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2011年,重庆和上海开创了我国房产税的先河,我国政府对于房产税的开征更多是基于稳定房价的政策目标.本文从阐述房产税的内在职能为出发点,并结合国际实践经验,试图探究我国房产税政策如何将其内在职能和政策目标结合起来的.研究发现,房产税内在具有增加财政收入、调节财富分配和稳定房价的职能.而其中,增加财政收入是房产税最主要的政策职能.其实,如果完善房产税增加财政收入职能,能够达到缓解地方财政压力,破解“土地财政”的困局,进而增加在调控房价的政策自由度.要增强我国当前房产税的财政收入职能,则需要建立更全面的财产登记体系,扩大税源.但如果單纯强调房产税稳定房价的职能,则需要辅以完善的房产评估系统,使房产税成为房产交易者的隐形成本,进而才能影响房产市场的交易行为.
2016年,全国多个城市出现了房价大幅上涨的现象.根据Knight Frank调查报告,从2015年第四季度到2016年第四季度,全球房价涨幅前11个的城市,除了新西兰的惠灵顿,都属于中国.其中,南京房价涨幅最高,达到了41.1%,而排在第11位的深圳,涨幅也高达23.5%.2017年初,我国诸多城市也提升了调控房价的政策优先级.北京、南京、杭州等地都逐步加紧了限购政策,如北京采取了“认房又认贷”的措施,对已拥有一套房的本地居民,采购第二套商品房的首付比例提升至60%以上.而每当我国房价出现涨幅过高的情况,全面实行房产税的话题总会引起各方关注.2011年1月28日,上海、重庆作为试点城市,对部分个人住房征收房产税,这开创了我国对自有住房征税的先河.房产税,作为民众心目中能够调控房价的政策措施,自从它诞生就一直处于聚光灯下.2016年,在G20税收高级别研讨会中,财政部部长楼继伟明确表示将“义无反顾”推进房产税改革.我国政府对于房产税改革的决心已经表明,现阶段更多则是对于房产税政策的细节制定.本文尝试对国内外房产税制度进行概述,总结其发展经验,为我国进行房产税改革提供参考.
房产税的功能与作用
房产税,主要是指对产权所有人保有财产阶段的税种.它计税依据主要是房屋的租金收入或计税余值.陈小安（2011）中提出,房产税的功能与作用是具有区别的两个概念.房产税的功能是房产税本身具有的固有功能；而房产税的作用则是其固有功能在现实中的表现.简单来说,房地产的作用更多地依赖决策者,功能决定作用,政策影响作用的表现.房产税的功能规定了其实际能力的界限,而侧重于发挥房产税的哪个功能,则取决于制度.
房产税的功能主要有：财政收入职能——获得财政收入,筹集资金；财富分配职能——调节收入分配,缩小贫富差距；房价稳定职能——引导投资行为,调控房产价格.
财政收入职能是其最基本的职能.从目前国外实践来看,房产税由于房产的非流动性,其作为地方政府的财政收入,具有独立性和优越性.在获得财政收入方面,房产税的稳定性非常重要,这使得财政收入具有延续性,财政收支的管理相对方便.
财富分配职能方面,房产税拥有独特的优势,由于其税负不易转嫁,通过征收房产税可以对纳税人的收入进行二次分配.税负转嫁指的是商品交换过程中,通过提高售价或降低购买价格向买方或供应商转嫁税负的现象.但由于房产税属于直接税,纳税人就是主要的税收承担人,这就导致了拥有财产多的人多纳税,拥有财产少的人少纳税,房产税因此具备了二次分配社会财富的功能.
房价稳定职能,则在学者间争论颇多.从实证研究的角度看来,龚刚敏（2005）利用李嘉图的等价定理,证明了房产税对房价的抑制作用；何苗（2008）以成都为例,采用OLS法证明了房地产保有环节税与房价负相关；刘洁（2010）则采用了省际面板数据,论述了房产税的开征对房价能够起至Ⅱ有效的抑制作用.王家庭、曹清峰（2014）运用DID方法对重庆和上海试点房产税后的数据进行分析,发现房产税能够降低房价,但是影响并不显著.于静静、周京奎（2016）对重庆和上海数据分析后,发现征收房产税对房屋供给有影响,但对房价影响并不显著.在理论方面,学者们的态度则比较保守,他们倾向于认为房产税对房价的抑制作用有限.胡怡建（2004）、朱润喜（2004）和殷海娜（2011）认为,开征房产税对房地产的价格上涨的抑制作用并不显著,房地产价格是由房地产市场供求关系决定的,开征房产税并不能从根本上解决高房价和房地产泡沫问题,但它在一定程度上可以使得房产的持有成本上升,提高房产资源的利用效率.另一方面,学者们基本都赞同这对于投机性房地产的动机可以起到抑制作用.龙剑元（2010）、盛松宁（2010）朱孔来、张琳娜（2011）认为从短期来看,房产税会因投资成本增加而改变房产投机者对未来房产价格的期望,以遏制房价过快上涨.
房产税的国际经验
房产税的财富分配职能在国际经验中体现的并不明显,虽然房产税在一定程度上是属于财产税,但是房产税对财富的调节能力并不强.这主要是由于其地方税的性质,并且征收后的税款大部分都用于地方公共服务供给,而穷人和富人的享受程度是一样的.
房产税的财政收入职能应该是其最主要的功能.从国际经验看来,在房产税的课税对象方面,一些国家只对土地征税,一些国家只对建筑物征税,但大多数国家对土地和建筑物征税,如美国、英国、德国、加拿大等.总的来说,国际上的房产税主要包含了四种方式：按市场评估价值计税、按房屋土地价值计税、按房地产原值计税和按租金收益计税.
（1）按市场评估价值计税.市场评估价值,是由买卖双方在房地产交易时达成的价格共识.市场评估价值一般由房屋建筑物和其所占土地两部分组成.如果房地产多年以来并没有交易,就需要确定其在市场上交易时最可能的市场价值,以这个为基准,进而对其征税.
（2）按房屋土地价值计税.以土地价值计税是指,对房产占用的那部分土地进行征税.这种税基,则主要是以房地产位置为核心来估算其价值.由于对房产所占土地的价值进行征税,其建筑物价值不会对税基产生影响.投资者为了实现最大的效益,自然会提升土地利用效率,这种征税方式有促进土地开发利用的效果.
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参考文献：
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2、 当前我国高房价背景下房产税推出政策意义 关键词 房产税 高房价 宽松货币政策 地方财政收入作者简介：王勃，中共河北省委党校助教，研究方向：财税金融。中图分类号：D922 2 文献标。
3、 基于VAR模型房产税对房价调控效应实证 摘 要：文章运用向量自回归模型对影响房地产价格的多项因素进行分析，选取上海市2011年1季度至2016年1季度的季度数据为样本，建立了影响房地产。
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