论文火爆行情能否持续，地王潮何时方休是关于本文可作为相关专业王潮论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文王潮 ceo论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
鉴于货币政策短期收紧的可能性较小,房地产市场在惯性作用下,热度还将持续一段时间.从市场周期的角度看,2016年上半年地价快速上涨会对热点城市的房价产生正反馈,房价会出现一定补涨,地王潮或许还将继续.
2016年无疑将成为又一个被载入史册的地王年.截至6月15日,全国总价超过15亿、溢价率逾50%的地王总数达90宗,成交总价2924亿元.相比前两次地王潮,这一次,二线城市成了土地市场绝对的主角.5月13日,南京建邺区河西南部地块成交楼面价达到45213元/平方米,成为南京历史单价地王；5月27日,杭州滨江区奥体单元地块成交总价达到123亿元,创杭州历史总价地王记录.一线城市供地有限且拿地门槛的不断提高使得房企将拿地战场转移至二线城市,并屡屡造出天价地王.这场“王的盛宴”还将持续多久、地王项目又将如何解套,成为当下房企最为关心的问题.
1 热点城市量价齐升,二线城市地价涨幅突出
2016年以来,在宽松购房和信贷政策的刺激下,购房热潮由一线城市向二线城市蔓延,南京、苏州、厦门、合肥等二线城市量价齐升,住宅价格领涨全国,市场持续复苏,传导至土地市场就表现为各线城市住宅用地成交楼面价均实现同比上涨.其中,一线城市维持高位上涨态势,北京、上海、深圳市场火爆依旧,地王频现,但一线城市供应的稀缺显然无法满足房企补货的需求；二线城市成为此轮地王的聚集地,1～5月二线城市的住宅用地价格同比上涨108.0%,远超一线和三、四线城市,二线城市住宅用地溢价率也较2015年同期显著提高,平均溢价率已超过50%,房企在二线城市的竞争愈发激烈,如下图所示.
此外,杭州、南京、苏州及合肥4个长三角城市今年以来住宅用地价格上涨明显,且溢价率提升幅度均在50个百分点以上,大量单价地王项目也因此诞生,高价地块频出.从1～5月4个代表城市单价前10名的情况来看,上榜价格门槛均有较大提升,其中合肥上榜楼面价提升至10000元/平方米以上,提升幅度超过7成；苏州门槛提升幅度超过3成.
2 地价暴涨背后的逻辑
2.1 一线城市政策收紧,房企抢滩热点二线城市
历史总是惊人的相似.2014年11月以来,央行连续多次降息降准,大型金融机构存款准备金率回落到2010年的宽松水平,中长期贷款利率降至4.9%,达历史最低水平,但显然货币脱实向虚,并未支撑实体经济复苏,而是带动房地产市场开启了新一轮上涨周期.本轮周期的逻辑同样是货币宽松带动住宅销量增加后价格上涨,库存回落之后房企积极补货,拿地增加,竞争激烈进而导致地价攀升,预计地价高企还将推动周边房价的进一步上涨.当然,房地产市场早已不是全国一盘棋,三、四线城市依然处于去库存的攻坚阶段,量价齐升仅仅存在于一、二线热点城市之中,而一线城市供地有限且限购及信贷政策进一步收紧,因此本轮资金主要流向二线中心城市.
在限制性政策升级及土地市场进入门槛不断提高的双重作用下,房企拿地重心开始逐渐向二线城市转移,而长三角城市由于宏观基本面较好,购房需求较为旺盛,且作为重商的地区,资本历来较为密集,进而成为房企二线城市布局的重点选择,且上海的限购收紧也使得一部分购房者将目光转移到了周边中心城市,供需的双重作用造就了2016年以来长三角二线城市土地市场的火热.
2.2 代表城市库存吃紧,房企补仓意愿增强
2015年以来,在房地产各项政策的刺激之下,二线城市住宅市场紧跟一线城市回暖,而基本面较好的长三角城市,销售增长更为明显,库存得到明显缓解.从杭州、南京、苏州及合肥4个代表城市近几年库存变化情况来看,2015年至今住宅存量不断下降,2016年1～5月,代表城市的住宅销供比呈现上升趋势,市场呈现供不应求的态势,且代表城市出清周期均已降至7个月以下.库存不断降低引发房企在此类城市的补仓热潮,在市场呈现供不应求关系的背景下,房企对于市场未来的预期向好,在此类城市的投资愈发大胆,品牌房企纷至沓来获取土地,群雄逐鹿的局面使得地价不断被炒高.
2.3 国企及上市房企跑步入场,行业整合压力促房企加快拿地
从2015年开始,国企背景的房企在土地市场上愈发活跃,一、二线城市地王项目中频现国企身影.而2016年以来,这一现象得到进一步延续,央企继续在一线城市屡创地王神话之后又将火力对准二线城市,地王潮得到延续.此外,上市房企同样广泛参和到地王项目中来,其往往通过和央企联手的方式获取项目,并凭借产品、运营优势获取操盘权.纵观整个土地市场,国有企业和上市房企几乎垄断了一、二线城市核心区域的地块,中小房企拿地难上加难.
央企和上市房企之所以能够屡屡创造地王,雄厚的背景资源和资金实力无疑是其最大的资本,其中,央企在银行信贷方面的融资优势极为明显,资本面非常宽裕,且在获取土地时资源优势突出,而上市房企则凭借当前良好的融资环境也获得了足够的资金支持.2015年以来,国内房地产企业融资环境不断优化,融资成本逐步走低.先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门,紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资,使得一大批上市房企融资规模不断攀升,而由于目前低利率的货币环境,房企的融资成本也大大降低.
此外,随着房地产行业快速增长期的结束,行业逐渐进入整合阶段,市场集中度不断提高,行业的重组已从大鱼吃小鱼步入了巨无霸合体的阶段.2015年以来多家大型房企兼并重组,大型房企合并已经成为趋势.在此趋势下,拥有充足土地资源的房企在未来的重组计划中将掌握更多的话语权,而缺少土地储备的房企极有可能成为被吞并的对象.这种局面之下,拥有危机意识的房企不得不激流勇进,为企业未来的发展扩充资源.
2.4 地方政府财政压力大,土地出让收入重要性凸显
2015年以来,我国经济已经结束高速增长期,整体经济结构面临转型.同时,新型城镇化步伐不断加快,政府对于各类基础设施建设的投资仍在加强,导致目前地方政府财政压力增大,债务负担较重.而自2016年5月起,计划多时的“营改增”政策在全国范围内推广实施,涉及行业众多,相关行业整体赋税因此明显下降.间接的减税政策缓解了企业的税务压力,为企业长期经营带来利好,但也在短期内给地方政府带来较大的财政压力.因此,土地财政在现阶段再次成了政府创收的最主要来源,地方政府对于土地收入的依赖在很大程度上对土地市场起到了推波助澜的作用,地方政府选择在市场上行阶段推出优质、高价的地块也促使当前土地市场地王不断被刷新.
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参考文献：
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