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【摘 要】城市土地利用实质上是一种城市经济活动,换言之是土地交易的结果.土地交易活动,为保障政府垄断土地一级市场,强化土地市场灵活度,提高实践成效,必须遵循储备优先、交易许可的原则,且秉承疏堵并举的原则,进一步优化土地交易活动.
【关键词】土地交易；资源配置；交易制度完善
目前,我国土地交易实践过程中,凸显出较多的问题,且这些问题的存在影响着我国土地市场的发展,所以必须针对具体问题,采用相应的措施加以控制.关于土地交易,可以采取基于制度分析法的城市土地利用研究思路,以体制、管治、操作三个层面为切入点,进行相关规则和制度安排和分析,并深入探究不同层面因素之间的互动关系,进而完善交易制度.
1.城市土地资源配置的实质
1.1 开展土地资源配置的手段
经济性和自然性是土地的双重属性.土地的经济性体现在：土地功能的多样性,土地用途的增值性,土地供应的稀缺性,以及土地酬劳的递减性等方面；土地的自然性反映在：土地位置的空间性,运用方式的持续性,沃度的区别性,数量的有限性等方面.土地资源并不是持续可再生的,土地总供给量也不是无限的,在一定时间内可利用的土地资源具有不可再生性,土地的总供给量也是有限的.
土地性质的改变,促使土地功能的来回转换,土地发挥一种用途的同时,要以另一种土地的减少为前提条件.所以,土地用途的变化,即可视为土地资源配置到人类的不同活动中,简言之即土地交易.
1.2 土地资源配置的模式
市场模式和计划经济模式是资源配置的两种基本形式,且其中的决策模式、决策主体、政府的管制方式都是迥然不同的.价格机制是市场模式产生作用的根本,市场经济参和者以最大限度实现个体利益为目的,出价最高者获得资源.然而,价格机制是一种存在成本的机制,因此人类的行为机会主义性质极易影响市场模式,产生一定的交易成本,当市场完全受人类本性所左右,市场随之失去作用.若要杜绝这种现象的发生,就应创建相应的规则,并强制遵守,即制定市场制度；还可以采取行政计划的方式决定资源的配置.通常情况下,采用的是市场制度和行政计划两种方式结合而成的资源配置方式.土地使用的实际成效,折射出土地资源配置的体制,以及交易机制所产生的作用.计划经济模式所创建的土地规划政策,也许并不符合市场机制所支配的土地资源配置的需求.所以,处在过渡经济体制下的我国城市土地利用体系,如何结合计划经济和市场经济机制,充分发挥作用于城市土地使用,亦或是对两者进行取舍,合理利用城市土地资源,是当前至关重要的探讨课题.
2.土地资源配置中制度分析法的功能
2.1 制度经济学见解
主流经济学因为和社会学相背离,和行为科学隔离,为此受到批判.由于无法获取全面的信息,人类不可能做到对所有交易信息的掌控,不可能预测未来,所以交易活动具有一定的不确定性.经济学发展到一定程度产生了制度经济学,制度经济学以探究经济行为和规则之间的关系为目标.交易活动的参和者在相互议价过程中逐渐产生了制度,在交易不确定性质的作用下,制度对人们的交易互动产生一定的规范作用.制度是现实社会的规则,为规范经济,塑造政治,整合社会组织因素等方面提供了标准框架,固化人类交易成本.现行的法律法规、规章制度属于制度的正式规则,惯例常规、行为准则等属于制度的非正式规则.制度对规范人类互动起着无可取代的作用,同时也促进社会的可持续发展.
2.2 城市土地利用探究中制度分析法的有效性
基于制度经济学的制度分析法,属于一种系统性的方法,以捕捉研究对象的全面信息为专长,且研究对象具备一定的复杂性,如社会秩序和公共政策,以及资源配置决策等都属于其研究对象,为进一步理解并掌控,致使土地交易的实际效果的制度因素之间的互动关系,提供有力工具.因为诸多因素虽和商品交换过程并不直接发生关系,但无形中对经济决策产生影响,针对诸如此类的问题,必须采取制度分析法对其进行研究.当前,制度分析法已得到高度重视,并应用到具体的土地制度研究过程中.我国现今的经济形式属于过渡经济形式,且过渡经济形式受市场机制和计划机制共同操纵,这种形势下的城市土地利用系统具备一定的复杂性,研究视角需多样性,为土地交易的实践和改善提供有利支撑,充分发挥制度分析法的作用.
2.3 城市土地利用政策研究中制度分析法的作用
体制、管治、操作三个层面是影响土地交易决策的因素,而其中一些层面内的因素,又可以将其规划到规则和制度安排等范畴.其中体制层面的规则稳定性极强,偏硬性,不易发生变动,如若想要其发生变动,程序繁杂且历时长久,对参和者造成极其深远的影响.因为,参和者的权利,个体的职责,以及主管部门的架构和性质,及所管辖的范围全部由体制层面的规则来确立.在土地利用方面,体制层面的规则主要概括了产权和法规,财政和土地利用等相关政策,以及管治授权的形式和建筑规范等方面.如私有产权的交易活动,对其造成影响的只有规划控制,是影响土地开发的直接政策限制,土地开发者通过购买的交易行为,即可获取开发土地权利.我国城市土地归属国家,而农村土地除国家明确规定为国有土地之外,其它均为集体所有,其中法律明文规定,能够转让、交易的土地仅为国有土地.处于双重产权结构中,土地开发活动也受到双重限制,即受规划和产权两个方面的控制,因此农村集体土地转为国有土地,是土地开发的前提.但是,用于城市建设的土地开发过程繁琐且复杂,因为城市建设所需的土地必须利用原有农用地,前提需对集体农用土地进行征地活动.土地开发这种经济行为,交易成本是非常高的,同时法规和产权等方面的因素,以及经济体制等因素对其造成不同程度的影响,所以我国土地开发现状非常的复杂.另外,土地利用所产生效益的规模和分配也受到制度的影响,以及受到管治层面因素的制约,因此必须将相关制度安排,及管治和操作层面的规则进行清晰明确的确立,提高稳定性,并严格有效的执行,以此为创建有效的市场机制提供保障,提升土地利用效率.
3.委托交易制度的完善
3.1 秉承储备优先、计划管理
城市规划的有效落实,以及政府调控土地市场能力的强化,必须对相关项目进行政府统征和收购储备,如政府重点项目,成片开发的新征地项目,以及旧城改造等项目.此外,委托交易方式直接入市的形式,针对中小规模的存量宗地开展,以此确保土地流转环节的减少,土地供应效率的提升.但是,土地供应年度计划必须落实到实处,严格执行,以求土地供应总量和节奏等方面的均衡,推动市场发展.
3.2 分类明确政府土地收益征收标准和方法
委托交易制度的完善,需根据土地用途的转变,分类明确政府土地收益征收标准,以及具体的办法.区别重新出让的土地用途,现阶段按照成交价的一定比例征收土地收益.这种现象表示原土地使用人所获取的土地转让补偿,规划用途所占比重较大,土地原用途所占比重较小,此类方式凸显出极强的操作性,欠缺一定的合理性.近年来,我国对土地市场典型案例进行深入研究,对土地用途发生不同变化时的不同增值率进行科学计算,从而分类明确不同区域及不同用途转变的政府收益征收标准.其中,不同土地用途的转变包括,工业用途向商业用途的互相转变,商业用途向住宅用途的互相转变等.
结语：
综上所述,相关土地交易制度的完善,保障我国土地交易活动的高效开展,并提高土地资产经营效率.
参考文献：
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参考文献：
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