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在宏观环境不发生巨变时,基本面条件足以保证美国房价继续上涨一段时间
次贷危机以来,美国房地产市场复苏速度和持续性均超市场预期,房市火热间接带动了消费、就业和通胀的好转.但房地产市场最大的威胁——货币政策收紧——已经出现,不论是美联储2013年的“口头收紧”,还是2015年和2016年的两次加息,都曾造成美国房地产市场的恐慌,较为敏感的REITs（房地产投资信托）指数均出现明显下跌.美联储3月突施加息“冷箭”,现又频繁讨论“缩表”,政策变动可能会给目前欣欣向荣的美国房地产市场带来风险.当前美国房地产到底是否存在泡沫?美联储加息是否会再次刺穿泡沫?我们不妨从多个角度来进行分析.
研究美国房地产市场,不可避免需要研究其基本面情况.我们首先跳脱出宏观经济政策,仅从偏微观或中观的房价、库销比等最根本要素来加以考察.
一、美国房地产市场应无虞
1.美国房价没那么高
单从房价指数来看,美国房地产市场似乎确实存在不小的泡沫.无论是标普/CS指数,还是NAHB住房市场指数等指标,都已接近次贷危机前的高位.虽然近几年美国房价上涨放缓,但依然保持在5%左右的高增速（2015年下半年,北京上海房价同比增速达到5%,此后快速攀升）.如此之高的房价和增速,难免让人担忧房地产泡沫再现.
不过,如果考虑了次贷危机后这么多年美联储“大水漫灌”式的量化宽松,所有资产的上涨可能都要打个折扣.经通胀调整后,当前美国房价离2006年的高点还较远.从这个角度看,至少当前的美国房价还算合理.不仅如此,美国大型房地产机构均看好美国房市,平均预测未来五年美国房价还将上涨20%左右.这意味着,市场预期未来美国房价增速会进一步放缓,而温和上涨正是健康市场的重要特征之一.
2.美国房屋供不应求
考虑库存,2011年以来,美国的房屋供应不断增加,但仍处历史较低水平.即便新开工不断加速,房屋库存也远远不足,目前仍低于历史均值.考虑销量,美国新建住宅量价齐升.由于库存有限,整体销量受限,所以房价上涨更快.NAHB销售指数在50以上就表示市场较为乐观,目前该数值为78,建筑商信心已经恢复至2005年的水平.综合来看,美国房地产市场仍处供不应求状态,未来几年,这一情况难有改变,房价有望继续上涨.
3.美国房贷违约率不断下降
2004年-2006年期间,美联储快速加息导致大面积房贷违约出现,并最终引发次贷危机.危机洗礼后,美国房贷市场异常谨慎,严格的放贷条件以及经济的平稳复苏促使房贷违约率不断降低.至少从最近几次美联储加息的影响来看,房贷违约率并未上涨,反而继续下行.若美联储继续保持相对迟缓的加息节奏,房贷违约率料不会快速上涨.值得注意的是,近几年银行对购房贷款的审批已经逐渐放松,美国抵押贷款银行协会公布的贷款可获得性指数已达八年来最高.这意味着,更多的人能够达到购房门槛,或者能买到更贵的房子.当然,房贷审核的条件还远远不及次贷危机前的宽松程度,“一朝被蛇咬”的银行仍旧谨慎有加.
4.美国住房自有率极低
美国居民的住房自有率极低,目前已经低于历史最低水平,仅为64%.然而,这并非因为大多数住房被闲置,目前美国的住房空置率也接近历史最低.根据美国房地产经纪人协会的统计,目前全美有1500万年轻人与父母共同居住,而十年前只有1000万.其中,1982年-2000年出生的“千禧一代”,与父母同住的比例高达40%,为1975年以来最高.这部分人将达到35岁,并可能拉升住房自有率,是美国房市的一個较大利好.
此外,美国购房出租的回报率依然较高,平均租售比达到6%,远高于十年期美国国债的收益率.能够“以租养贷”甚至“以租养房”,无疑会吸引更多有条件的人从租房转向买房.这也是美国房地产吸引很多外国投资者的原因.
综上所述,从房价看,剔除货币放水因素,美国房价离危机前高点还有距离;从库销比看,美国房地产市场仍处于供不应求状态,未来几年这一情况难有改变; 从房贷看,美国房贷投放逐渐放开,但审核依然偏严,贷款整体健康;从自有率看,美国住房自有率极低,高租金回报率和人口年龄结构均对后续购房需求有所支撑.以上几点均勾画出美国房地产市场健康繁荣的图景,至少在宏观环境不发生巨变时,这样的基本面条件足以保证美国房价继续上涨一段时间.
二、美国房地产市场有“隐忧”
由于目前美国房地产市场基本面良好,真正风险还是来自于外部环境.我们认为,汇率波动以及货币政策调整是最主要的影响因素.
1.美联储加息的影响
利率上涨是房地产市场最大的敌人.历史上,多次经济危机均与加息造成的地产泡沫破灭有关.当前,美联储正走在货币政策正常化道路上,基准利率上调将带动各种证券利率的上行.2015年底和2016年底,美联储各加息一次,每次加息均造成抵押贷款利率上涨.去年底以来,美国抵押贷款利率上涨尤为明显.截至5月11日,美国30年期和15年期住房按揭贷款利率分别为4.05%和3.29%,远高于2013年的历史性低点3.35%和2.62%.受利率上涨影响,近期抵押贷款债券（MBS）市场明显降温.
目前,美国大多数房贷都是固定利率贷款,已买房的人还款负担不会受到利率上升的影响,但对新购房者来说压力自会增加很多.但毫无疑问,房地产市场降温会影响已有房产的价值.
总结:本论文主要论述了房地产论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
参考文献：
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