有多远 自从2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出炉，从12个城。
3、 租售同权有助于遏制炒房 央地两级政府的“集体行动”表明，“租售同权”已是房地产新政的重要组成部分，即“唯有经营，才会看重长期收益，而非短炒产权房”7月中下旬以来，“租。
4、 耀州区审计局多措并举切实加强廉政文化建设 近年来，耀州区审计局多措并举，灵活形式，深入推进具有审计机关特色的廉政文化建设，促使审计干部廉洁从审、依法行政。被区党风廉政建设责任制领导小组评。
5、 多措并举抓整改力促审计成果最大化 审计整改是整个审计工作的重要环节，直接关系着审计结果的利用和审计监督作用的发挥。近年来，西安市审计局把审计整改作为审计工作的“最后一公里”下足功。