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[摘 要] 关于街区制方案引发了封闭式小区是否应当开放的争论.支持开放者从城市交通、规划等宏观角度讨论街区制之利,反对者强调业主物权和生活便利.少有人注意到开放小区很可能是解决现有封闭式小区物业管理矛盾的路径.本文认为,封闭式小区特别是大中型封闭式小区居住模式是造成现在物业管理乱象背后的结构性因素.封闭式小区模仿当初单位大院而建立.单位大院具有品质和绩效的对比优势,但是需要匹配单一产权和单类成员基础上的科层制管理方式.商品房小区在开发阶段汲取了单一产权和科层制的制度优势,但是在物业管理阶段,由于多元产权、多类成员以及去科层制使得原有的制度优势丧失,带来一系列问题.这些问题的解决,需要开放式的治理方式.
[关 键 词]集权式治理 开放式治理 封闭式小区
[作者简介]高菁,华东理工大学社会和公共管理学院讲师；郭圣莉,华东理工大学社会和公共管理学院教授,博士生导师；陈剑军,北京海淀区和谐社区发展研究中心研究员.
[中图分类号]C916 [文献标识码]A [文章编号]1008-7672（2017）02-0091-07
前言
大量封闭式小区的存在是我国大陆城市生活的独特景观.2016年2月,《 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下文简称《意见》）提出推广街区制,一时引发学界和民众热议.因交通需要原则上不再兴建封闭式小区,并逐步打开封闭小区和单位大院的举措触发民众对于安全和自身权益的敏感和焦虑.政策出台的突然和程序上的欠缺引爆了舆论场.?譹?訛新浪网所做调查显示,75.9%的网友不支持“住宅小区不再封闭,大院要打开”.另一份学者个人的调查也显示有68.09%的受访者不赞成开放封闭小区.反对者的理由主要有两条：一是担心居住的私密性和安全性.小区开放可能带来交通不便、噪音、偷盗、老人小孩行路不安全、乱贴小广告、脏乱差、乱摆小摊等种种问题,认为会降低居住品质.二是出于对“小区业主共同权益”的维护.因此,已购房者反对小区开放的比例明显高于其他群体.?譹?訛未购房者反对的比例亦不低.如果将这些未购房的反对者视为潜在购房者,这说明在他们购买预期里,封闭式小区仍然是人们的住房偏好.一些学者认为这是中国传统文化的反映.然而,“无围墙、不小区”仅是当代中国大陆的独特现象.在我国港台地区就普遍实行开放式的街区制.调查中,仅有3.97%的人知晓国外和港台普遍实施的是街区制.而且,越是对街区制有了解的人越赞成小区开放.?譺?訛由此推论,反对开放很可能是封闭式小区造成的“封闭”的产物.人们反对改变,既出于对未来不确定性的担忧,也是因為对现状的解读.
那么,封闭式小区为什么会成为中国大陆的主流居住形态?街区制和封闭小区空间有何区别?本文试从“无围墙、不小区”这一现象产生的根源及其形态分析现有封闭式小区的问题实质及后果.需要提醒的是,本文所聚焦乃是小区内部的治理及其影响,并不着眼于城市规划和交通.
一、 大院传统和封闭式小区的由来
中国封闭小区的历史渊源可追溯至中国人有墙才有家的四合院传统,?譻?訛其直接的规划设计来源和模仿对象却是建国后的单位大院.上世纪90年代房地产的开 潮中,房地产商纷纷以封闭以及大而完善的物业配套作为房产兜售的卖点,背后延续的就是始于解放初期的以权力和身份相区隔的大院传统.
单位大院的形成和新中国成立和建设的特定历史背景有关.解放后北京最早出现的大院形态是西郊的军队营区,基本上是占用一块方正的用地围合成封闭的营房.?譼?訛新中国初期,大量新成立的国家党政机关急需办公居住的场所.国家根据单位的行政级别、规模等因素划拨一块城市土地给单位.单位以墙围之,进行建设,形成一个封闭的院落.?譽?訛这种建设模式受到当时计划经济和苏联模式的影响.出于节约投资和方便管理等考虑,在项目投资中不仅包括了生产办公费用,也包括了用于职工生活区建设的资金.这样,在空间上就形成了以主要职能的生产空间和辅助职能的生活空间共同构成的单位大院.在大院里,单位自行调配职工住房,代行政府的规划和建设职能.大院产生的机制是经由革命而来的国家权力和资源配置方式.公有制使得土地和机关单位都属于国家,并依行政级别占据资源分配体制中的不同位置.单位级别越高,规模越大,划拨的土地越多,院子越大,福利越好.连带家属院也享受同等地位和待遇.这种地位和待遇既是纵向的,也是横向的.在纵向上,行政级别的高低是决定性的因素.在横向上,单位的性质是决定性因素.笔者从小生活在基层部队大院,在纵向上层级不高,远不能和上级机关比,但在横向上极具优势.由于位于农村地区,大院各方面的生活远非周边民众可比.军队子弟面对周边民众有强大的优越感.这种优越感根深蒂固,甚至延伸到三十年后的同学会.不管同学现在做何工作,在双方对从前生活的叙述中,处处能够体现出“我们”和“他们”的区隔.对所有住在里面的人来说,大院的好处都是显见的：大院不仅提供了安全保证和生活福利,还是身份感、归属感的来源.围墙隔开了周边世界,里面红墙绿瓦,绿树掩映,视单位级别还配有商店、食堂、邮局、派出所、学校（幼儿园）、电影院等,一应俱全.不仅有人站岗,有人打扫,房子等设备坏了自有人修,还常常有特别的供应.人们彼此之间都是一个单位的熟人.孩子们从小一起长大,大院里疯跑追逐,家长们从不用担心孩子会突然不见.
伴随着商品房开发形成的封闭小区,很大程度上模仿了单位大院的形式.尤其是高档社区,作为对财富和地位的彰显,有花园、会所,甚至还有幼儿园.有专人清洁、维护,保安穿着制服站岗,甚至还有敬礼,既满足了居住的需求,又获得了某种区隔带来的安全和优越感.然而,不管是高档还是低档,封闭的商品房小区有单位大院之形,却无单位大院之实.首先,私有产权而不是单位身份构成了小区成员权.大院是“公家”建,“公家”管.建立在单位产权人基础上的大院有明确的管理和维护人,单一产权形式使管理变得简单.其次,大院管理和福利全部来自于单位,由组织承担房屋管理和分配权责,内部依行政级别存在福利的等差结构.而封闭小区所谓的地位、安全、私密、福利等均来自业主的市场购买.越高档的小区,越多获得从空间、绿化到安全、服务的好处,当然越能成为地位的象征.然而,私有产权和共有产权以及居委会、物业等多重组织关系,造成小区管理和维护的复杂性,可能影响购买力的效用.
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参考文献：
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