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在经历新一轮房价上涨后,中国房地产市场调控政策趋于严格.当前,大多数城市住房交易量下降,房地产市场有所降温.
然而,一线城市的房价依然高企.如何对待目前的高房价及调控政策?中国的房地产市场是否存在泡沫?未来的走向如何?就相关问题,日前北京大学经济政策研究所所长陈玉宇教授在“思想光华媒体沙龙”上分享了自己的研究与观点.
两种房价上涨
去年以来,中国经历了几轮房价上涨,上涨的速度出乎很多人意料.对于房价的大幅上涨,在陈玉宇看来,要区分“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”这两种情况.
“这两者的根本差异,在于是否剔除通胀率或者考量居民消费指数的影响.”陈玉宇说,“假如‘名义房价’在一段时间里并未增长,但CPI指数在这段时间里却是上升的,受到通胀的侵蚀,‘真实房价’也许还会有所下跌.”
他分析,在通货膨胀低时,名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论长期房价上涨幅度时,不区分名义和真实,就可能过估房价上涨幅度.比如,10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元,现在卖35万澳元,名义上涨了约17倍,但剔除通货膨胀因素,真实涨幅是2～3倍.
考虑到经济增长和通胀因素,一般而言,房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的.目前我国房地产市场调控,更多的是着眼于通过增加供给来抑制房价过快上涨.陈玉宇认为,调控机制在调整房屋供给数量的同时,理应充分考虑通胀对房价上涨的推动因素,否则调控将是有失偏颇的.这样,才能真正形成科学的房价回归机制.
“最近出台极其严厉的房地产调控政策,应该看作是对泡沫的警惕.”陈玉宇说.中国的房子在2015、2016这两年内翻了一番,对于老百姓意味着什么?陈玉宇认为应该分三种情况考虑.
第一种情况,你永远都是房子的居住者.这两年房价突然上涨,但房子为你提供的服务并没有改变.如果涨价的原因是旁边盖了一处花园,建了一所好学校,修了地铁,带来了房子周边生活品质的提高,对你才有意义.
第二种情况,大部分人有这样的想法,现在居住着等到老的时候再卖给别人.那就意味着,买房者要以很高的接盘,这相当于盘剥后来的购买者.
第三种情况,把房子租给或者卖给新進入城市的移民.城市房价上涨,可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP.举例说,加州发矿,带动了淘金业的发展,随之发展了酒店、餐饮行业,当地房价的上涨就是分享了发矿的红利.同理,在现实经济中,房子其实也间接参与分享了该地经济发展带来的收入.譬如某人先在一个城市某处买了房子,随后,这里建起了优秀企业,开办了银行以及其他民生设施,经济活跃,生活便利,从而吸引了更多优秀人才过来,受供求和发展影响,房价肯定会不断提升,这些人挣钱交房租,或者买房子.这也相当于分享了发展红利以及部分未来的劳动成果.
在陈玉宇看来,造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况,是不可持续发展的；中国的房地产市场则是三种情况都有.从这个角度看,中国房地产市场相比美国房地产市场,是相对健康的.
房子盖在哪儿
“房子盖太多,就是泡沫.”陈玉宇说.数据显示,从2003年到2014年间,中国盖了100亿平方米的房子.从销售角度来说,中国最近几年每年约完成销售11亿平方米,美国大约销售2亿～3亿平方米.
“若仅从建筑面积和销售面积来看,中国的房地产市场看起来似乎问题很严重,但是结合中国国情来分析,尽管中国房地产规模庞大,考虑人均住房面积,再考虑中国快速推进的城市化,也是合理的.”陈玉宇分析.
他认为,中国房地产市场发展的成绩是巨大的,1998年中国人均城镇住房面积15平方米,现在是30多平方米,大部分人都是受益的,只不过程度不同,这里面的问题是多方面的.
在他看来,问题的关键不在于盖了多少房子,而在于房子盖在哪里.
越是生产率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,房价上涨的越快.但现实是,更多房子建在了生产率比较低的城市,如三四线城市,这些地方住房就存在较多过剩.“中国更多房子盖在了不需要盖的地方.”陈玉宇指出.
他考察了城市的劳动生产率水平和新建房屋的数量,发现中国和美国有相似的问题,都是生产率越低的地方,越有可能人口流出的地方,房子却建得越多.“目前,中国一线城市开发商没存货,二线城市存货略有上升,但没那么严重.三四线城市的存货很多,所以三四线城市房子盖多了,产生泡沫,导致浪费.”
房价过高不是好事
目前,中国的房价已经涨到很高的程度,引起了多方面的担忧,楼市过热会不会伤害实体经济?房价会不会崩盘?
房价的确已经很高了,必须非常小心谨慎对待它.中国的经济到底能支撑多高的房价呢?
陈玉宇说,他对中国的房地产还是乐观的,但如果盲目维持高房价,不是好事.
他建议,国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制,给地方政府更大自主权利决定土地的使用.改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况.在税收方面,改交易环节的税收为持有环节的税收.
另外,要大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,满足住房需求,禁止炒房行为.大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市.
我们需要促进全要素生产率的提高,我们的经济需要企业特别是年轻人的创新,做出更多、更好的产品和服务,而高房价伤害社会的创业与创新热情,是经济可持续健康发展的毒瘤,要高度重视,下大决心解决好.
总结:本文是一篇关于房价论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
参考文献：
1、 高房价和低房贷之间是否存在悖论 不久前写了一篇《中国房价还能涨多久》，文中提到了国内各大城市的房价与收入之比远高于发达国家，但同时，居民房贷余额占住宅总市值的比重却远低于发达国。
2、 当前我国高房价背景下房产税推出政策意义 关键词 房产税 高房价 宽松货币政策 地方财政收入作者简介：王勃，中共河北省委党校助教，研究方向：财税金融。中图分类号：D922 2 文献标。
3、 高房价主犯和犯 东北土地供应再多，能解决北京土地供应不足的问题吗？“房价过热的城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，干扰了市场。”近日，国土资源部规划司。
4、 中国高房价的形成原因和调控建议 摘要：当前，随着经济发展和一系列因素综合作用，中国“住房”价格出现了“房价泡沫”，严重脱离工薪阶级的购买能力，成为“住房”市场健康发展的一大顽疾。
5、 二手房交易营改增需防范推高房价 今年两会的《政府工作报告》提出，从5月1日起，将营业税改增值税（即“营改增”）试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新。
6、 不动产登记会撼动高房价吗 《不动产登记暂行条例》已经颁布并在3月1日起施行。《条例》正式落地，一直高企的房价是否会下行？房产税征收是否会加快推进？对我国房地产市场会产生什。