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今年的房地产市场处在一个关键时期,它将向何处去?中国经济对房地产的依赖程度会有多大?
每年的两会大家都是万分期待,其冲,不乏国家对于房地产市场的态度和导向.今年的房地产市场处在一个关键时期,是调控后首次面临着经济压力和高库存压力双重压力下的抉择,房地产今后将向何处去?中国经济对房地产的依赖程度会有多大?
解读2016年两会,看看国家对房地产又会释放出哪些信号呢?无论是开发商还是购房者都应该看看.
1.一刀切的行政调控退出历史舞台.
政府工作报告提出“因城施策,不会出现干城政策一刀全部斩无赦的盛况”.目前的市场与以往不同,过去普遍上涨的日子一去不复返,一线城市与三四线城市之间严重分化,一线城市各区域之间也出现分化,甚至房企之间也有分化.曾几何时,房地产宏观调控在最初起到过积极作用,笔者也从来不否认宏观调控的客观必要性,但是过分干预市场反而会造成不利的局面.新一届政府自上台以来,虽然坚持调控的大环境不动,但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策,这一点在2016年会体现得更加明显.
笔者判断,针对一线城市房价上涨过快的现象一定会出台相应的治理措施.房价大涨的问题已经引起官方的注意,3月9日,央行副行长潘功胜在政协小组会讨论时表示,要采取措施解决目前一线城市住房上涨的问题.
2、去库存将贯穿2016年成为目标和任务.
2016年中央经济工作会议把去库存作为重要任务之一,去库存不仅成为地方政府一个重要问题,同时也是多数开发商的难题之一.去库存,是今年房地产的重头戏.本次《政府工作报告》再次着墨“去库存”,并首次提出“因城施策化解库存”.但是两会上还告诉我们,去库存这件事不仅除了我们常规理解的三、四线城市库存,还包括商办地产去库存.
3.一线城市限购政策短期内不会退出且会更加收紧.
在全国楼市去库存化的大趋势下,京沪深房价的飙涨异军突起.两会期间,高层对一线城市房价喊话值得关注.3月5日,住建部部长陈政高表示,一线城市仍然会严格执行楼市限购政策,2016年不会取消,甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛.限购政策,在笔者看来,这是一个权宜之计,应该随着市场的变化而调整.今年一线城市出现房价猛涨,所以不可能会取消限购.
4.国家鼓励改善型住房需求.
3月5日上午,国务院总理李克强作2016年《政府工作报告》,除了支持刚性和改善性住房需求之外,还有“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策”的表述,这意味着,除了今年年初已经推出的降首付、降契税等房地产利好政策外,一线以外的城市,在税收、信贷政策上仍然存在调整空间.笔者发现,报告中提及的合理消费,意味深长,这应该算是一个鼓励改善性需求的积极信号.
5.一线城市供给侧改革酝酿大招.
供给侧改革说起来容易做起来难,但在今年将被提上日程.在涨幅最大的深圳,房价已经引发当地政府高度重视,近期该市相关部门从土地供给侧酝酿改革,大深圳全新规划呼之欲出.知情人士透露,相关部门已经拟定了“十大专项行动方案”,将在各区各部门征求意见之后强力推进,进一步释放土地空间；在上海,地方政府早已着手土地供应与中小户型供应改革；北京则在1月份公布的《2015年北京市政府重点工作情况汇编》也指出,优化住房供应体系,继续坚持限购不动摇,坚持鼓励自住型改善型住房等政策.
6.加杠杆可以但不能过度吹嘘.
现在普遍存在一种声音,为了去库存,加大杠杆力度,让更多的人进入买房资格圈子里.然而,全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难.他指出,要更加注重去杠杆降风险,绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存.如果用加杠杆的方式去库存,跟中央精神是背道而驰的,会给经济带来巨大风险.
7、过度依赖土地财政或终结于财税制度的完善.
报告中指出：“合理确定增值税中央和地方分享比例.把适合作为地方收入的税种下划给地方,在税政管理权限方面给地方适当放权.”而一旦完善财税制度,地方政府的利益将有所保障.如果现行的土地批租制度退出历史舞台,对于地方政府而言,土地将成为长期而稳定的财政收入来源.如果地方政府不再过多为“土地出让金”张罗,而是将注意力转到其他生产上,那么那一层剪不断理还乱的暖昧关系将彻底终结了.
8、中国房地产黄金时代正式宣告结束.
国务院总理李克强向大会作政府工作报告时提到,今年GDP目标增长6.5-7%.当前我国发展正处于这样一个关键时期,必须培育壮大新动能,加快发展新经济.曾经作为国民经济支柱地位的房地产,对中国经济起到不可磨灭的贡献.但是今非昔比,房地产已经告别黄金时代,而这次GDP增速预期破7也标志性地宣告房地产黄金时代结束.
笔者认为,虽然目前房地产市场有回稳态势,但已经不能改变房地产大环境的衰退.即使有各种利好政策出台,但总体上改变不了中国楼市去库存基本现状.
9、棚改补偿倾向重货币,利于去库存.
李克强总理谈“十三五”时期主要目标任务和重大举措时,将“完善住房保障体系,城镇棚户区住房改造2000万套”纳入工作范围.虽然中央提出今年的棚户区改造数量上与去年相差不大,但是在棚改补偿思路上发生了转变,以前是回迁房补给拆迁户,以后可能要增加货币补偿比例,这样拆迁户可以拿着钱去买商品房消化库存,开发商可以少建房子而改善绿化、商业等配套设施,一举两得.
10、房贷利息抵扣個税鼓励买房.
3月7日,财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”的相关问题回答中外记者的提问.楼继伟表示,综合与分类相结合的个人所得税改革方案已经提交国务院,今年将把个税方案提交全国人大审议.楼继伟透露了个税方案改革方向,其中简单提高个税起征点不是改革方向,但分类税目中会增加一些扣除,包括首套住宅的按揭贷款利息抵税等.
可以说这是一举多得,既减轻了为中产减负,又能刺激购房需求,从而拉动经济增长,这也应该是习近平总书记所提消化库存的重要方向之一.
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