论文房地产企业土地增值税清算后如何筹划是关于土地增值税方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关土地增值税扣除项目论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要：房地产企业在完成土地增值税清算后是否还有筹划空间?如何筹划?本文列举案例,同一项目采用三种不同的销售形式,计算结果显示缴纳税款差别悬殊.通过案例分析,指出在土地增值税清算完成后还有一定筹划空间.同一类清算项目,销售价格差别较大的商品,例如商铺、办公楼、车库建议尽量捆绑打包销售或者在同一纳税期间销售,通过增加扣除项目金额,降低增值率,来达到节约税款、提高企业经济效益的目的.
关键词：土地增值税 清算 同一类型 捆绑销售
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所得的增值额征收的一种税.对房地产企业而言,土地增值税是非常重要的税种,在房地产企业税负中占很大比重.因此,房地产企业非常重视土地增值税清算工作.在房地产项目达到清算条件后,企业会通过聘请 机构、咨询税务专家,和主管税务机关积极沟通等多种方式,进行项目土地增值税清算的筹划,以达到降低税负,为企业节税的目的.
在房地产开发企业完成开发项目土地增值税清算工作,取得清算报告后,按照税收政策规定,房地产开发项目单位建筑面积成本已经确定.如果继续销售剩余尾盘,根据国税发[2006]187号第八条的规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算.业内普遍认为,剩余尾盘再销售时,只需按照确定的单位建筑面积成本进行计算应纳土地增值税税款即可,已经没有税收筹划空间.事实情况是这样吗?下面笔者结合某房企税筹案例进行说明.
案例：某房地产企业的一个开发项目在2013年度销售完成全部可售面积的85%,达到土地增值税清算条件,在当年完成土地增值税清算工作,并经主管税务机关审核通过,出具了土地增值税清算报告,确定了该项目的单位建筑面积成本.该项目单位建筑面积成本为5700元/平方米.剩余少量底商和较多的地下车位尚未出售.因该项目性质属于商住办公类型,地上部分办公用房已全部销售完成,大部分商户都采用临时租赁地下车位的形式停放车辆,购买车位愿望并不强烈,该开发商地下车位预期销售单价18万元/个,销售情况很不理想.在2014年,企业准备对项目进行清盘,销售剩余底商和地下车位,结合销售部门的销售指标,税控部从专业角度提出建议：在原有销售方案上加送部分车位,形成了三套销售方案.
第一套方案：单独销售1400平方米底商,单位售价2.8万元/平方米,合计销售金额3920万元.
第二套方案：销售1400平方米底商,单位售价不变,在此基础上无偿赠送车位20个,每个车位45平方米,合计车位总面积900平方米.
第三套方案：销售1400平方米底商,单位售价不变,在此基础上无偿赠送车位40个,每个车位45平方米,合计车位总面积1800平方米.
初步分析：初看以上两套销售方案,明显第二方案第三方案公司经济利益将会受到损失.但是,通过计算需要缴纳的土地增值税款进行比较分析,却得出了不同答案.详细计算过程如下：
第一套方案：总售价3920万元,总开发成本798万元（1400平方米*5700元/平方米）,房地产开发费用79.80万元（利息支出798*0.05等于39.90万元,其他房地产开发费用798*0.05等于39.90万元）,和房地产有关的税金219.52万元（3920万元*0.056）,财政部规定的其他扣除项目159.60万元（798万元*0.2）,扣除项目合计1256.92万元.增值额2663.08万元,增值率211.87%,适用税率60%,速算扣除系数35%,计算应纳土地增值税1157.93万元.
第二套方案：总售价3920万元,总开发成本1311万元（（1400平方米+900平方米）*5700元/平方米）,房地产开发费用131.1万元（利息支出1311*0.05等于65.5万元,其他房地产开发费用1311*0.05等于65.5万元）,和房地产有关的税金219.52万元（3920万元*0.056）,财政部规定的其他扣除项目262.20万元（1311*0.2）,扣除项目合计1923.82万元.增值额1996.18万元,增值率103.76%,适用税率50%,速算扣除系数15%,计算应纳土地增值税709.52万元.
第三套方案：总售价3920万元,总开发成本1824万元（1400平方米+1800平方米）*5700元/平方米）,房地产开发费用182.40万元（利息支出1824*0.05等于91.20万元,其他房地产开发费用1824*0.05等于91.20万元）,和房地产有关的税金219.52万元（3920万元*0.056）,财政部规定的其他扣除项目364.80万元（1824*0.2）,扣除项目合计2590.72万元.增值额1329.28万元,增值率51.31%,适用税率40%,速算扣除系数5%,计算应纳土地增值税402.17万元.
以上三个方案进行比较,结果如下：
第二套方案比较第一套方案,节税448.41万元.付出的代价是20个车位,相当于每个车位售价22万元,高于预计车位售价18万元.
第三套方案比较第一套方案,节税755.76万元,付出的代价是40个车位,相当于每个车位售价19万元,高于预计车位售价18万元.
第三套方案比较第二套方案,还能再节约307万税金,相当于后送的20个车位折合每个售价15万,低于预计单位售价18万元.
以上三个方案比较,最优方案为第二套方案,依次为第三套方案、第一套方案.以上案例测算结果说明,通过销售底商附送车位的销售形式,既能达到间接销售车位的目的,同时因为第二套方案第三套方案的促销力度更大,更容易促成底商销售成功,有利于公司整体销售指标的实现.同时通过第二、第三方案比较发现,并不是送的车位越多越好,随着送的车位的个数增加,产生的税收杠杆效应越低.筹划作用越小.企业应通过多方案的测算比较,寻找最佳筹划方案,以寻求企业经济效益的最大化.
通过以上测算和比较分析,我们发现,其实在完成清算后,土地增值税还有一定的筹划空间,根据相关税收政策,土地增值税清算分为3类,包括普通住宅、非普通住宅、其他.在清算完成后,如果属于同一类清算项目,单位售价相差比较大的产品例如商铺、办公楼、车库建议尽量捆绑打包销售或者在同一纳税期间销售,通过增加扣除项目金额,降低增值额超过扣除项目金额的比率,来达到节约税款和促进销售的双重目的.
（作者单位：中铁置业集团有限公司石家庄分公司
河北石家庄市 050011）
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参考文献：
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