论文违约责任中定金、违约金和损害赔偿竞合和适用是关于违约责任方面的论文题目、论文提纲、违约责任的5种承担方式论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
案情简介
2014年5月3日,买方李女士（以下简称“买方”）因为儿子结婚需要购买婚房,李女士与家人在中原地产人员的陪同下看中了某小区的一套建筑面积为98平方米的二房一厅二手房,并与卖方王先生（以下简称“卖方”）签订了一份《房地产买卖居间协议》（以下简称“《居间协议》”）,《居间协议》的主要内容有：（1）房屋总价为人民币400万元,房屋买卖所产生的所有税费、费等其他费用均由买方承担；（2）2014年5月18日为最终签房合同的截止日期；（3）约定定金为人民币20万元,同时约定按照房价总额的20%计算支付违约金.买方在签订《居间协议》的当天将人民币20万元定金转账至卖方指定的银行账户.
谁知在2015年5月9日,中原地产的人员告知买方,卖方准备毁约,买方与人员以电话、上门等方式多次与卖方进行沟通均未果.卖方自知理亏,故推荐买方购买自己同一小区的另外一套房屋,但那套房屋的价格已经从双方当初签订《居间协议》时的人民币450万元涨到人民币550万元,并且房东还增加了一些支付房款的特别条件,这使买方无法接受.5月17日,双方再次协商,卖方表示,主要是因为产权变更手续无法办下来,这属于不可抗力,所以他不接受总房价20%的违约金,只同意返还买方预付的定金人民币20万元后,再补偿人民币5万元.对于卖方的方案,买方坚决不同意.因为卖方的违约行为,造成了卖房至少要多支付人民币100万元来购买其他房屋.多次协商无果,买方准备将卖方诉至人民法院,要求其双倍返还定金人民币40万元整.
本律师接受买方委托后,经过详细了解了案件情况,建议将修改为如下诉讼请求：
1、请求判令解除原/被告之间签订的《居间协议》；
2.请求判令被告支付原告违约金人民币80万元；
3、请求判令被告支付原告因被告违约造成损失中超过违约金的部分计人民币20万元；
4.本案诉讼费由被告承担.
法院判决：
1、解除原、被告之间签订的《居间协议》；
2、被告王先生在本判决生效之日起十五日内支付原告人民币100万元整；
3.案件受理费由被告王先生负担.
律师分析：
一、何谓不可抗力,本案的案情是否属于不可抗力?
《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第一百一十七条规定,不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况.不可抗力一般是指“天灾人祸”.
本案中,卖方的理由是因为原产权人之一过世需要产证变更手续,该情形并不属于不能预见,不能避免并不能克服的客观情况,故卖方不能以不可抗力作为其迟延或者拒绝履行合同的理由.
二、定金与违约金是否可以同时主张?
当合同中同时约定了定金和违约金条款,若一方违约时如何适用呢?
《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款.”
由此可见,法律明确规定了定金与违约金只能选择适用,而不能同时适用,将该选择权利在于守约方.
本案中的买方可以有二种选择：
方案一：按照合同约定的违约金条款要求卖方支付违约金,金额为房价总额400万元的20%,即人民币80万元；
方案二：按照合同约定的定金条款要求卖方承担定金罚则.依据《合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金.”因买方已经先期支付了卖方人民币20万元的定金,故卖方应当双倍返还买方定金即人民币40万元.
买方应当选择第一种方案要求卖方承担违约责任更加有利.
三、买方因为卖方违约,造成的其他损失该如何主张呢?即违约责任中定金、违约金和损害赔偿的竞合与适用?
首先,依据《合同法》第一百一十六条的规定,定金和违约金只能二选一,即只能选择适用,而无法同时并用,该选择权利属于未违约方.其次,当单独适用定金或者违约金条款仍无法弥补未违约方的损失时,如何维权呢?
《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”.第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”.
由此可见,以上法律规定表明违约责任的承担方式包括赔偿损失.《合同法》第一百一十三条规定表明,损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益,只要不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失即可.《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”.因此,违约金在某种程度上带有一定的惩罚性质,只要约定的违约金低于违约造成的损失时,未违约方即可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；只有当约定的违约金过分高于违约造成的损失时,才可以请求人民币法院或者仲裁机构予以适当减少.
故本律师认为合同守约方依法可以在请求违约方承担定金或者违约金责任时,同时提出损害赔偿,要求违约方赔偿因其违约行为给自己造成的超过定金或者违约金金额部分的损失.
再结合本案,若《居间协议》约定的违约金不足以弥补因卖方违约给买方造成的损失,那么,买方可以请求人民法院增加违约金金额.该增加部分的金额实际上就是买方全部损失与违约金之间的差额部分.本案中约定的违约金是人民币80万元,但买方的实际损失达到了人民币100万元,故买方可以要求增加人民币20万元的数额,即违约金总数为人民币100万元.
最终,经过律师的据理力争,原告的诉讼请求全部得到了法院的支持.
综上,本律师建议当事人在合同中,如果同时约定了定金和违约金条款,在发生实际损害时,首先可以选择适用定金或者违约金,当适用违约金或定金罚则不足以弥补损失的情况下,当事人还可以请求人民法院或者仲裁机构调整违约金的金额,以最大限度的保护自己的合法权益.
（作者系上海恒建律师事务所律师）
总结:本论文主要论述了违约责任论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
参考文献：
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