论文土地开发权:保护模式和权利归属是关于本文可作为相关专业土地开发论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文土地开发论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
摘 要：土地开发权的保护模式有两种：或者内含于所有权当中,或者自所有权分离,独立为单独的权利类型.无论何种模式,开发权均归土地所有权人享有,所谓英国土地开发权国有化的说法并不准确.我国土地所有权并非财产权,农民土地开发权不应归属于国家而应归属于土地承包经营权人或者土地使用权人.
关键词：土地；开发；开发权
中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：0257-5833（2015）04-0105-09
土地开发权（ Land Development Rights）是对土地在利用上进行再发展的权利,即在空间上向纵深方向发展、在使用时变更土地用途之权.它包括空间（高空、地下）建筑权和土地开发权.如将临近城市的农地变更为商业用地或对土地原有使用集约程度的提高等.
有学者认为,“土地发展权是因限制土地使用而创设的,若无限制,则无土地发展权一说”.“政府分区控制正是限制土地发展权的直接原冈.、土地发展权是由管制或者规划导致的一种权利.但准确地说,开发权并不是因为规划管制而产生.相反,规划管制只是使这一问题得以显化.认为开发权因规划和土地限制而产生,是将财产权利意义上的开发权和实施开发意义上的开发权即开发许可混为一谈.在传统的土地所有权理论中,土地所有权的范围,上达天空,下至地心.尽管由于现代航空业的发展,所谓上达天空,变成了不得妨害航空器的飞行,航空器飞行所需要的空间,已经变成了公共空间.但是,地面建筑物的向上发展的空间,却依然属于土地所有权人所有.在美国Causeby 一案中,法官强调指出,土地所有权人至少拥有他通过和土地相连而利用或占有的空间.可见,在传统理论中,土地所有权人的开发权是不受限制的.在规划制度实施之前,土地所有权人几乎可以自由地做他们想做的一切,对土地利用的限制,主要依赖于民法上的妨害或禁止或者合同约定.随着城市建设的日新月异,各国开始利用土地分区等规划制度对土地利用进行限制.由于这一限制往往导致土地价值的减损,这就涉及到受损害人的经济补偿问题,而补偿的正当性则需要存在一个权利的形态.因为,规划的限制并不剥夺权利人对土地的占有,所有权没有发生变动,而只是发展受限制,那么这种补偿的正当性就在于其原有的开发权利被限制.在West Montgomery Countv Citizens Assoc.v.Marvland-National Capital Park and Planning Cornmission一案中,法官认为,土地所有权是一束权利,它包括对土地进行再开发和提高土地利用程度的权利.于是,土地开发权应运而生.可见,土地开发权本身是土地所有权的组成部分或者权利束之一,但因为管制而得以彰显和获得明确承认.
一、土地开发权的承认和保护
土地规划的实施和用途限制,使得土地在实践中无法被用于规划不许可的用途.尽管这一限制,往往是公共利益的要求,目的在于实现更大的社会整体利益.但是,如果其导致了土地价值的严重降低,则政府必须给予相应的补偿,其制度的基本精神在于：“禁止政府强制部分人承担根据公平和正义应该由公众作为整体承担的公共负担.”公共利益的要求,可以禁止土地在实践中被利用为法律不允许的用途,但相应的成本,必须由因此获利的社会整体负担,而不能简单地由被限制的权利人自身为了社会利益片面牺牲.这既是成本收益相一致公平原则的内在要求,也有利于保护财产权稳定,避免以公共利益为借口对财产权的不断蚀空.而且,如果不对权利人的自身利益给予关怀,单纯凭借公法限制,片面强加义务给权利人,势必激起权利人的反弹,难以阻止权利人的私下违法利用.所以,世界主要发达国家,无论是英美法系,还是大陆法系,都对土地所有权人的土地开发权给予承认和保护.
在英美法系,开发权的承认和保护体现为用途管制的补偿及开发权的交易.美国主要有两种制度.一是通过对土地所有权人土地开发权的限制并支付补偿,政府取得对该土地的保护性地役权.所谓保护性地役权,按照美国《统一资源保护地役权法案》,是指持有人对土地的一种非占有利益,这种地役权,将土地利用的限制或者确定的义务强加到供役地之上,其目的包括保持或保护土地的自然、风景或者空间价值,确保它能够用于农业、森林、休闲或者空旷之用,以及保护自然资源、维持或提高空气和水源质量,或者保护不动产的历史、建筑考古或者文化方面的价值等等.对于这类地役权,持有人应该对提供限制的土地给予补偿.在Attorney General v.Williams -案中,马萨诸塞州颁布了一个法律,将靠近波士顿Copley广场新建筑物的高度限制为不超过100英尺,大约7、8层楼高,并且要求波士顿对任何因此遭受损失的人给予补偿.司法部长代表政府提出诉状,要求阻止被告对该高度限制的违反.被告则提出抗辩.法官认为,作为权的行使,为了大众的安全、舒适、便利以及财产权人的整体利益,立法常常设定关于城市中建筑高度和建筑类型的规制,这符合根据国家的终极所有权对财产进行征收的宪法要求.政府在这里获得的权利本质上是根据法律创设并且附着于广场的地役权.
除了地役权的法定设立及补偿外,美国还有管制性征收制度.如果法律对土地用途的限制,导致土地价值的减损达到了一个无法忍受的程度,用霍姆斯在1922年Pennsvlvania Coal Co.V.Mahon案中所说的,“至少一般的规则是,虽然财产可以在一定程度上被管制,但是如果这种管制走得太远,就会被认定为一种征收”.尽管是否构成管制性征收,主要是个案判断问题,很难给出一个具体的标准.但一般说来,有两个重要的条件可供参考.一是剥夺了经济上可行用途,二是附加了不合理的条件.“当不动产所有权人被迫牺牲其所有经济利益用途为公共福利服务时,他的财产就被征收了.”
土地所有权人因用途限制而获得补偿,这就从反面论证了土地所有权人开发权的享有.权利人只是事实上不得开发,但其开发的权利仍然存在.考虑到政府补偿所带来的财政压力,美国更多倾向于通过市场机制,由高度开发地区的开发人通过购买开发权对被限制开发用途的土地所有权人进行补偿,这在法理上被设计为开发权的交易（TDR）.1968年,纽约市政府颁布《地标性建筑保护法》,在禁止改变或者拆毁具有历史意义地标性建筑的同时,允许地标性建筑（优秀历史文物建筑）的所有权人将其受限的土地开发密度移转至其他地块使用.截止到2002年,美国34个州共实施了142个土地开发权移转项目.依照适用对象的不同,美国土地开发权移转项目主要可以区分为三类：（l）为保护特殊公用设施和特殊建筑物而设定；（2）为保护农用地或环境敏感区域而设定,如海岸、湿地等；（3）为满足土地利用规划的需要而设定.
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