论文房地产市场需求决定因素是大学硕士与本科市场需求毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写2018市场需求大的买卖方面论文范文。
摘 要：房地产业是国民经济的基础和支柱产业,房地产市场的稳定持续发展对我国经济的发展至关重要.本文以陕西省为研究对象,从实证的角度出发,选择若干房地产市场需求的影响因素,运用矢量误差修正模型对全省房地产市场需求的决定因素进行比较研究,并提出促进陕西省房地产平稳健康发展的对策建议.
关键词：房地产；市场需求；矢量误差修正模型
中图分类号：F832.2 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2017（11）-0039-05
20世纪80年代启动住房制度改革以来,我国房地产市场开始飞速发展.当前,房地产业作为经济增长的重要方面,是国民经济的基础和支柱产业,房地产市场的稳定持续发展对我国经济的发展至关重要.然而,在房地产市场繁荣的背后,投资持续下滑、区域发展不均衡、房地产库存高企、空置率居高不下、房价泡沫化加剧等问题日益凸现.在此背景下,研究房地产市场的需求机制,剖析房地产需求的决定因素,对处理好房地产市场供求关系,促进房地产市场平稳发展有着重要的意义.本文以陕西省为研究对象,对房地产需求的影响因素进行深入探讨,并提出相关建议.
一、陕西省房地产市场发展概况
(一)陕西省房地产市场供给状况分析
陕西省房地产市场供给状况,可以从房地产投资额、施工面积、竣工面积等主要指标来分析.从图1可以看出,2006年到2015年陕西省房地产开发投资势头保持快速的发展状态,房地产开发投资额不断增长,在2012年就實现了翻两番,到2015年已增长5.3倍.且从2006年开始,陕西省房地产开发投资增长率一直维持在30%以上,2008年更是猛增至42.4%的强劲投资势头.2014年之后,陕西省房地产开发投资受房地产宏观调控政策和企业资金面整体偏紧的双重影响逐步放缓,投资增长率下降至10%以下.2016年,在去库存等利好政策的推动下,房地产企业投资信心有所恢复,房地产开发投资回暖,当年增长9.7%.
住宅作为房地产的主要部分,在投资及施工中均占据着重要地位.在此,通过住宅房屋施工面积和竣工面积来进一步分析陕西省房地产市场.从图2可以看出,近年来陕西省住宅房屋施工面积总体呈现上升趋势.相较于施工面积,竣工面积增长缓慢,且2013年开始负增长,增速放缓的趋势逐年扩大.这反映了房地产市场的滞后效应,同时也反映了陕西省住宅市场的一些问题,施工面积逐年增长,竣工面积不增反降,这和房地产开发筹资缓慢、金融限制房地产行业贷款、开发商占据导致土地闲置等原因有关.总体来看,近年来陕西省房地产市场的供给呈放缓趋势.
(二)陕西省房地产市场需求状况分析
对于陕西省房地产市场需求状况的分析主要是对房地产市场需求量的分析,主要有商品房销售面积及商品房销售额两个指标.
图3和图4显示,陕西省商品房销售面积、销售额及住宅商品房销售面积、销售额整体呈增加趋势.分阶段来看,2006-2011年呈现出稳步增长的趋势,销售面积及销售额逐年增加.2008年,销售面积和销售额的增长率骤减,主要是房地产市场受到了全球金融危机的影响,导致销售面积和销售额增幅较小.从2009年开始,陕西省房地产市场好转,前期压抑的住宅需求得以激发.2009-2011年,销售面积和销售额的增长率有较大幅度回升,但从2014年开始持续负增长.主要原因有两个：一是2014年开始全国房地产市场处于低迷状态,主要表现在销售面积显著下降,待售面积大幅增加,一些大中城市的房价出现下跌,房地产开发企业信心不足,房地产投资、新开工面积、土地购置面积等指标的增速均前几年有较大幅度的回落；二是信贷约束影响了购房行为的实现.2014年个人住房抵押贷款的收紧,使得购房者置业成本提高.
二、陕西省房地产需求决定因素的实证分析
(一)指标选取和数据来源
影响房地产市场需求因素的指标可以从经济、社会、供给、政策等方面来考虑.从经济角度来看,一是房地产价格,选取商品房平均销售价格X1来表示；二是居民的经济实力,选取城镇居民人均可支配收入X2来表示.从社会角度来看,城镇居民的规模是影响需求的重要因素,选取城镇人口数X3来表示.从供给角度来看,选取住宅房屋竣工面积X4来表示住宅房屋供给情况.从政策角度来看,政府对房地产市场的调控政策和政策连续性也在一定程度上影响房地产市场需求,但由于不可量化,本文暂不考虑这方面因素,以住宅商品房销售面积Y作为衡量陕西省房地产需求的指标.数据主要来源于《陕西省统计年鉴》、国家统计局官方网址,数据时间序列为1995-2015年.
(二)陕西省房地产需求决定因素的实证分析
1.数据平稳性检验
为了消除指标时间序列间的异方差,本文对指标序列数据进行取自然对数变换,并分别记作LNY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4.为了避免“伪回归”,本文采用ADF检验方法进行单位根检验,采取AIC准则确定滞后阶数,分别对指标序列以及它们的差分序列进行平稳性检验.检验结果见表1.
可以看出,各变量的原序列都不平稳,在5%的显著性水平下,LNY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4序列均在一阶差分后平稳,为一阶单整过程,可以进行协整检验.
2.协整检验
为了检验房地产市场需求的各个影响因素之间是否存在长期的均衡关系,本研究采用Johansen 协整检验法.检验结果见表2.
检验结果表明,在5%的显著水平下迹统计量认为各个变量之间存在至少三个协整关系.由检验结果可以得到Johansen 检验的标准化方程为：
LNY等于-16.0040LNX1+7.9366LNX2+32.6581LNX3+4.4073LNX4
（5.12201） （4.25157） （2.99464） （2.52274）
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参考文献：
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