论文中国一线城市房租形成机理和调控是适合机理论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关机理与原理开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
摘 要：房租是由房屋租赁市场的需求和供给两个方面决定的,而房屋租赁市场的需求和供给都受到房屋交易市场所形成的房价的影响.房价对房屋租赁市场需求的影响主要是由于房屋租赁市场和房屋交易市场的替代效应所导致,房价对房屋租赁市场供给的影响主要由房屋租售比和房价的上涨幅度决定.我国一线城市房价近十年的平均年上涨率为10%左右,这导致了我国一线城市的房屋租售比维持在极低的水平.随着房价的平稳,房租必然大幅上涨,故必须采取措施增加一线城市房屋租赁市场的供给,以供给量的大幅增加稳定房租.
关键词： 房租；形成机理；房屋租售比；实际投资回报率
中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号：1003-7217（2014）06-0114-05
一、引言
对于房租形成机理和涨跌原因,学者们大多从两个方面进行探究,一是房屋租赁市场本身的供求状况,二是房屋交易市场所形成的房价.对前一个方面基本没有分歧,但对于房价对房租是否有影响以及如何影响却分歧较大.主要有三种观点：
（1）房价对房租没有影响.周永宏（2005）认为,由于我国独特的土地出让方式造成房屋销售市场为垄断竞争市场,而房屋租赁市场则为完全竞争市场,故房价和房租相对独立,不存在正相关关系[1]；崔光灿（2006）、林莹等（2007）基于上海和北京的统计数据进行了格兰杰因果检验,其结果证实房价对房租不存在影响[2,3].吕江林（2010）、徐小鹰（2012）、苟兴朝（2013）的实证检验也支持这种观点[4-6].国外方面,Himmelberg和Mayer（2005）的研究结果也表明房价和房租没有关系[7].
（2）房价对房租有影响.刘琪（2006）等多位学者分别从投资的角度,运用房屋租售比对此进行了分析,认为房价直接影响房租,是决定房租最重要的因素,并基于统计数据实证了其结论[8-10].王辉龙、王先柱（2011）则认为影响房租的直接因素是房屋租赁市场的交易量,房价通过影响市场交易量间接影响房租[11].国外方面,Clayton（1996）认为房价对房租的影响就像股票市场中股价对股利的影响一样[12].
（3）房价对房租有没有影响应区分不同的时期,不能笼统地下结论.明迪（2007）认为,在1998～2002年,房地产市场需求以居住消费为主时,房价对房租影响较大[13]；而在2003～2006年,由于房地产市场出现了大量投机需求,房价对房租的影响大大缩小,并以我国一线城市北京、上海、天津和重庆数据对此进行了实证[13].杜红艳等的实证结果显示短期来看房价和房租相对独立,长期来看房价是房租变动的原因[14].国外方面,Gallin（2008）基于1970～2003年美国的季度数据进行了实证检验,结果表明长期来看房价对房租具有决定影响[15].
可见,大部分学者探讨房价对房租的影响时没有区分住房的三个属性：消费品、投资品和投机品,从而也就忽视了出于这三个不同目的购买住房所形成的房价对房租的影响机理是不同的.并且现有文献大多重实证、轻理论.
为此,本文将基于微观经济学的需求和供给理论,在区分住房的三个属性基础上,论证当住房作为纯粹的消费品时,房价通过影响房屋租赁市场的需求而影响房租；当住房作为投资品和投机品时,房价通过影响房屋租赁市场的供给而影响房租.即从理论方面阐述房价的涨跌是如何通过影响房屋租赁市场中供给和需求两个方面,进而影响房租的.
二、我国目前一线城市房租形成机理
根据主流微观经济学理论,任何商品的价格都是由该商品的需求和供给两方面决定的,房屋租赁价格即房租自然也不例外.
（一）房价对房屋租赁市场中需求的影响当住房作为纯粹的消费品时,人们对于住房的需求要么通过买房即房屋销售市场得到满足,要么通过租房即房屋租赁市场得到满足.由于两个市场满足的是人们的同一需求,故按照微观经济学理论,两个市场具有替代关系,此长彼消,即买房需求多了,则租房需求减少；买房需求少了,则租房需求增加.这就是说,如果房屋销售市场价格上涨,即房价上涨,则买房需求减少,需要住房的人转向房屋租赁市场,租房需求增加,房屋租赁市场价格即房租上涨.也就是说,房价不但对房租有影响,而且方向相同、幅度一致.图1反映了房屋租赁市场和房屋销售市场这种替代关系：在房屋销售市场中,由于房价由P1涨到了P2,导致房屋需求曲线由D2下降到了D1,在房屋销售市场中被“挤出”的住房需求只有进入房屋租赁市场,导致房屋租赁市场的需求曲线由D1上升到D2,房租自然也就由P1上涨到了P2.
财经理论和实践（双月刊）2014年第6期2014年第6期（总第192期）李素文：中国一线城市房租形成机理和调控对策
图1 房价对房屋租赁市场中需求的影响
图2为一线城市2001～2012年房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的走势.从中可以发现,一线城市房价和房租的实际走势却并非一致.这就是说,仅仅考虑房价对房屋租赁市场中需求的影响还不足以说明房价对房租的实际影响,还需要考虑房价对房屋租赁市场中供给的影响.当住房作为投资品和投机品时,人们买房和租房所满足的不是同一需求,这时两个市场不具有替代效应,故房价不影响房屋租赁市场的需求,但会影响房屋租赁市场的供给.
数据来源：国研网（http：//edu.drcnet.com.cn/www/edu/）.
图2 一线城市房屋销售价格指数和
房屋租赁价格指数的走势
(二)房价对房屋租赁市场中供给的影响
在房屋租赁市场中,房屋的供给由房屋的供给成本和租赁价格决定,房屋租赁价格即房租,房屋的供给成本主要是房屋的购买成本,因此,理论和实践中一般都用房屋租售比这一指标来表示房屋的供给成本和租赁价格的关系[8]①.一般来说,房屋租售比在1∶130～1∶170之间,当小于1∶250,则意味着租赁房屋的供给者将不合算从而减少租赁房屋的供给.因为房屋租赁市场的房屋供给行为本质上是一种投资行为,任何投资行为必须考虑投资收益,房屋租售比在1∶130～1∶170之间时,房屋出租的年毛投资收益率在9.23%～7.06%之间②,除去房屋维修费、装修费、家具费、税费等,年纯投资收益率在6%～8%左右,刚好高于长期房屋按揭贷款利率6%,房屋出租有利可图.如果房屋租赁比小于1∶250,则意味着年纯投资收益率小于3%,房屋出租无利可图.
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参考文献：
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