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2017年,A股市场在白酒、家电板块大涨的映衬下走出一轮结构性牛市；但进入2018年,房地产板块俨然成为行业板块中上涨的主力军.守得云开见月明,在公募基金经理中,有一位基金经理从2015年就开始重仓地产股,他就是万家基金旗下的李文宾.例如,在其掌舵的万家瑞兴2017年四季报中,房地产板块占其全部持仓的56.81%.
但对于这样集中的配置,基民其实还是有所担心的；对基民而言,投资基金就是为了分散风险,但是过于重仓房地产板块,风险收益比是否划算呢?《红周刊》记者发现,2018年以来,迄今排在前面的6只权益类基金中,3只产品都是李文宾所管理的,其中万家新利以17.04%排在第3位.为何他会采取这样“集中”的操作策略?地产板块未来的收益如何?带着疑问,本周《红周刊》记者专访了李文宾,在短短1个小时内,他为记者解答了心中的疑惑.
李文宾认为,地产板块的估值低于其他蓝筹板块,这种“低估”会在2018年得到修复.他判断地产板块的景气度还在上升,国内房地产正常是3年一个周期,但这一轮因为政策和利率的原因,周期被人为拉长了,或将持续3到5年,而他重点看好的方向是龙头地产股以及经营特色小镇的房企.
地产周期被拉长
《红周刊》：众所周知,房地产是周期性行业,尤其在国内,房地产市场具有明显的周期性,而且一直是以3年为一个小周期.例如从2005年7月～2008年10月是一个3年零4个月的周期；2008年11月～2011年12月是3年零2个月的周期；2012年1月～2015年12月是3年零3个月的周期.在这个周期中,房地产销售的和面积在3年内会先冲高然后回落.而从2015年至今,已经过去了2年零5个月,市场上开始认为房地产景气度将要掉头向下进入衰退期了.您怎么看这轮房地产周期的走势?
李文宾：其实这一轮房地产的景气度是被人为拉长了,地产的复苏还将延续3到5年.我国地产周期之前一直是3年一个周期,这和全国性的政策有关,以前的政策是在全国范围内实施调控,政策放松后销售面积和房价就会开始走高,逐渐突破的承受能力,然后就会出台全国性的收紧政策,导致3年一个循环.但是从2015年这一轮调控开始,实行的是因城施策,对三四线城市调控的目的是去库存,对一二线城市调控则是控房价,这样下来,该降的降,有刚需的也能稳步上涨；而没有“一锅烩”的做法,也就没有一片普涨、然后全面收紧、再一片普跌的情况.
另外,从货币周期来看,之前在降息的时候国家会放松地产政策,以期拉动经济,而在经济慢慢复苏甚至走向过热的时候,可能就会开启新一轮的加息,这也就使地产企业贷款困难,行业也随之进入衰退期.而现在的情况是虽然经济正在复苏,但利率一直维持在较低的水平上,这对高负债、高杠杆的地产企业是极大的利好,所以房地产企业的复苏周期也被货币政策拉长了.
最后从土地供给的角度来看,本轮土地的供给是在收紧的,在之前的3年周期中,地产复苏的时候,房企回笼的资金增加,使得房企拿地量增加,到第二年就演化为供过于求,从而开始衰退.但现在,控制土地的发放量,房企在2016年、2017年的拿地量连续减少.这一轮周期如果继续演绎,将会出现土地收缩的速度快于人们需求的下降,这就将房价一直架在了高位,也延长了本轮地产复苏的周期.
《红周刊》：所以中国经济将保持长期稳步复苏,而房地产作为核心资产,未来一定有广阔的发展空间.那么从目前来看,房地产板块的估值低于蓝筹股中家电、白酒等板块,这对淘金房地产板块股票而言是一个机会吗?
李文宾：在蓝筹股中,地产板块的估值目前被极大地低估了,像白酒、医药或者家电企业,其中很多公司在2018年的业绩增速可能达到40%～50%；但是分析师给予这些企业2018年的估值已经给到了20倍以上.不过对很多地产公司而言,我们根据它们2017年拿地量和项目数量,估算出它们在2018年业绩增速将达到100%,但是券商、基金给出的估值只有10倍左右.因此,从横向比较来看,地产估值还是很便宜的,资金配置的性价比也很高.
另外,很多龙头房企目前的估值也在历史中枢以下,所以现在是一个很舒服的布局时机.
《红周刊》：我也发现很多大房企的估值远低于最近5年房地产板块的平均估值,即40倍.例如截至1月24日,保利地产估值为13倍、万科A为19倍、华夏幸福为16倍.
大房企强者恒强
《红周刊》：从2017年四季报中我们看到,您管理的产品重仓了万科A和保利地产,这两家是A股最大的房地产企业,所以您看好房地产龙头股的原因有哪些?
李文宾：因为我们判断房地产板块在2018年将进入强者恒强的时代,首先,我们都知道房地产是一个高杠杆行业,目前利率又在上行,所以小房企向银行拿贷款就更加困难了,这会导致小地产公司没钱拿地,也就没钱盖楼.另外,我们看到很多大房企从2015年这一轮房价复苏周期开始的时候就大量囤地.但是在2015年左右,小地产公司的资金都“堆”在三四线城市的楼市中,因而错过了这一轮复苏周期.
《红周刊》：确实如此,融创、碧桂园在2014、2015年就开始拿地,万科也在2015年囤积了大量土地,而保利的动作则慢一点,在2017年才开始在一二线城市集中拿地.
李文宾：没错,大量拿地的结果就是大房企从2017年开始市占率出现跃升,前10家房企在过去一年间,市占率提升了5个百分点,从20%提高到了25%.而小房企随着这一轮三四线城市去库存,中国老百姓的杠杆率已经大幅提升,很难再帮助三四线城市消化库存,所以三四线城市未来的销量空间十分有限,地方性房企也进入了发展的瓶頸期.
《红周刊》：那么,在这些龙头房企中,您更看重企业的哪些方面呢?
李文宾：上市公司的一把手对行业趋势的把握非常重要.比如：一家公司原来的董事会提出的战略是“保质、不求量”,但是新一届董事会上台后,对公司的战略开始向追求“规模速度”转变,拿地变得更加激进了但并不牺牲质量,这样公司业绩或将增长25%～30%.
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参考文献：
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