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核心提示：部分有钱人,除了银行存款和股市,并不知道该如何配置资产,他们更愿意把钱投向楼市.
如果可以,62岁的崔鹏希望过去的三年重新来过.
2013年5月,干了几十年承包工程的崔鹏准备退休.虽然没做过什么大项目,但在2008-2012年房地产市场火爆的那几年,“接些小打小闹的外包工程”,崔鹏也积累了不少财富：在武汉市中心拥有两套大面积住宅和一个商铺,社会保险和商业保险都按最高标准购买,结完工程款,手头还有将近1000万元 .在很多人眼里,崔鹏绝对是个有钱人.
但接下来发生的事,被崔鹏形容成“黑洞”,无情地吞噬着他的财富,甚至正在改变他的人生轨迹.
“没发现什么项目收益高达30%”
2013年5月的一天,崔鹏的老朋友丁宁找到他,称自己刚拿了一块地,打算做房地产开发,开发资质和土地使用权都有了,就差资金,希望崔鹏投资入伙.
丁宁介绍,他拿到的地位于湖北省孝感市孝昌县城花园镇新区,根据规划,两年内花园镇政府、医院、党校和当地比较好的中小学都将搬迁至此,具有很大升值空间.
按当时的地价,这块面积20.8亩的土地,出让金和其他费用加起来接近1000万元.根据规划部门批准的建设标准,整个项目的总建筑面积在4.1万平方米,按照预期2300元/平方米的售价,销售额应该在1亿元以上,何况这4.1万平方米并不完全是普通住宅,还包括8000平方米左右的商铺,预期售价在6000元/平方米以上.
崔鹏算了一笔账,将所有费用摊下来,项目的建设成本在1700元/平方米左右,再将不可控因素考虑进去,再不济,毛利润也应该在30%左右.并且,按当时的政策,土地使用权可以办理抵押贷款,这也意味着他们在开工前就可以从银行获得融资,然后再投入建设,等房子预售出一部分后,就可以还清贷款.再加上行情好,总承包公司大多愿意并且有实力垫资开工,启动项目并不需要太多资金.
“当时的房子根本不愁卖,预售证一办下来,基本就能卖出40%左右,开发商的成本也就回来了一大半.等到产权证办下来,房子也就卖得差不多了.”干了一辈子总承包的崔鹏,常常会“眼红”开发商,但做开发需要大量资金,这是他以前想都不敢想的.
“当时觉得把差不多1000万元的自有资金拿出来投资,应该很快就能看到效果,反正这些钱也闲在银行里.我做了一辈子工程,炒股也不会,打听了一圈,还没发现做什么能在一两年里就能收益30%的项目,难免动了心.”崔鹏告诉记者,这也是他最终选择在小地方开发项目的原因,因为不需要数额巨大的投资.
比崔鹏大一岁的丁宁,因为打算跟随儿子一家移民澳大利亚,早些年辞掉了公职,后来在孝感市内开发过一个楼盘,赚了一些钱.“他跟政府部门关系不错,并且有房地产开发经验.”在崔鹏看来,丁宁是个不错的合作伙伴.
就这样,崔鹏和丁宁成了合伙人,二人分别占股49%和51%,命运也从此把他们背后的两个家庭绑在了一起.
2013年7月,该项目的多层住宅开工建设.
追加投资,借钱也要追加
崔鹏和丁宁很清楚,县城房地产项目的主要销售对象是进城务工人员,为了赶在过年之前取得预售证,趁外出务工人员回乡过年时开售,他们把自有资金全部投入开工建设,再加上总包公司有一部分垫资,还勉强应付得来,所以没有争取银行贷款.
事实证明,他们的决定还算明智.多层建筑部分共1.87万平方米、159套住房,在2013年底取得预售证到2014年清明节期间,共销售出50多套,销售情况良好,符合预期.
“因为是新城区,当时楼盘四周有三面都还是田,根本谈不上任何配套,竟然能有这么好的销量,给了我们很大鼓舞.”崔鹏回忆.
于是,项目剩下的高层部分在2014年4月也破土动工.
因为前期投入已经差不多耗费掉两人的所有资金,他们想到了抵押贷款.但没想到的是,政策已经发生了变化,各家银行开始全面收紧在建工程抵押贷款.
“以前这一块贷款是非常容易的,因为银行根本不用担心坏账问题.记得我开发上一个项目时,从拿到银行贷款到收回预售款,只用了七个月,但贷款期限是一年,当时想提前还款,银行还不愿意.”丁宁感叹道.
现实情况却是,银行来了一拨又一拨,评估了一次又一次,最后都没了下文.
但不能让工地停工,每耽误一天就意味着成本增加一天,于是民间借贷登场了.
第一个伸出援手的是崔鹏的战友刘东,他拿来了150万元,这其中包括他的养老钱,和一部分在广州工作的儿子的积蓄.当时广州新房均价1.3万元左右,这笔钱至少可以拿来买一套三居室.
“我儿子是工薪族,因为已经购买了住房,就把手里的闲钱投入了股市,但2013年行情太差,亏了不少,我就劝他把钱拿了出来.”刘东回忆起当时的情形,按照市场惯例,崔鹏和丁宁开出的借贷利息是月息两分（年利率24%）,远高于股市的回报.另一方面,也是出于对战友的信任,刘东认为这其中风险并不大.
随着工期的推移和销售的滞后,主动或被动借钱给崔鹏的亲朋好友越来越多.对他而言,这既是一份沉重的财务债,更是人情债.
“民间借贷的成本远高于银行贷款,但我们计算了一下,如果房子在一年内能卖出去,投资收益还是很可观.”所以,一开始崔鹏并没有感到太大压力,只想把工期再往前赶一赶.
丁宁那边的情况也差不多.为了筹措资金,丁宁的儿子将澳大利亚和北京的住房都办理了抵押,再加上丁宁自己在孝感市的住房,一共抵押了六七百万元.丁宁的亲家也帮忙筹集了五六百万元 应急.
终于,在动工10个月之后,高层项目也全部建设完工.
“一辈子攒下的身家都要搭进去”
建设完工,并不意味着就能马上变现.
政府的搬迁、医院和学校相继投入使用、基础设施的全面升级,这些在当初看来会推动销售的利好因素,并没有起到太大作用.项目销售陷入了冰点.
总结:这篇改变命运论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
参考文献：
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