论文住宅类房地产税设计中土地的地位和作用是关于本文可作为相关专业房地产税论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文房地产税论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
摘 要：在现有实践和法律制度下,中国房地产税设计成财产税性质缺乏合理性.因为土地的国有性、稀有性和有价性,本文主张以房产占用的土地为主设计持有环节的房地产税,并配合交易环节的税收,以构建充足、稳定地方财产收入为导向的税收体系.以房产占用的土地为主设计持有环节的房地产税与土地出让金制度存在千丝万缕的关系,由于现有土地出让金的缺陷,中国房产占用土地产生理论上贬值但现实升值的矛盾,房地产税代替土地出让金在实践中实现也较为困难.这些都干扰了房地产税的实施.本文对土地出让金进行重新定义,不仅为房地产税的征收奠定法律基础,还为解决小产权房提供了一个突破口.
关键词：住宅 房地产税 土地 土地出让金
房地产税,是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税.本文只重点讨论住宅类房产保有环节征收的狭义房地产税.不同于其他类型房地产,住宅是人们安居乐业的前提和基础,对于此类别房产征收房地产税更是牵涉到每个人的切身利益.本文从房产占用土地入手,以现有土地使用税和小区物业费制度试图找到在房产保有环节房地产税的法律构成,以建立稳定的地方财政收入体系,并间接增加房产持有成本兼顾社会公平.
一、未来房地产税性质不宜是财产税
财产税是对持有财产,如建筑物,船舶所有人而赋课的税.未来房地产税立法方向是将房产税和城镇土地使用税合并成统一的房地产税,合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税.这说明未来房地产税的性质是财产税.但本文不赞成现阶段把保有环节的房地产征定性为财产税.理由如下：
首先,按照一般法理财产税是所得税的补充税,是在所得税对收入调节的基础上,对纳税人占有的财产作进一步的调节.所以说征收财产税有利于缩小贫富差距,这也意味着其征收的对象不是一般人,而是富人.近年来房价飞速上涨,我们拥有房子也水涨船高成为一笔不小财富.如今在北京、上海、深圳等一线大城市,每一个拥有房子的人都是数百万,甚至数千万富翁.如果从这一表象看,现阶段对房地产征收财产税是合理的.但事实果真如此吗?我们知道大多数家庭的房子是用作居住的,也就是房子的高低都是一個数字,他们不会冲向市场变成一笔巨大的财富.所以说大多人因拥有房子而拥有大量财富只是一个表象,只有拥有多套或别墅等豪宅人才称得上是真正的富人.
如上文所述,大部分房产作为生活必需品,无论值多少钱,这些财富也是虚拟的数字,除非卖掉换成.财产税调节的重点是富人,因此,不宜对大部分自有住房征收财产性质的房地产税.
其次,购买房产跟购买珠宝纯消费行为不同,她还也是一种投资行为.根据亚当.斯密理论每个人的投资都是为了自己创造最大的财富,但是,他们通过追求自己的利益,更为有效地促进社会利益.以房产投资为例：多余的房屋可以出租,业主会得到租金,但是也解决了部分人的居住问题.如果我们税务部门足够努力,还可以从中获得部分税收.对于不卖也不租,留着占着,留着升值的现象,因房地产升值,财产所有人会获利,甚至利益丰厚,我们会在交易环节对其征收所得税.以所得税性质征收房地产税可以直接调节纳税人的收入.这也许会让目前部分中国人“杀富济贫”心理得到一些满足.
还有一部分富人们会把房产留给自己子女和其他亲人,一生也不会卖掉房屋.对这种现象可以考虑征收赠与税和继承税.遗产和赠与税在体现鼓励勤劳致富、反对不劳而富方面有着独特的作用,是世界各国通用的税种.但是中国虽然列入了立法计划,但至今也未开征.人们始终眼盯着财产税性质的税,力图为自己找到杀富济贫的工具.反而对更有利于社会公平继承、赠与税决然不注意,这很难理解.
最后还有一个理论与实践矛盾问题亟须解决.我们知道：对房产保值和增值功能贡献最大的不是房子而是土地.仅就房屋而言自从建好后就开始变旧、贬值,直至报废坍塌变得一文不值.如,同等地段房产新房比老房子要略贵些就可以看出这个贬值现象.但是,房子贬值的同时,房子使用的土地又会因为所处地点的不同而价值存在着巨大不同.如果我们把一个小县城100平米的房子,推到北京等一线城市,房产将会从几十万会飙涨到几百万,甚至更多.何以出现如此大的差异?是因为土地,随着土地的稀缺它的也就出现了变化.房产与土地密切相关,所谓房地一体,地价涨了房地产也就升值了.所以我们说房子有价值,会升值,还不如说是附着在房产上的土地有价值,会升值.
但是,中国却存在着以上实践与理论的矛盾.依据中国现行法律,中国土地公有,禁止土地买卖.我国居民住宅在内的大部分房产所占用的土地都是以出让方式得到的.除了支付一定的对价——土地出让金外,使用土地还有一个期限（住宅70年）.随着土地使用期限越来越少,附着在房地产上土地价值会越来越小,直到70年大限它将一文不值.如果继续使用,理论上还要再按市场再交一次不菲的土地出让金.但在现实中,我们的房产大都在增值中,几乎不受70年土地年限的影响.以上矛盾不能解决势必会动摇到我们征收房地产税的理论基础.
以上讨论都是在房产流转环节征税,这些环节征税不仅具有合理性,更具可操作性.但是,持有大量房产必定侵占更多社会资源,一定区域内大量刚性需求必然要进一步推高房价.而目前我国住宅类房产持有成本几乎为零,长久这样,这样确实不公平.为了解决这个问题,在持有环节对房产征税是未来房地产税设计的一个重大问题.根据上文所述,既然房产价值的主体是土地,我们不妨围绕土地考虑一下持有环节的房地产税构成.
二、从城镇土地国有角度设计未来房地产税
法律规定我国城镇土地属于国有.基于土地国有,目前附着在房地产的土地负担主要有两个：土地出让金；城镇土地使用税.土地出让金,一次性收取出让土地使用年限地租总和,另一方面它又似有税收的非租性质,是个有着内在矛盾的复合体.城镇土地使用税是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务,具有强制性、无偿性和固定性.严格地看,以上两个制度功能具有一定的重合性.由于土地出让金一次性收取,本文认为城镇土地使用税对持有环节的房产税设计有较大的参考意义.
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参考文献：
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