论文房地产市场去库存形势和策略分析是大学硕士与本科策略分析毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写策略分析是什么意思方面论文范文。
1999-2015年间,我国房地产市场共出现了三次下行,分别在2008年、2012年和2014年,具体表现为商品房销售面积和销售额均出现持续负增长,形成了较高的房地产库存.在政府的政策刺激下,前两轮的库存都得到了有效释放,市场交易额快速反弹,并未形成实质风险.但本轮房地产市场的周期性低迷却未能得到快速调整,使得库存不断积累,对房市和整个宏观经济的发展带来了极大的风险.因此,“去库存”成为我国2016年的五大经济工作之一.
截止目前,在 政府政策的引导下,有超过150个城市因地制宜的出台了具体的去库存策略,主要手段有以下五类：一是活用公积金杠杆,在贷款额度、年限、首付比例、提取条件、异地贷款、覆盖范围等方面进行了调整；二是放宽信贷、降低税费,如降低首付比例和贷款利率等；三是推进农民工市民化,如给予补贴贷款利息和物业费,减免契税等；四是加快棚户区改造,提高货币化补贴,通过回购商品房作为保障房等,如山西要求在商品房库存较大的市保障房货币化安置占比要达到80%以上五是实施供给侧改革,一方面是减少或停止库存严重地区的土地供应,另一方面是实施存量改革,如山东、宁夏、海南等省鼓励企业将存量住房改造为旅游、养老、创新等地产.
在多种手段作用下,我国房地产市场的库存总量并未明显缓解.据万德（wind）数据库的统计数据显示,截止2016年3月末,我国商品房待售面积为73516万平方米,比2月下降了0.56%,但比2015年末上升了2.3%.其中待售住宅的面积为45983万平方米,占总量的62.55%,比2015年年末上升了1.624%.和此同时,我国房地产市场出现了明显的两极分化.根据易居研究院监测的35个城市数据,截至2016年3月底,一二三线城市新建商品住宅库-存总量环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和0.0%,同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%.由此可见,一二线城市的房地产库存有明显下降,但三四线城市区库存不减反增,压力巨大.究其分化的原因,主要在于大城市的虹吸效应加剧,成为人口流入中心,而三四线城市则因为土地存量供给太多,且产业基础薄弱,人口出现净流出,导致去库存缺乏有效需求支撑.在楼市 两重天的背景下,政府的相关政策也应该实现差异化,达到因城施策、定向调控的目的.
第一,应慎重使用广泛宽松的信贷政策,因为被释放资金会自动流向上涨预期更高的一二线城市,而不是被期望的三四线城市.反之,应实施定向定点的宽松政策,明确支持高库存区域的购房需求.
第二,对于目前过热的一线城市和环一线城市,应着力于降低其价格泡沫.除了以往经常使用的需求侧调控,如限购、限贷、加息等以平抑短期需求为目的的手段外,更应该注意的是供给侧调控,应加大一二线城市的土地供应量,在短期内稳定市场预期,在长期内增加住房供给,达到供需均衡.
第三,对于三四线等库存压力依然巨大的城市,目前许多地方政府已经减少甚至停止了新增土地供给,但是由于存量土地供给太多,所以待售、在建和待建库存量依然巨大.和此同时,政策刺激所产生的购房需求却并未流向三四线城市,而是流向了一二线城市.
究原因有三,一是一二线城市的住房升值需求较大,三四线城市不具备升值预期；二是三四线城市目前大多处于人口净流出状态,住房需求不具有有效支撑；三是新增购房目标人群,即农村转移人口,有客观的购房需求,但其落户意愿不在三四线城市,同时其购买力有限.《2015年四川进城务工人员市民化现状调查报告》显示,有53.8%的务工人员不愿意转移户口,只有14.8%明确表示愿意在城镇落户；而在愿意落户的人口中,接近80%的人选择在大中型城市市区落户.二是其收入水平较低,目前四川省60%以上的农民工月收入不足3000元,但平均房价却达到5500左右.因此,要提升三四线城市的购房需求,着重点在于如何吸引人口回流,提升新市民的落户意愿以及提升其购买力.
首先,转变人口净流出现状,提升转移人口的落户意愿.这一方面需要进一步加快户籍制度改革,全面放开三四线城市的落户条件.另一方面需要缩小一二线城市和三四线城市在基础设施、产业发展、就业机会、社会保障等方面的差距,加快三四线城市的产业转移、资源转移,并积极完善转移人口的公共服务保障机制,使其获得市民化的均等公共服务.
其次,提升转移人口的购买力.由于转移人口的收入普遍较低,在购房时需要政府给和其相对于普通城镇户籍居民更多的优惠条件.如对于在中小城镇购房的农民工,进一步降低其购房的首付比例,通过财政补贴的方式降低其贷款利率,并对其进行税收减免：依托农业发展银行或建立专门的金融机构,为农民工购房提供金融支持.
第四,房地产企业应转变经营模式,主动去库存.在房地产业高速发展时期,房地产企业的经营模式主要是以开发和销售为主.但在市场需求增速持续下降,销售规模难以突破的背景下,房地产企业的经营模式应该进行创新和转型,应该转向房地产开发+销售+运营模式.
首先,对于资金实力雄厚的大型房企,可以参考万科的“长租公寓”模式,利用自身所开发的公寓以及购置存量房地产,提供规模化的长租服务；也可以使用“租售联动”模式,采用重庆万科的“租金抵房款”的营销模式来锁定潜在购房者,提高客户的粘性.这两种模式对于开发企业的融资能力和资金管理能力有较高的要求.
其次,对于中小型房地产企业,其自身开发楼盘较少,融资能力较弱,很难复制万科模式,在兼并重组之外,建议他们采取“租售联盟”的模式来实现“以租促售”.具体来讲,就是同—城市或不同城市的中小型房企将其楼盘资源进行整合,在联盟内推广万科的“租售联动”模式.即无论租客租赁哪一家公司的楼盘,其已付租金可以抵扣其购买任一楼盘的房款,其所支付租金可以跨时间和跨地域进行累积.联盟的企业越多,其吸引的潜在客户越多,可以和大型房企形成竞争.
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参考文献：
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