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一、万科做养老的经历
万科对于养老地产的研究差不多有8年的时间了,第一个项目对外营业是杭州的随园嘉树项目.现在在集团内已经完成了3+N的产品标准,在6个城市有布局,另外在10个城市有积极的准备.
万科的客户可以分为四类：活跃长者、自理长者、半自理长者和全护理长者.分成四类客户.从产品线上来讲,万科有3+N的产品线,三个产品线在全国各地都陆续开业,分别是城市护理型全托中心、社区嵌入中心和持续照料退休社区（即CCRC）.
万科在每一个城市做养老是一线驱动,但是在集团层面,却有养老事业合伙人的平台,一个能力中心.能力中心主要是针对运营、培训,以及产品标准化.平台包括资本的平台,有一个事业合伙人的平台,以及在养老产业链相关资源,比如医疗、护理、文化、娱乐等产业链的拓展.
二、养老机构投资开发和运营的九个核心指标
养老机构提供开发和运营应具有以下九个核心指标.
第一,建筑规模,总面积应该在5000-10000平方米.
第二,公共区域占比面积,应该小于55%.
第三,床均建筑面积是40平方米.
第四,老人构成比例应该是活跃型、半护理型和全护理型各占1/3.
第五,护理能力应该是1：4-1：5左右,如果把整个机构的员工加上的话,差不多是1：2的标准.
第六,单方成本控制在8000元左右/平方米.
第七,运营收支平衡点,有运营的若干机构入住率达到75%左右达到收支平衡.
第八,EBIDTA是基于建立投资标准,希望控制在5%以上.
第九,对于客户来说,养老机构的定位还是服务于普通大众,所以人均月床位费在6000-10000元左右,并不是很高端的.这样的标准可以保证我们的服务品质,包括床位费和护理费.
三、养老机构投资开发和运营的九个服务模块
养老产品需要有九个模块,包括户外标准、建筑的立面、公共区域、医疗康复和公共活动、日间照料等.
公共区域就是养老机构核心的部分,其实跟住宅比起来,公共区域占比是非常大的,所以我们花了很多精力研究,如何把占比将近50%的区域做得更好.比如门斗要实现哪些功能,储藏间、走道和楼梯的标准,等等.
康复医疗也非常重要,我们有多一半的老人是不能自理的老人,所以医疗区很重要.虽然不能取代医院,也不能取代社区卫生中心,但可以作为药房、便利店等.
公共活动区域是针对相对健康老人的,包括图书室和棋牌室,还有多功能室、老年大学、活动室等.此外,公共活动区还有一个目的,通过公共活动区域可以组织更大范围的老人社区活动.
日间照料相当于托老所,对90%左右的老人提供日间照料功能.
四、服务是养老机构的核心
其实有产品,有投资是远远不够的,因为养老机构的核心是服务.老人入住的时候通常会有一个初步的评估,将入住老人分为五个等级,针对护理等级设计服务明细以及计划.
自理型的长者主要是提升生活品质,老有所养,老有所乐,是以活动的日常生活照料和活动为主.对于半自理的,需要加入更多生活上的细节照料,特别是对于康复保健方面的一些服务.这些服务基本上可以分为七个模块,有生活照料模块、日常护理模块、康复管理模块和健康管理的模块,以及心理服务、饮食服务和娱乐服务.对于完全不能自理的长者,我们会更加注重日常的护理、康复保健和健康管理.
机构的标准架构是院长负责制,院长下面会下属六个部门,医疗健康、照护部、销售部、、财务管理和综合管理,对每个部门有标准管理的要求.
定价方面,一般养老机构都会有三部分定价,房间费、综合服务费和餐费.房间费基于位置、标准定价,综合服务费基于评估标准.餐费是一日三餐包括下午茶.除此以外还包括一些增量的收费,比如康复活动、旅游活动等.
对于养老来讲,目前这个产业在国内还是一个很初级的阶段,即使是万科,也只能说刚刚做到1.0版本.希望行业内能够有更多更好的全托中心出现,大家一起把养老服务做好,产品标准和服务标准也应该与时俱进,为客户提供更精准的服务,深入到客户需求的每一个末端.
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参考文献：
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