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[提要] 自党的十九大报告提出“房住不炒”、“建立租购并举的住房制度”以来,已引起社会、学术界广泛的热议.本文主要从房地产市场供需不平衡角度和租赁市场发展现状,分析我国住房市场问题,并提出如何构建“租购并举”的住房制度体系,以及租购并举制度带来的意义.
关键词：供需平衡；租购并举；供给侧改革
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2018年1月15日
自1980年我国开始实行住房商品化以来,我国房地产开发投资活动从无到有、由小到大,迅速蓬勃发展起来.随着国内房地产行业的迅猛发展,带来的是房价持续上涨,尤其是2003年后,价格年增长率达30%以上.自2006年开始,国家对房地产行业加强了宏观调控,但房价依然一路飙升,房价的上涨使得众多开发商乐此不疲开发新的楼盘,尤其是三四线城市,但由于存在众多投机炒房者,导致实际市场“有价无市”,供过于求.2015年底 经济工作会议后,我国正式启动以“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”为任务的供给侧结构改革.2016年政府工作报告提出要建立租购并举的住房制度.2017年10月份十九大报告中,国家领导人又一次提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”.从“去库存”到“租购并举”,可见房地产市场在供需结构上仍存在诸多问题.
一、房地产市场供需不平衡
（一）房地产市场需求.衣食住行是人类最基本的需求,著名的美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛的需求层次理论,将人类的需求从低到高按层次分为五种,其中最基本的就是生理需求和安全需求.住房正是既满足着生理需求又从心理上满足了安全的需求,是人类生存的基本保障,承担着精神生活的功能,而解决居住的主要途径便是购买或者租赁住房.有调查者通过290份问卷调查分析发现,“90后”在面临住房消费选择时倾向购买住房,其中原因主要是受传统文化影响,认为有房才有家,有房才有安全感和归属感.在影响因素调研中,78.1%的被访者购买住房是受自有住房有安全感的影响,77.9%的被访者选择购房居住是受归属感的影响.由此可见,众多的住房需求者都偏向了购房而居,而不是租赁居住.
商品住房本身的天然居住属性和市场经济下的投资属性,使得商品住房向来都是投资炒作的对象.由于目前投资渠道匮乏,而住房作为保值增值的投资品,和其他投资方式相比,其优势是收益率高,资金回报相对稳定,因此众多投资者更倾向于购置住房资产,不仅会带来家庭资产的增值,而且可以出租,赚取租金,若炒房,还可以赚取高额利差,这使得更多的居民开始作为投资或投机者,加入到房地产行业中,从而造成虚假需求.
另一方面,由于我国住房租赁市场发展滞后,规模较小,“租买”选择机制缺失,租赁市场存在住房房源不足、信息不准确、租赁关系不稳定、租赁市场管理和监管不到位,缺乏信誉良好、服务周到的 等问题,迫使一些经济能力有限,只能满足租房居住的中低端群体,不得不倾向通过银行贷款购房而居,从而出现了千军万马过独木桥的现象——购房居住.而且随着经济的发展,人们生活水平的提高,对住房质量的要求也提高了,便会存在一些改善性住房的需求,即“租房转向购房”.购房需求的增多,刺激了更多的投机性商品房存在市场上,结果助推了房价的上涨,严重影响了房地产市场的健康持续发展.
最后,和国外城市相比较,纽约的住房自有率近年来一直维持在30%～35%的水平,日内瓦和柏林的住房自有率不到15%,租赁住房是这些地区的主要生活方式,而上海2014年住宅出租面积达72.16万平方米,占当年住宅销售面积的4%,住房自有率水平高达70%.反映出国内住房的主要方式是购房居住,如此大量的购房需求,和之对应的供给又是怎样的?（图1,资料来源：中国产业信息网2016年中国房屋租赁行业市场现状分析）
（二）房地产市场供给.在刚性购房需求增多的同时,由于炒房者的投机行为,开发商高估了消费的需求状况,于是不断涨价,而消费者见涨就买的行为又推动了大量投机者开始“炒房”,致使开发商对未来充满信心,又开始追加资金,开发新的楼盘,而市场却没有相对应的预期需求,最终在房价持续上涨的同时,造成库存增多,资源浪费.从2015年12月的 城市工作会议提出化解房地产库存已是经济社会发展的五大任务之一,到政府出台的各种限购、限贷等调控政策,再到2017年11月14日国家统计局发布的数据来看,2017年10月末商品房待售面积60,258万平方米,比9月末减少882万平方米.这和2014年年末的水平（62,169万平方米）相当,和2016年2月份的库存（73,931万平方米）相比,库存消化了1.3亿平方米,降幅达到18.5%,而截至2017年9月末,中指数据检测的主要城市库存总量环比上升了1.2%.可见,虽然房地产库存整体有所下降,但是如何调整房地产供需结构,使房地产行业健康发展,仍存在很大空间.
二、租赁市场现状
目前,我国住房租赁市场主要是以中低端人群为主,主要包括城市中低收入家庭、年轻白领以及收入水平较低的从业者以及刚毕业的大学毕业生和农民工等,且其中80后、90后是国内租房的主力军.而新一代的白领对生活质量有一定追求,他们更倾向于享受生活追求小资；另一方面90后更自我和特立独行,而且具有强烈的社交需求,未来他们也将成为消费的主力人群.庞大的市场需求给租赁市场的发展带来了契机,未来的发展空间非常大.对于如此规模的租赁需求,我国租赁市场却相对滞后缓慢.从图2可以看出我国的租赁市场比重仅有6%,相比于日本市场的72%,美國市场的50%来说,我国的租赁市场发展严重不足.（图2,资料来源：中国产业信息2017年全球租赁市场房价及房租情况分析）
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