论文我国房地产企业融资在新宏观形势下困境应对措施是关于宏观形势方面的论文题目、论文提纲、宏观形势分析论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
摘 要：本文结合当前房地产企业的融资现状,对新宏观形势下面临的融资困境进行分析,并有针对性地提出解决对策.
关键词：房地产企业融资困境措施
房地产企业作为资金密集型行业,其发展壮大离不开资金的支持.一个房地产项目从规划、征地、拆迁,再到建设、销售等全过程,周期最短也需3年,长则达到10年,资金回收缓慢,且收入集中在后期销售中.在最初的征地及建设过程中,需要大量资金的投入,而没有任何回报.一般房地产企业的开发过程,主要由开发商一家完成,而资金是房地产企业一切生产、经营活动的必备条件.如果开发商的经济拮据,再加上融资能力不强,很可能造成企业发展的停滞不前.
因此,房地产企业能否获得资金保障,是否具备科学的资金结构和融资渠道,对房地产项目的顺利运行、房地产企业的健康发展具有重要意义.
一、房地产企业面临的融资困境
1.融资渠道单一
据相关统计数据显示,我国房地产开发的资金主要来自房地产商的自筹资金或其他资金.以开发角度为出发点,房地产行业的开发资金中,至少20%来自银行贷款；而其他部分则是自筹资金、预售收入,极少部分来自个人信贷转化.因此,房地产企业的运营,大多依赖银行的贷款,将房地产投资的信用风险、市场风险集中在商业银行,企业难以形成风险意识和管理机制.近年来,房地产企业的负债率越来越高,在新政策中,要求企业自有资金至少占投资总额的35%,但是在实际应用中,企业自有资金普遍在总投资额的20%以下,远远不符合要求.过高的负债增大了房地产企业的压力和风险,同时债权人风险也有所增加,降低了企业的融资水平.
2.股票和债券比例不平衡
在发达国家,市场债券融资约为股票的4倍左右.以世界整体发展水平,尤其是发达国家的情况来看,企业债券市场始终是证券市场的重要部分,无论是规模还是增长速度,远远高于股票市场.但是在我国,房地产企业发行的债券投资比例极低,形成不平衡的发展状况.因此,开拓房地产企业的债券市场,仍具有较大潜力和空间.
3.境外资金的利用率不高
由于我国证券市场的房地产上市要求较高,因此很多房地产企业一度看好海外市场,但是真正通过这一渠道实现上市和融资的企业屈指可数,主要还是政策支持力度不够、缺乏对国际规则的了解.
二、解决房地产企业融资问题的对策
1.构建多元化市场融资体系
目前,房地产企业如果想在沪深股票市场中发行股票,必须符合一定的资产规模、公司治理、盈利记录等要求.但是以我国房地产企业的实际发展情况来看,大多和要求不相符,因此通过上市来实现融资的条件尚不成熟.虽然股票市场中已经加设中小企业板,但是上市要求仍居高不下.即使未来的产业政策调整,给房地产企业的上市创造更多机会,也仅仅是少数大型房地产企业的融资渠道.因此,必须完善房地产企业融资的市场资本体系,给不同类型、不同规模的企业提供各种各样融资渠道,减少对高利息的银行贷款依赖,提高直接融资的比例,真正做到分散风险,促进房地产企业的健康、长远发展.
2.建立健全房地产企业债券市场
由于房地产企业的投资金额大、开发周期长,发行债券将成为其融资新渠道.但是出于一些原因,我国房地产企业的债券发行规模极小,仍需进一步改善.其一,目前我国对债券发行主体的要求较为严格,只有上市公司、国有公司、两个国有投资主体成立的有限责任公司才具备发行资格,同时对企业资本金、资产负债率、担保等要求严格；其二,利率管制政策不利于房地产债券发展.在利率政策中,规定房地产企业的债券利率不能比银行同期存款利率高出0.4,而在实际发行中则不得超过2.0,要求企业的债券利率不能比国债利率高,和市场经济原则严重不符.其三,当前我国缺乏企业债券的信用评价机构,评估结果缺乏客观性和可信性,不利于企业发展.其四,企业发行债券面临一定的利率风险,避险工具尚不健全.可见,为了确保债券融资成为我国房地产企业的未来融资渠道之一,国家应出台相关政策,保障房地产企业的债券发行资格,吸引更多剩余资金投入到房地产企业中,例如实行房地产证券利率的市场化、发展房地产债券市场体系、增加避险工具等.
3.发展国际融资业务
一方面,很多外资银行,如花旗银行、德意志银行等,在我国银行缩紧房地产投资的情况下,积极参入到房地产行业中.只要房地产企业的实力和信誉符合要求,再加上项目前景广阔,完全可以从外资银行获得贷款.另一方面,国际银团贷款也越来越普遍,主要由某一家或者多家银行牵头,组织更多银行的加入,在统一贷款协议的前提下,根据合同条件,向同一个借款企业发放贷款,即辛迪加贷款.这种融资模式的筹集资金额度较大、贷款时间长,可减少企业压力；同时国际银团对贷款用途限制不多,更加适合房地产投资.
由上可见,房地产企业的发展离不开资金支持,因此对金融业依赖性较强.房地产企业能否找到和自身发展相适应的融资方式,直接决定了融资成本和开发风险.房地产企业的融资渠道,应综合考量企业自身条件、资金需求、成本状况等,合理选择融资方式和融资规模.另外,融资方案的选择更利于企业的资金优化,确保房地产企业的资金链安全,促进企业健康发展,实现利润最大化.
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（责任编辑：张 彬）
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