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■中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）08-0050-03
摘 要：经过2014年的市场調整,2015—2016年房地产市场逐渐回暖,主要城市的交易金额普遍回升,个别城市的房价快速上涨,但更多城市依然处在去库存的过程中.进行M地产股份有限公司财务战略分析旨在通过分析该公司的价值创造能力和 余缺状况,为其制定未来的财务战略指明方向.
关键词：财务战略 财务战略矩阵 财务分析 房地产
一、公司财务战略现状及影响因素
M地产股份有限公司是国资委直属央企,主营业务是商业房地产开发.经过多年发展,形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式,具有一定的品牌影响力.伴随着公司综合实力的日益壮大,开发面积、销售收入、土地储备量稳步增长,公司在西南、长三角、珠三角、闽三角等区域的重点城市进行布局,形成了多项目联动开发的战略布局.
M地产股份有限公司财务战略制定的影响因素主要是国家相关政策法规、市场需求以及公司当前的经营情况.
2015年开始,房地产市场在“促消费、去库存”的总基调中逐步回暖,供需两端宽松的政策促使市场低开高走,量价回升,市场库存压力得到结构性缓解.从需求端来看, 多轮降准降息,并通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施,构建宽松的市场环境.地方政策灵活调整,采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多项措施刺激消费.从供应端来看,土地供应控制规模、调整结构,并加大保障性住房货币化安置,改善市场环境.多轮政策组合推动房地产市场健康发展.同时,包括户籍改革、公积金改革、保障房货币化等在内的长效机制正在积极推进,支持房地产市场的持续健康发展.
虽然市场环境日趋宽松,但城市分化不可避免.从各级城市来看,一线城市因人口、资源及财富持续集聚,各类需求旺盛,房价始终表现 ,在宽松政策的助力下,改善性需求明显释放.二三线城市虽在政策刺激下需求量稳步释放,但高库存下房价上涨动力不足.总体来看,自2014年11月21日央行降息以来,房地产行业处于降息周期、销售恢复期,宽松政策推动下,房地产市场整体平稳回暖.一线及部分二线热点城市住房需求明显释放,价升量涨；但多数城市受库存偏高及经济不景气的影响,虽然市场成交量呈现恢复态势,但是价格回升依然面临较大压力.
在房地产行业大背景下,M地产股份有限公司通过调整产品结构和营销策略实现快速去化；通过产品创新和模式创新,提升商业地产经营能力；重视客户体验、提升产品品质,把握持续低利率环境带来的市场机会.在报表分析的基础上,制定有利于公司持续健康发展的财务战略,可以使公司在宽松的国家政策以及激烈的市场竞争环境中立于不败之地.
二、基于财务报表的公司财务战略矩阵分析
财务战略矩阵是评价和制定战略的工具,其联系着价值创造和 余缺.财务战略矩阵分为四个象限,分别是增值型 短缺、增值型 剩余、减损型 剩余、减损型 短缺.价值创造分为增值型和减损型； 余缺是指 剩余和 短缺.投资资本回报率大于资本成本,则创造价值；反之减损价值.销售增长率大于可持续增长率,则 短缺；反之则 剩余.
财务战略矩阵以财务报表数据为基础,以销售增长率、可持续增长率、投资资本回报率、资本成本四个指标之间的关系为依据划分公司类型,从而为公司未来财务战略的制定提供数据基础.
(一)销售增长率
销售增长率是销售额增加值和基期销售额之间的百分比,是用于评价企业成长状况和发展能力的重要指标.销售增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标,也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提.该指标越大,表明其增长速度越快,企业市场前景越好.
(二)可持续增长率
可持续增长率是指不增发新股并保持目前的经营效率和财务政策条件下企业销售可以实现的最高增长率.此处的经营效率指的是销售净利率和资产周转率.财务政策指的是股利支付率和资本结构.
如表1所示,M地产股份有限公司2015年销售增长率-可持续增长率等于-11.20%-10.34%<0,2016年销售增长率-可持续增长率=5.30%-12.07%<0,公司目前的现金余缺状况为现金剩余.
(三)加权平均资本成本
加权平均资本成本是由企业债务资本成本、权益资本成本以及债务权益在总资本中所占的比重决定的.根据《 企业负责人经营业绩考核暂行办法》规定, 企业的资本成本率为5.5%,因而,本文参照《办法》将M地产股份有限公司的加权资本成本定为5.5%.
(四)投资资本回报率
投资资本回报率是衡量企业投入资金使用效率的比例,表现为投入资金和产生的报酬之间的关系.投资资本回报率等于税后净营业利润和投资资本之比.
投资资本回报率等于税后净营业利润/投资资本 公式（1）
税后净营业利润等于净利润+利息支出×（1-25%）
公式（2）
调整后资本等于平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程 公式（3）
无息流动负债等于应付票据+应付账款+预收账款+应交税费+应付利息+其他应付款+其他流动负债 公式（4）
如表2所示,M地产股份有限公司2015年投资资本回报率-资本成本率等于5.35%-5.5%<0,2016年投资资本回报率-资本成本率=5.38%-5.5%<0,由此可知,公司目前的投资策略并未为公司创造价值,反而是减损价值.
三、公司财务战略制定
根据财务战略矩阵分析,销售增长率-可持续增长率<0,M地产股份有限公司目前的现金余缺状况为现金剩余.投资资本回报率-资本成本率<0,目前的投资策略并未为公司创造价值,反而是减损价值.经过数据分析得知公司目前处于财务战略矩阵的第三象限,即减损型现金剩余.减损型现金剩余表明资源未得到充分利用,存在被收购的风险.公司目前的主要问题是盈利能力差,应寻找提高投资资本回报率的途径.因此,首选战略是提高投资资本回报率,主要途径有提高税后经营利润率、提高经营资产周转率等.
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参考文献：
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