论文房地产企业针对土地增值税清算核算管理是关于土地增值税方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关关于土地增值税论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要：土地增值税是国家对房地产进行调控的重要手段之一,为了迎合国家实施的调控政策,要求房地产企业在发展的过程中应不断提高自身土地增值税清算管理水平,最终由此达到最佳的管理状态,且避免不规范项目清算行为的开展影响到房地产企业投资方向的确定,并就此增强自身整体核心竞争水平.本文从房地产土地增值税管理分析入手,并详细阐述了房地产企业土地增值税清算的核算管理对策,旨在其能推动当代房地产企业的可持续健康发展.
关键词：房地产企业 土地增值税 核算管理
在土地增值税政策内容改革过程中其明确规定出土地增值税以建筑物为征税对象,按30%-60%的四级超率累进税率展开征收行为.但由于房地产企业在发展过程中涉及到的项目较多,从而在一定程度上增加了其成本核算的复杂性.因而当代房地产企业在开展实践经营活动的过程中必须从明确清算条件等途径入手来提升自身整体核算管理水平.以下就是对房地产企业针对土地增值税清算的核算管理的详细阐述,望其能为当代企业的快速发展提供有利的文字参考.
一、房地产土地增值税管理分析
土地增值税是一个极易受宏观形势和政策影响的税种,征管制度和政策对税收收入及负担会产生较大的影响.税务机关提出了加强对房地产开发整个过程的监控,强化对房地产行业的稽查,建立房地产各税种的税源管控.由于房地产土地增值税管理涉及到的范围较广,因而在房地产开发前即要求房地产企业在实施土地增税管理工作的过程中应注重明晰自身征税范围,并基于论证和评估行为开展的基础上避免项目开发过程中费用使用模糊问题的凸显.同时,在项目开展过程中亦应强调对建房方案的合理规划,最终由此来实现费用的清晰化支出.此外,在核算过程中应注重将增值额核算方式的选择、销售定价环节等纳为工作重点,最终为房地产土地增值税管理行为的展开提供有利的基础条件.
二、房地产企业土地增值税清算中面临的问题
(一)收入
税务机关主要审核房地产转让收入的范围,确定房地产转让的价格,审核房地产购售合同,相关经济利益（如以房屋交换其他资源）、代收费用等.收入是房地产企业土地增值税清算中面临的主要问题之一,而导致此问题发生的原因主要归咎于以下几个方面：第一,在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条第三款中指出,转让房地产的成交价格应低于房地产评估价格,即由此引发计税价格偏低的问题,从而在一定程度上影响到了房地产企业的实际收入状况；第二,税务机关在应对销售价格问题时,其时常采取按照同时期商品房售价的方式展开土地增值税相关法规内容调整行为,最终由此引发了计税价格问题；第三,网签销售合同等措施的实施也影响到了房地产企业土地增值税清算行为的展开,因而应对其展开行之有效的处理.
(二)成本费用
税务机关主要审核发生的成本费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合理有效凭证的,不予扣除；对于各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中.具体扣除项目金额有：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、和转让房地产有关的税金.成本费用也是房地产企业土地增值税清算工作中面临的主要问题,即部分房地产企业在实施土地增值税清算管理工作的过程中时常凸显出票据不合规的问题,例如,假 的使用等等.为此,要求当代房地产企业在发展的过程中应注重以培训的形式来规范相关工作人员 业务处理行为,同时以加强票据审核环节的开展等路径来缓解成本费用问题,且为企业土地增值税清算行为的展开提供有利的基础条件.此外,部分房地产企业在项目开展过程中还凸显出合同列支价格超过本地平均价格的现象,最终引发了工程弄虚作假问题,且带动税务机关加强工程项目过程的考核.
三、房地产企业土地增值税清算的核算管理对策
(一)明确清算条件
在房地产企业土地增值税清算管理中明确清算条件是非常必要的,国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第二条关于土地增值税清算条件规定：符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权的.符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况.因此,房地产开发企业符合以上条件的必须进行土地增值税清算.对于此,首先要求相关人员在实际工作开展过程中应深化自身对企业实际清算状况的掌握.其次,在房地产企业土地增值税清算管理行为开展过程中主管税务机关应注重传达相应的指令信息.同时清算条件明确制度的落实亦可避免当前房地产企业在发展的过程中呈现出土地增值税延缓缴纳行为.
(二)明确土地增值税扣除项目
由于在房地产企业土地增值税清算业务处理过程中涉及到了土地使用权所支付的金额等扣除环节的展开,因而在此背景下,为了达到规范化的清算管理状态,要求企业相关工作人员在实际工作开展过程中应明确规定出土地增值税扣除项目,例如,项目开发成本、开发间接费用及房地产转让费用等.同时在项目扣除过程中税务机关应要求房地产企业提供相应扣除项目的合法凭证,继而避免不规范项目扣除行为的发生影响到国家整体税收收入.此外,由于部分房地产企业在土地增值税缴纳过程中时常以低于实际预缴率、预缴土地增值税的途径来逃避部分税款,因而在此基础上加强房地产企业土地增值税缴纳过程中凭证环节的审核有助于房地产企业核算管理工作的开展.另外,在房地产企业清算工作开展过程中实现对多个项目共同成本的合理分配也是非常必要的,因而应提高对其的重视程度.
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参考文献：
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