论文论房地产市场调控中和地方政府博弈是大学硕士与本科博弈毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写博弈论66个经典例子方面论文范文。
摘 要：针对当前过高的房价,政府一直都想采取相关措施进行打压,但政策的实际执行效果却往往不尽如人意.其原因是和地方政府在利益上有所冲突,使得制定的政策在地方没有得到有效的贯彻落实.本文通过分析房地产市场调控中和地方政府利益的对立和统一,求得二者之间博弈的均衡解,针对有效控制当前过快上涨的房价提出相应的政策建议.
关键词：房地产市场；和地方政府；博弈
一、引言
从2003年开始,中国的房地产市场进入了持续的繁荣时期,房价不断地攀升,为稳定房地产市场,不断出台各种政策措施进行调控.但的调控政策似乎没有起到多大的效果,反而每次政策的出台都会刺激房价的一次上涨.政府对房地产市场调控政策为何一直没能取得预期的效果?究其原因在于政策的执行效果不理想.
政府制定大的政策调控方向,而地方政府负责政策的实际执行,若地方和政府之间在利益关系上展开博弈,制定的政策又怎能达到预期效果呢?自1994年分税制改革以来,关于和地方政府在财权和事权之间的博弈就一直是学术界讨论的热点（王国生,2001[1]；陈抗等,2002[2]；庞明川,2004[3]）,而当前的房地产调控政策执行不力,让学者们开始从和地方博弈的角度进行分析.杨柏国（2010）[4]认为房地产调控政策的失灵是和地方政府之间的反复博弈的体现,余建源（2009）[5]则指出和地方在房地产市场上的短期利益和长远利益难以有效整合是导致二者展开博弈的主要因素.也有学者从“利益集团”的视角进行研究,杨帆和卢周来（2010）[6]从三种地方政府属性假说来探讨了地方和、房地产企业之间的博弈问题,张振华（2011）[7]提出地方官员的寻租和土地财政的路径依赖导致地方对政策的抵触.在破解当前的困境的方法上,夏斌（2010）[8]指出房地产市场的调控必须要有多部门、多政策的配合,要有税收金融政策、民间投资政策等诸多政策的搭配才能奏效；韩蓓和蒋东生（2011）[9]认为通过着力改革我国的财税制度,降低地方政府对房地产业收入的依赖性,尤其是摆脱土地财政的“路径依赖”,这样才能更好地协调地方政府和政府的利益.
房地产市场调控政策的执行涉及多方的利益博弈,本文将以和地方政府的利益关系存在的对立统一为出发点,分析两者为何会在政策执行上进行博弈,并通过建立纳什均衡博弈模型对和地方政府的博弈行为进行分析,求得均衡解,探求当前调控政策执行不力的解决方案.
二、和地方政府利益关系的对立和统一
政府对房地产市场调控的决心很大,但由于对地方政府的监督成本过高,使得对政策执行过程的控制力度不够；地方政府迫于的压力,表面上会执行政策,实际上却会根据自身利益对政策措施进行选择性地落实.在对房地产市场的调控中,和地方政府的利益在一定程度上是对立的,从而导致地方政府对调控政策执行得不彻底；同时,和地方政府的利益在一定程度上又是统一的,的政策部分得到了地方的贯彻落实.
1、政府和地方政府在对房地产市场的调控上存在利益的对立性
从计划经济向社会主义市场经济的改革,改变了和地方政府过去命令式的上下级关系,地方政府虽然还受到的制约,但已经有了相当大的自主权.在对房地产市场的调控中,地方政府用手中的权力对的政策进行了某种程度的抵抗,使调控效果不甚理想,原因在于和地方政府存在利益的对立关系,而其根源则在于二者追求目标的差异性.
政府要着眼于全国整体经济利益的最大化、社会整体福利待遇的提高以及各地方经济社会的协调发展.因此,面对房价趋于过热时要坚决打压,避免房市的泡沫过大导致人们的买房负担过重；在房价低迷时要加以扶持,防止房市的低迷导致整个国民经济的发展减速.不论从哪种角度看,政府都需要对房地产市场加大调控力度,防止房地产行业的非理性增长.而在以GDP为政绩衡量标准的体制下,地方政府官员往往会通过房地产市场的非理性繁荣来大幅拉动地区经济发展,创造出任期内的出色政绩.而且,自从1994年实行分税制以来,地方的财政收入来源减少了不少,财政压力较大.但房地产税、城市土地使用税、契税等房地产行业的税收都属于地方,推动房地产市场的繁荣,可以提高税收收入,而且高房价带动的高土地出让金也属于地方,因而地方政府在降低房价的调控方面动力不足,反而倾向于房地产市场的持续虚假繁荣.同时,地方政府出于自身利益的考虑而和地方利益集团合谋,给予种种优惠政策,直接抵消掉了调控政策的部分效用.
和地方政府经济目标的差异导致两者在房地产市场调控中的利益形成对立关系,尤其是对房地产市场过热时,倾向于打压,而地方却倾向于维持,形成地方政令执行力度不统一的尴尬局面.从表1可以看出,除了为避免2008年金融危机带来经济衰退而采取的刺激措施以外,近几年对房地产市场一直采取紧缩性的措施,尤其是2010年和2011年.尽管频频亮出严厉的组合拳进行调控,但图1所反映的地方的商品房平均售价却一直持续攀升[ 在本文以北京、上海、天津和重庆四个直辖市为代表来反映地方的房价水平.],这和政策的执行效果大相径庭.
2、政府和地方政府在对房地产市场的调控上存在利益的统一性
对于房地产市场的调控,和地方政府分别从全局和局部的视角出发,两者利益上的对立是不可避免的,但同时也在一定程度上存在统一.制定的调控政策在许多方面有利于地方经济发展和稳定,这也是地方政府所需要的.
当前,全国各地都是在科学发展观的指导下,全面建设社会主义和谐社会.商品房过高的价格让大量的购房者止步,“居者有其屋”计划大大受挫.全国各城镇的中低收入者及进城务工的农村劳动力普遍买不起房,甚至有的人连租房的费用都承担不起,这些人所处的居住环境很差,他们对于城市的融入程度很低,对城市缺乏感情.恶劣的生活环境和沉重的工作负担,使得他们的幸福感极低,如不采取有效措施改善他们的生存状态,极易造成社会的不稳定.所采取的调控政策如：规范房地产交易行为、调整住房供应结构,加大经济适用房和廉租房建设力度、严格土地管理、加强税收和信贷管理等等,目的在于要保证居民有房住、保证耕地红线不能碰、保证行业的发展要稳定持久,这对于地方政府来说同样重要.地方经济要发展,民生工作必须要做好,发展模式也必须走可持续发展道路.
因此,这几年政府加大了对经济适用房的建设力度,保障城镇中低收入者和进城务工劳动力的居住需求.从表2可以看出,全国经济适用房建设的投资力度不断加大,2010年审核通过的国家“十二五”规划提出要在五年内建设保障性住房3600万套,其中2011年要开工建设1000万套.而保障房建设的主力是各级地方政府,可见地方政府对于稳定房地产市场也是持肯定意见的.从这个层面上来说,对房地产市场进行调控,和地方政府的利益是统一的.
政府和地方政府的立场不同、目标不同,更注重宏观和全局性问题,相对表现更稳重和保守；而地方更注重自身发展和局部性问题,相对表现更自利,晋升偏好更强烈.体现在房地产市场的调控上就是,政府要求加大调控力度,保证房地产市场在稳定中求发展；而地方政府更偏好于适当放松调控力度,让房地产的快速发展来带动地方经济的发展.但政府和地方政府也是存在一定的利益共同点的,那就是房地产市场的发展要是可持续的,居民的住房要得到保障.为了国家宏观经济能够长期稳定地发展,和地方政府都应该在某种程度上进行妥协,以使相关的房地产调控措施得以顺利贯彻实施,稳定房地产市场.
总结:本论文为您写博弈毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
参考文献：
1、 未来中国房地产市场调控的思路和策略 摘要：房地产市场“十年调控”推行了诸多政策，十分有必要，而且也取得了积极的成效。但是，从具体的实践来看，调控政策的规制作用是非常有限的，并没有实。
2、 房地产市场波动对地方财政收入影响 摘要：在房地产业税收已日益成为地方财政收入主要依托的情况下，房地产市场波动必然会对地方财政收入造成较大的影响。2015年房地产市场持续低迷，这势。
3、 集体行动视角下地方政府和相关利益群体博弈 摘 要：对群体性事件的研究，偏重于对个案发生的原因、过程与处理结果的分析，而对该类事件的一般机制研究略显不足，因此，集体行动中国化的研究则十分必。
4、 房地产市场竞争法调控 摘 要：政府加大力度调控房地产业，虽然采取了多种方式对房地产业进行多元化的调控，但其效果却差强人意。我国的房地产业调控面临着一定的窘境，也阻碍着。
5、 预算法修正案草案明确规定地方政府不能举债 第十一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案，明确规定地方政府不能举债。全国人大法律委员会副主任委员洪虎在会上表示，一些常委委员、部。
6、 审计视角下防范地方政府债务风险措施 一、目前我国地方政府债务的潜在风险我国政府高度重视地方政府债务管理，2014年9月，国务院印发《关于加强地方政府性债务管理的意见》，全面部署加。