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温州富商、山西煤老板,这一批批“炒房团”,被认为是中国房地产市场的一股重要力量,参和了高额利润的分配.
炒房团的力量到底有多大?他们是怎样参和房地产市场的利益分配,就是对房子简单的低买高卖吗?他们的组织形式、商业运作究竟怎样?
在房地产律师张捷看来,炒房团的核心是幕后的操盘手,其最核心的运作机制,是在房地产开发商资金链条进展的背景下,以某种方式为房地产开发商提供民间融资,赚取银行信贷利率和民间信贷利率的高额利差.
其阐释的运作逻辑,超出我们简单理解的炒房团运作模式
只有从资金链条出发,才能真正看懂行业的秘密.
据了解,属于游资性质的“炒房团”,其资金规模巨大.但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰.台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人.炒房团巨额资金的幕后操盘手,则脱离于公众的视线之外.
真正的富人是非常低调的,不会招摇过市,甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里,他们都拥有自己的职业,并且非常繁忙,根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子.
炒房的利润来源
几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨,但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”.
即便是在大牛市中,如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌,也是太高估了炒房团的智商.
在这样的博弈中获取暴利并不容易,且风险巨大.更何况在计入税收因素后,这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈,也就等同于 了,这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态.
炒房团真正的利益来源,是房地产开发商银行贷款利率和民间利率的利差.这是一笔确定的、高比率的收益.银行信贷利率约为年息7%,加上各类手续费不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%-5%,还要以复利计算.综合到年息,最高能超过100%.
在房地产整体信贷政策紧张的背景下,我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面,因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差.
在这个背景下,开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的.因为即使是将来房价可以上涨一倍,其中的价差也是付了 . 的高额利息甚至还无法在税前扣除.
可以说,正是开发商高额的融资成本,才产生了期房和现房的差价,以及开发同样项目的一期和二期、三期的巨大差价.这种差价的本质不仅仅是房价的上涨,更是资金成本的反映.
对于开发商而言,炒房团实际上起到了资金来源的角色,炒房团所主要获取的确定的收益,也即是此利差部分.这是认识问题的关键之一,后面的内容是介绍如何实现这一点.
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款,这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法,但风险极大,而且监管也越来越严.尤其是限购二套房的贷款政策出台以后,找愿意假按揭的人也越来越不易.
但开发商的资金需求依然存在,而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫,这就给炒房团留下了空间.
实际上,炒房团也是在套取银行资金,但开发商对此没有任何法律责任,都是由炒房团承担.而且,炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查,走的是正规渠道,也没有给银行和律师行贿,在形式上符合法律政策,银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题.
很多人会问,开发商需要资金,为什么非常希望和炒房团合作,而不是直接先期降价卖给公众?这里有几个复杂的原因.
其一,部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价.尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售,但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金,而其他房子是要高价出售的.因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果.更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定.
其二,实际上最主要的原因在于:即便低价公开卖出(部分)房,开发商也不能迅速收到卖方所得资金.
显然只要开盘价比较低,很多人就会“打招呼”找到开发商“留房”. 房地产的开发过程中要盖上百个章,每一个拿章的人都会有类似的要求,要求留一两套房子.
打了招呼就不能再出售了,但是他们不会立刻给开发商房款,而是要等到房价涨了很多后卖出,再支付房款.
这样的结果不算是索贿受贿,因为成交价就是开盘价,是“市场价”成交,赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入.这种投资是旱涝保收的,房价没有涨或者跌了,他再说一声“不要了”,风险就被转嫁给了开发商.更有甚者,在房价上涨以后,还会有大量的人找各种关系,要求开发商以开盘价把房子卖给他.
打招呼要求留房的人实际上也有一个底线,就是不会主动要求开发商按照低于开盘价的价格(起码不是低很多的价格)卖给他房子,因为那样会有索贿受贿的嫌疑,不是“正常投资房产”.
正因此,开发商是绝对不敢以低价开盘,而引发这些打招呼要房、留房人的想法的.
正因此,开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价,但立即以很大的折扣卖给炒房团(有时甚至是五折、六折),而且只卖出开发商希望卖出的数量,其他高价开盘的房子就慢慢地卖.
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量,这会直接影响市场心态,给开发商和炒房团带来更大的利益.
链条一:炒房团哪来的钱?
炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金.
实际上,炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方,或者说只是小部分资金的提供方.更多的是私募带资管理和操盘手团队操作,而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”.这些“演员”的主要任务一是前台露面;二是以他们的身份套取银行资金.
这些“演员”主要来自富裕地区的农村,操作者和村委会联合起来组织村民,并像 一样洗脑,把他们包装成为有钱人,培训他们的言行以应对银行等部门的审查.
套取银行资金是关键.炒房团要获得足够的银行贷款,首先要让银行认为这些人是有钱人,能够有足够的资金去还贷.因此这些人就被包装成为有钱人,穿上各种名牌,还要编好发家故事,市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此.
这样的炒房团的组织结构一般以村庄为单位,因此这些人彼此紧密团结,村委会等出具证明、文件也更方便.
炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金.这部分初始资金不需要很大,因为可以一个人一个人过账.
对于炒房团而言,由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成,因此在得到银行按揭信贷之后,炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付,而月供资金也可以从银行套取.
链条二:怎样撤出?退房！
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手,顺利退出才意味着真正的成功.
从我国的政策,尤其是税收政策来看,炒房行为的成本看似是很高的,尤其是不足两年的房子.而且炒房团人数众多,又是异地炒房,对于有关房屋的管理也很难,抛售会很困难.那么炒房团如何退出?
这就要依靠开发商进行协助——退房.
一般来讲,炒房团都会和开发商签有退房协议,他们随时可以退房,开发商也可以随时将房屋再出售.采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收,因为退房不需要交任何税款.由于是以开盘价的低折扣价格买入,退房意味着炒房团可以直接锁定利润.
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前.因此,实际上,炒房团持有房屋的时间一般也就这么长,往往不超过一年半,而收益一般是房价的30%.
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参考文献：
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