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“租购并举,租购同权”就是从供给端着手,加大租赁住房供应,建立房地产长效调控机制,缓解住房供需矛盾,使城镇居民住有所居.据悉,首部《住房租赁管理条例》或加速出台,“住房租赁单独出台条例说明管理层已将租赁纳入我国住房体系重要部分,确立租赁与购买的平等地位,真正实现租购并举”.从长期来看,“租购并举、租购同权”是大势所趋、现实所需.那么,“租购同权”意味着什么,如何实现,会给我们的生活带来哪些变化?
租购同权的“权”是什么权利
房地产市场调控的模式转换拉开序幕,各地发展住房租赁市场的政策密集出台.住建部负责人表态,在人口流入的城市中,将逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇.“租购并举”的住房制度也成为十九大报告的关键字眼,进一步明确其在未来房地产市场中的地位.
住房租赁市场为什么重要
首先,城市意味着开放,越是发达而富有吸引力的城市,就有越多的外来人口.流入人口一时买不起房子或不想买房子,需要租赁.以上海为例,据上海金融与法律研究院的调查,2017年7月,不在上海出生的劳动年龄人口,只有43%的人拥有住房,超过50%的人口采用租赁的方式解决住房需要；数据显示,深圳的非户籍人口中,有77%住在租赁的住房里.目前,以租赁住房居住的人口规模超过1亿人.
其次,拥有房产和居住可能是两回事,即使是有房的非户籍人口或者户籍人口,也可能因为就业、子女读书等原因,跨区流动,在他区租房居住.
但中国的住房租赁市场一直被忽视,大家能买房就买房,很不乐意租房,原因有二：第一,房價持续上行,住房的投资属性较强,即使买不到宜居的房产,也要买一套用于投资的房产；第二,租赁住房受到公共服务的歧视,包括义务教育、公共卫生、落户等,个人必须购房才能享受地方的公共服务.这些都抑制了住房租赁市场的发展,也影响了租房居住家庭的生活质量.
租购同权的政策目标指向
宏观来看,“租购同权”“租购并举”是为了解决两个问题.首先,居民想买房,是因为居民在城市享受的公共服务大多与自有住房绑定,致使大城市的购房需求强劲,房价居高不下.要消除居民的买房冲动,要让居民愿意租赁而不是买房,得让他们通过租房也可以享受到与买房一样的公共服务.住建部在去年5月发布的《住房租赁与住房销售管理条例》（征求意见稿）和住建部等部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》都明确提出,“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务”,意在赋予承租人市民权利.这是房地产市场调控的长效机制之一,也显示了当前房地产调控的宏观转向正在发生.
其次,在流动人口规模巨大的宏观背景下,保障租赁住房的居住者的权利,可以比户籍制度更有效的解决外来人口市民化的问题.近十几年,中国的城市化速度惊人,到2016年底,中国城镇人口高达7.9亿人,超过3亿人是从农村流入城市的.庞大的农民进城需求,使得城市有较强的议价权.农民可以进城打工,却很难能够举家迁入和落户,他们的子女难以在城市享受义务教育,他们的父母也无法享受城市的医疗保障.这些最终反映为户籍人口城市化率与常住人口城市化率的巨大差异,前者比后者要低17%以上,超过2亿进城农民在城市里无法获得市民待遇.此外还有近1亿跨地区流动的城市户籍人口,他们在非户籍地就业生活时,利益往往被忽视.
近几年,提高城市化的质量成为经济增长与改善民生的抓手.2014年出台的户籍新政与2015年国务院发布的《居住证暂行条例》都要求城市应当赋予有稳定居住或稳定就业的居民以市民权利,允许其在城市里落户.国务院在2016年发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,希望“十三五”期间的户籍人口城镇化率年均要提高1%.
但流动人口在城市里落户的障碍很多,自有产权住宅是其中之一.即使通过其他渠道可以落户,户口也需要对应一个住所,租赁的住宅也很难成为落户的地址,这提高了落户的门槛.而一些地方的“租购同权”政策,使得租房居民能像买房居民一样落户.这些政策的最终指向都是拥有不同户籍和房产的人群享有公共服务的均等化.
“租购同权”
短期更偏重基础权利平等
现有的“租购同权”的方案很多,有的是租购两者在落户时权利相同,有的是子女就读政府统筹分配的义务教育资格相同,但这些还远远不够.
其实,租赁住房的非户籍承租人可以享受地方的公共服务并不新鲜,京沪以及其他很多城市已经有很多实践.上海、北京的承租人在拥有居住证等条件后,其子女也可以在租赁住房附近的学区统筹入学.相比之下,广州对非户籍人口子女就读义务教育的政策文本比上海在2010年的文本还要差不少,同权政策还不如上海,来穗的非户籍人员需要满足积分入学的条件,需要以租赁住房作为唯一居住地,细则也没有明确在学位紧张的时候,自有房产和租赁住房是否有优先顺位的差异,未来还有待于改善.
租购同权的目标应当是越过户籍和房产所有权的障碍,以常住地作为享受公共服务的单一前提,谁在本地生活,谁可以享受公共服务,也唯有此才可以抹平户籍与非户籍人口的福利、权利差异,户籍制度和房产所有制歧视才可能消失.
显然“租购同权”需要增加公共服务的供给作为支撑,否则增加的需求会造成公共服务的紧缺,势必引起户籍人口的反弹,让公共政策处于争议的旋涡.2015年底,广州启动中小学校基础教育设施三年提升计划,到2018年将新改扩建学校129所,新增学位16万个,其中不乏名校的优质学位.广州明确政策方向与配套政策的举措也值得全国其他城市学习.
我们也要看到,短期内租购同权只能解决广覆盖的基础权利平等.以教育资源为例,优质学区向来稀缺,供给再多的学位,学区依然有好坏之分.租购完全同权之后,优质学区的竞争会更加激烈,可以想象,租购同权在优质学区中落实会比较困难.但这并不是我们否定租购同权的理由.优质学区分配困境的本质是学生培养成本与收益如何匹配的问题,这个问题的解决,需要改变现有的优质公共服务的筹资机制,建立以房产税支撑的地方公共服务筹资机制,让缴税的人与受益的人匹配.
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参考文献：
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3、 租购同权，美好离我们有多远 自从2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出炉，从12个城。
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