论文保障房、高档房和我国房地产市场调控是关于高档房方面的论文题目、论文提纲、小县城别墅会升值吗论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
摘 要： 基于保障房、高档房和普通商品房的交互作用,本文利用误差修正模型检验我国东中西三大地带保障房、高档商品房对普通商品房价格的影响.实证结果表明：保障房对普通商品房价格具有一定的抑制和烫平作用,东部和中部地区尤为显著,西部地区保障房建设的外溢效应使得当地商品房价格短期内出现了上涨；短期内高档商品房拉高了全国范围的房价,其中东部地区影响最大；实际利率对房价的影响的很小.为此,政府应当结合不同区域的实际情况,划分阶段并且梯度实施保障房政策,不仅要严格控制别墅等高档商品房的开发建设,同时要对高档商品房征收高额房产税.
关键词：保障房高档商品房房地产价格区域差异
一、引言
最近几年来,伴随着城市房价的持续、快速上涨,夹心层及城市外来务工人员的住房问题日益凸显.高房价不仅造成了社会财富分配的严重不公平,给社会带来了极大的不和谐和不安定,对中低收入群体也产生了较大的“挤出效应”.房价越高,对中低收入阶层的“挤出效应”越大.同时,持续多年的房价上涨将低收入群体“挤出”了房地产市场,剥夺了低收入群体的基本生存权.
因此,低收入群体的住房问题不能通过市场化来解决,政府有责任也有义务为低收入群体提供住房保障.比如,早在2008年为了降低全球金融危机带来的 影响, 就推出了4万亿的经济刺激计划,住建部也明确提出要投资9000亿建设保障性住房.2010年保障性住房建设规划达580万套.2011年又提出全年开工保障性住房、棚户区改造性住房1000万套,同时改造农村危房150万户, 财政预算拟安排补助资金1030亿元.“十二五”期间,我国拟新建保障性住房3600万套,全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右.
在当前经济增速明显放缓,房地产市场波动风险较大的条件下,保障房建设对商品房的价格会产生怎样的影响呢?具有多大程度的替代和烫平效应呢?保障房的增建又会给房地产商投资的方向带来怎样的变化呢?最近一段时间以来,为了规避日趋严厉的普通商品房市场调控,一些大型开发商大幅度提高了对高档商品房的投资力度.那么,高档商品房的扩建对普通商品房的价格又会产生怎样的影响呢?是否会因为高档商品房的建设对普通商品房产生较大的溢出和拉动效应,进而又会削弱保障房建设对房价的平抑作用呢?另外,房地产市场具有明显的区域性特征,而我国各地带经济发展水平存在着很大的差异,因此保障房和高档房的扩建对各地带房价的影响又是怎样的呢?
基于对此类问题的深层次思考,本文基于东中西三大地带1999—2010年的面板数据进行定量分析,揭示不同地带保障房和高档房的增建对当地房价的影响,以期为房地产调控提出有针对性的政策建议.本文结构安排如下：第二部分对相关研究文献进行述评；第三部分选取指标并设定模型；第四部分进行实证检验；最后是结论和政策建议.
二、文献述评
目前,有关保障房建设影响的研究还十分有限,远未达成共识.支持者认为在一定程度上能抑制房价；反对者认为难以有效抑制房价上涨；中立者认为保障性住房仅仅是为了提高住房供应量,起到社会保障作用,和房价无关.比如,Anne Laferrere（2001）研究认为,保障房政策能改变人们的消费.该文以法国为例,发现政府以低于市场价格60%的价格向住户提供公租房,住户在住房上的消费仅提高10%,在其他商品上的消费则提高11%.
国内方面,陶红飞（2006）利用简单的供求曲线并根据实际政策之不同,认为经济适用房提高商品房价格是最接近现实的,政府通过开发经济适用住房来抑制房价上涨的愿望很可能会落空,解决高房价最根本的途径是扩大商品房开发的土地供给.茅于轼的相关研究也指出,以经济适用房为主体的保障性住房并没有降低房价而是助长了房价.也就是说,政府虽然大搞限价房和经济适用房,大部分人却没有资格买经济适用房只能买商品房,使得商品房价格会更高.持此类结论的研究者的建议是,政府应当全面停止经济适用房建设.
和上述研究结论相反,陈杰、王文宁（2011）利用1999—2007年的省际面板数据,就经济适用房对普通商品房价格的影响效应进行了系统的研究.研究发现,在不同的计量模型中都显示增加经济适用房供应比重对抑制房价具有一定的正面作用,虽然效果不大.宋博通、陈剑强（2009）利用Granger因果检验模型,发现房价水平可显著影响普通商品房和经济适用房的推出比,较高的经济适用房推出数量能显著的影响房价,而在经济适用房推出比例较低的情况下,结构比例的变化则无法影响房价.王先柱、赵奉军（2009）基于1999—2007年的面板数据,并通过构建一个简单的供求模型,得出的结论是：由于保障性住房分流了住房需求并提供了更低价格的房源,因而普通商品房的价格会走低.
综上所述,现有的研究大多局限于在全国范围内探讨保障房推出对普通商品房价格的影响,而忽视了房地产市场的区域特征,同时也忽视了我国东中西不同地带经济水平的巨大差异.事实上,恰恰是这些因素从根本上决定了在我国不同地区保障房建设对普通商品房价格的影响.据此,本文猜想,保障房政策在经济收入水平有巨大差异的东中西地带所起的作用有着显著的差异.同时,以往研究仅仅是单一考虑保障房的作用,没有考虑到别墅等高档住房对保障房作用的结构性变化和“挤出效应”.也就是说,房地产商的投资结构和投资方向上的变化,可能会使普通商品房价变化效应变得更加复杂.因此,和上述众多研究不同,本文把研究重点放在各地区保障房的推出和高档房的增建双重视角,考察保障房和高档房对普通商品房价格变化的综合效应.
三、指标选取及模型设定
从统计指标来看,改革开放以来我国各地区经济指标均发生了较大的变化,本文选取了东中西三地带和全国范围的数据.考虑到我国货币化房改从1998年开始全面铺开,本文使用的是我国东中西三大地带1999—2010年的住房市场数据.本文资料主要取自中经网—中国经济统计数据库和《中国统计年鉴》.
1.指标选取
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参考文献：
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