论文关于不动产净值率计算口径是关于不动产方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关不动产查询论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要：全面“营改增”后,增值税一般纳税人取得不动产,其增值税进项税额应按照国家税务总局公告2016年第15号进行分期抵扣.针对不动产用途改变时其可抵扣进项税额的计算公式中涉及的不动产净值率,总局相关文件中并未明确是采用会计还是税法口径计算.文章对会计和税法两种计算口径进行了比较和探讨,建议明确采用税务口径的“不动产净值率”而非会计口径计算的“不动产净值率”,从而避免实务中税、企之间可能产生的分歧,以及可能导致的人为操纵进项税额抵扣的现象.
关键词：不动产；进项税额；不动产净值率；固定资产折旧
一、不动产进项税额分期抵扣的相关政策
2016年3月23日,财政部、国家税务总局发布财税[2016]36号文全面推行“营改增”试点工作,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围.根据国家税务总局发布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）规定,增值税一般纳税人2016年5月1日后通过直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的、在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,除非专用于简易计税、免征增值税、集体福利或个人消费用途的,其增值税进项税额可以分两年从销项税额中抵扣.第一年抵扣比例为60%,于取得增值税扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；第二年抵扣比例为40%,于第一年抵扣月份后的第13个月从销项税额中抵扣.
企业已抵扣进项税额的不动产,如果改变用途用于不得抵扣增值税进项税项目的,根据上述文件規定应按下列公式计算该不动产不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额等于（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率
相反,当企业新增的不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产,改变用途用于允许抵扣增值税进项税项目的,应按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额：
可抵扣进项税额等于增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
对于不动产净值率的计算方法,该暂行办法给出了计算公式：不动产净值率等于（不动产净值÷不动产原值）×100%,但是没有明确规定计算时使用的不动产原值和不动产净值金额应采用会计账面口径还是所得税口径,尤其是固定资产折旧政策的不同选择会导致不动产净值率的计算结果大相径庭.
二、不动产原值会计和税务口径差异
根据财政部发布的《企业会计准则第4号——固定资产》和国务院发布的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》,依据取得方式不同,不动产原值在会计准则和税法相关规定中存在的差异主要体现在以下方面.
(一)外购不动产原值会计和计税基础的差异
会计上以外购方式新增的不动产进行初始计量时确认的账面原值包含购买价款、支付的相关税费以及使不动产达到预定可使用状态前发生的其他费用.对于具有融资性质的分期付款购买,成本应按照购买价款的现值确定,其和实际付款金额的差额计入“未确认融资费用”,按照实际利率法进行分摊.而税法对于所有外购不动产均以购买价款加支付的相关税费以及可直接归属于使该项不动产达到预定用途所发生的其他支出作为计税基础.
(二)融资租赁不动产原值会计和计税基础的差异
会计上融资租赁不动产,应按照租赁日该项资产的公允价值和最低租赁付款额现值两者中的较低者作为不动产的入账价值,二者差额确认为“未确认融资费用”,按照实际利率法进行分摊.而税法上,融资租赁不动产应按照合同约定付款金额和相关费用作为计税基础.需要注意的是融资租入不动产不适用上述分期抵扣的规定.
（三）捐赠、投资、债务重组和非货币性资产交换等方式取得的不动产,其原值会计和计税基础的差异
对于捐赠、投资、债务重组等方式取得的不动产,其成本和计税基础均为其公允价值和相关税费,二者不存在差异.而对于非货币性资产交换取得的不动产的,需分两种情况考虑：若非货币性资产交换具有商业实质,取得的不动产成本和计税基础均为其公允价值和相关税费；若非货币 换不具有商业实质,则会计上换入不动产的成本确认基础为换出资产的账面价值.而税法上,换入不动产应以该项资产的公允价值加上支付的相关税费作为计税基础.
三、固定资产折旧政策会计和税务口径差异
根据财政部《企业会计准则第4号——固定资产》和国务院发布的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》,固定资产折旧政策在会计准则和税法相关规定中存在的差异主要体现在以下五个方面.
(一)固定资产折旧范围的差异
会计上固定资产计提的折旧范围较大,对除单独计价入账的土地以外的所有固定资产均需计提折旧.而税法中规定,对房屋、建筑物以外的未投入使用或和生产经营活动无关的固定资产所计提的折旧不允许税前扣除.本文所述的不动产指房屋、建筑物,同属于会计和税法的折旧范围,不存在差异.
(二)固定资产折旧方法的差异
会计上固定资产可采用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等.而税法中除有特殊规定外一般只有按照直线法计算的折旧才准予税前扣除.特殊规定主要包括财政部、国税总局发布的2014年75号文件和2015年106号文件中规定的“六大行业”和“四个领域重点行业”新购进的固定资产,企业可享受固定资产的加速折旧税收优惠,允许采用双倍余额递减法或年数总和法计提折旧.
(三)固定资产折旧年限的差异
会计准则中要求企业根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的使用寿命,并没有规定计提折旧的最低年限.而企业所得税法实施条例则规定了企业可以在税前扣除的计算固定资产折旧的最低年限：其中房屋、建筑物类别计算折旧的最低年限为20年.对于 “六大行业”和“四个领域重点行业”新购进的固定资产,企业可享受固定资产的加速折旧税收优惠,允许缩短折旧年限至不低于规定年限的60%.
总结:本文是一篇关于不动产论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
参考文献：
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