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有目标的人似乎总不愿意屈居“老二”.绿地集团董事长、总裁张玉良的新年愿望之一,就是要把万科从占据多年的房地产龙头宝座上拉下来.如能成行,这必然是房地产业的一件大事.
绿地把2014年房地产业务销售的目标定在了2400亿元,如能达成这一目标,绿地超越万科基本上问题不大.
与万科争第一
多年领跑的万科,不再提及规模,万科集团总裁郁亮就曾淡淡地提及：“万科没战略、没计划、没目标.”但张玉良可不是这样.
“这显然是要当老大的节奏！”绿地刚发布2400亿元计划时,一名业内人士在微信上惊呼,绿地要彻底赶超万科了.尽管万科和绿地两家同时超越2000亿元已经是铁板钉钉的事,但按万科近年的增长速度,很难达到2400亿元.
万科2013年销售业绩为1709.4亿元,仅比绿地多了84亿元,“实际上也就是一个两个项目的差距.”张玉良在近期的媒体发布会上表示,2014年绿地房地产销售目标是2400亿元,有望成为中国也是全球第一房企.
在得知张玉良当选“2013年中国经济年度人物” ,成为房地产界唯一获奖者时.上海一名开发商老总在微博中称,他给张玉良发去祝贺短信,其中有一句话是“个人低调,但目标不低调”. 张玉良发言滴水不漏,极少做电视节目,也不写微博,更不会榨果汁,几乎没有八卦新闻.
绿地在短短几年时间已经冲刺上房企季军的宝座.根据绿地集团公布的业绩,2013年绿地集团实现业务经营收入超过3300亿元,房地产业务实现预售额1625亿元,排名仅次于万科；在销售面积上,达1660万平米,超过万科,排名全国地产行业第一.
绿地要达到2400亿元的地产业务销售目标,意味着48%的同比增长,对于基数如此庞大的房企来说,每年翻番的速度显得有些不可思议.从1992年绿地创建开始,张玉良以2000万注册资金起步,21年后资产规模、年业务经营收入双双突破3000亿元,实现资产近万倍增长,年均复合增长率超40%.在2013年,绿地在房产业务上就同比增长53%.
相比之下,2013年万科销售额同比增幅为21%,若万科在2014年实现2400亿元的销售业绩,其销售额增幅势必保持在40%以上,而万科多年以来都没有实现如此大规模的增长,万科保持多年的行业老大位置有可能被迫让出.
绿地集团已经是一艘航空母舰了.张玉良还表示称,绿地集团2014年度的经营收入计划为4000亿元,集团收入若达到4000亿元,绿地在世界500强的位置有望提高80名,进入300名以内.2013年,绿地集团在世界500强企业中排名359位.
借势非住宅业务
绿地和万科差别在哪里?这是很多人感兴趣的一个话题,这两家中国最大的房企正在走不同的两条路.当万科初步试水商业,做城市配套服务商时,走多元化道路多年的绿地已经收获满满,并希望凭借非住宅业务狠狠将其他地产企业甩开距离.
绿地目前主要的房地产业务涵盖住宅、城市综合体、酒店以及产业地产 ,尤其是商业和产业地产部分,越来越发挥出巨大能量.2013年,商业地产对绿地房地产板块的销售贡献突破60%.
“绿地赢在了战略.”兰德咨询总裁宋延庆说,绿地很早就提出了“超高层战略”、“智慧城镇”、“产城一体化”等战略概念,从而进入更多城市发展的新领域,在商业地产、产业地产获取了相对低价的土地资源.
目前,绿地的商业地产主要是两条产品线,一是在城市核心位置开发的绿地中心,另外一部分就是在郊区开发的商务楼.绿地的商业标志“超高层”建筑更是全国开花,其在全国有17栋绿地中心超高层.如今,全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的,在世界十大高楼中,绿地集团旗下就有3个.
据宋延庆介绍,和其他房企不同,绿地开发的商业地产,大部分出售,只有小部分选择自持.这样的商业地产开发策略,让绿地在面对商业地产可能存在的供应过量风险时,表现得游刃有余.
在发展商业地产以外,张玉良还称,产业地产才是真正的蓝海,绿地的产业地产模式主要以产业园区、科技园、物流园开发为主.此外,绿地集团正加大在“产城一体化”战略方面的投入,包括旧城改造以及打造新城两种.自2012年以来,绿地集团在哈尔滨、南昌等地累计投建十多个大型产业新城项目.
在宋延庆看来,随着中国城镇化的深度推进,今后绿地产城一体化及智慧城市计划将显示更大的能量,绿地的拿地优势、产品优势会进一步凸显.
海外地产的内房霸主
正当融创中国董事长孙宏斌嘀咕：“我不懂他们出海到底干什么”时,万科已经“入侵”美国,绿地和万达都致力于成为跨国企业,尤其是绿地,已经是海外地产业务规模最大的中国地产企业.
仲量联行亚太区国际资本集团总监Alistair Meadows在给记者的函文中透露,中国企业在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%,这意味着长期结构性转变已经开始.
海外业务已成绿地新的增长极之一.2014年,绿地海外销售收入将达到130亿元人民币,2015年预计实现海外收入超300亿元人民币,而2013年绿地集团海外收入仅约30亿元.在绿地集团内部视为国际化元年的2013年,绿地把海外业务布局四洲七国十一城.
“海外项目的利润率高于国内.”张玉良表示,这是推动绿地大规模海外扩张的动力.绿地集团提供的资料显示,2014年其在海外市场一方面在优质区域继续深耕,另一方面仍将择机新辟市场,进入包括加拿大、法国、新加坡等3到5个国家,全年计划新增海外投资50亿到80亿美元.
1月7日,绿地集团在伦敦投资超过百亿人民币,这在近年海外投资中堪称大手笔.其中,投资6亿英镑收购伦敦西南Wandsworth的兰姆（RAM）啤酒厂住宅项目,这个位于伦敦西南面泰晤士河南岸,规划建筑面积近9万平米的项目,规划开发集高层公寓、保障性住房、商业设施于一体的大型住宅社区.
同时,绿地新投资的位于伦敦新金融城金丝雀码头的住宅地产项目将于1月底完成签约,该项目有望成为英国最高的高档公寓项目.这两个住宅项目未来吸引的主要目标客户群将包括伦敦当地居民和海外移民.
促成此次啤酒场交易的第三方机构正是国际代理机构仲量联行,仲量联行北京及华北区董事总经理张莹告诉记者,判断海外房产价值有几个标准,包括整体的稳定性如制度、法律法规的稳定性、税收的优惠程度、长远的租金回报,从这几点来看,投资伦敦等地的房产业务前景仍然很高,也会是房企海外业务拓展的重镇.
上半年将完成A股上市
如无意外,绿地的“A+H”双平台融资模式在上半年就能搭建起来.在此前,绿地成功收购盛高置地并将其更名为绿地香港,负责海外发展.
张玉良近期介绍,将于2月初提交全部材料,完成初步申报工作,争取在2014年上半年完成绿地集团的A股上市.多家媒体曾报道称,绿地集团整体上市计划方案由上海市国资委直接操刀,而非绿地集团大股东上海地产集团,这在一定程度上体现了上海市政府对绿地的重视程度.
目前,绿地集团股本结构为多家国企分散持股,按照资本市场的要求,绿地应充分实现股权结构多元化.去年11月,绿地成功引进平安、鼎晖、汇盛聚智、普罗投资、国投协力等5家战略投资者,增资扩股方案完成后,公司总股本由原来的82.72亿股增至103.72亿股.
首创置业董事长刘晓光近期表示,上述五家占总股本约20%,这五家PE背后股东既有民营资本,也有央企资本,还有公募基金,改革力度很大,此举目的是为绿地集团借壳上市做好铺垫.
目前,绿地国资系股东所持股份将稀释至48%以下,职工持股将达29%；新股东变成10家.张玉良称,接下来绿地还将展开收购兼并工作,进一步夯实资本实力,并使企业的股权结构更加多元化、运行机制更加市场化.
面对A股市场的疲软,张玉良表示对绿地上市保持信心,会采用相应的办法保证股价的合理位置.
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参考文献：
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