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当前,我国城镇化步伐明显加快,“十三五”计划中,提出的目标是每年进城人口为一亿人左右,城镇人口的性质和结构转化进入关键时期,特殊的形势造就了特殊的房地产市场.虽然房地产市场发展迅猛,但是全国各地发展水平参差不齐,各种矛盾突显,房价过高,空置率激增,抢购风等现象时有发生.各地各部门不断推出新的调控政策.
如何更好地发挥住房公积金在个人住房市场中的杠杆调控作用,促进房地产市场健康有序平稳发展,需要广大住房公积金管理者在科学发展观指导下,本着和时俱进的原则,科学决策.重点是强化顶层设计,根据公积金的性质和特点,制定切实可行的措施,切莫一味地跟在商业银行的“屁股”后面转,出台的政策应充分体现公积金的住房储金特色.
针对房地产市场现状和公积金使用中存在的问题,现提出以下几点意见,供有识之士磋商和探讨.
住房公积金现状和远景
中国的住房公积金制度始建于上世纪九十年代初期,至今已经走过三十个年头,资金归集像滚雪球一样迅猛壮大.职工通过公积金提取和贷款解决了住房融资难问题,住房梦得以实现.住房公积金的社会效益和经济效益取得双丰收,且社会效益显著大于经济效益,这一制度已深入人心,获得广大职工的点赞.
据统计,截止2015年6月末,全国住房公积金缴存职工总人数为1.0亿人,缴存总额8.31万亿,缴存余额为3.97万亿元；全国住房公积金贷款总额为4.75万亿元,贷款余额为2.88万亿元.以赤峰市为例,从调查的结果看,住房公积金贷款占全市个人住房贷款总额的比例超过40%,机关、社会团体、事业单位、大中企业中,职工购房贷款使用公积金比例高达90%以上.不远的将来,随着住房公积金资金规模的迅猛增长,使用面的扩大,公积金贷款将占据个人住房贷款市场的半壁江山,发展前景广阔.
住房公积金使用存在的问题
公积金贷款跨区域使用受限制.目前各地区的住房公积金贷款主要由住房公积金的管理部门负責管理,区域性、属地性较强,有的地区资金大量沉淀,有的地区贷款资金短缺,严重地制约了公积金使用功能的发挥,社会效能大幅降低,资金流动性功能难以释放,从而造成了公积金资源的严重浪费.
公积金的使用缺乏灵活性.住房公积金是一种强制性的储蓄消费模式,包括各行政机关、事业单位、企业等大部分单位都会要求职工强制性缴存,但在使用上缺乏灵活性.很多地区强调：只能缴存者本人使用,直系亲属间不能互用；只能买房使用,购房时提取或贷款；购买一手房和二手房比例上区别较严格,重“一手”轻“二手”,对不同收入者、不同购房者冲击颇大.例如：条件相同的两个人,购买一手房的贷款比例可高达70%或80%,购买二手房的只能享受不超过60%的比例,有的地方甚至更低；人性化不足,住房公积金作为住房储蓄性资金,其所有权归缴存职工个人,很多地方在使用上缺乏人性化管理,只注重教条的执行“非购房不能使用（退休除外）”的政策,家庭遇有重大事故、大病等情况时提取十分苛刻.
漠视了低收入者的权益.考虑到目前仍然居高不下的房价,在公积金贷款中就出现了公积金贷款使用者大多是收入可观,具备购房能力的群体,而中层以下,不具备购房能力的群体很少能使用这一问题.这一现象在大中城市中体现尤为明显.这就造成了低收入群体,用自己的公积金储蓄为中高收入群体住房提供补贴的尴尬局面,甚至被有些媒体称之为“劫贫济富”.
贷款手续繁杂.单位职工在办理公积金贷款过程中,需要提供大量材料,还要往来于单位、公积金管理中心、售楼处、银行、评估机构、担保机构等众多部门；另外很多地区实行市级管理中心集中审批,县级管理部初审后报市级管理中心批复,这就造成了手续多、部门多、环节多的现象,无形中延长了贷款的放款时间,时效性大大降低.
贷款政策过于模仿商业银行,缺乏行业特色.住房公积金贷款政策、流程和条件等以前都是参照商业银行贷款制定的,向他人“取经”本无可厚非,但是随着住房公积金发展形势的变化,针对公积金缴存者这一特殊群体,政策的制定更应充分的体现行业特色.
几点意见
强化公积金使用的互助性、亲情性的力度.目前中国的计划生育政策导致大部分家庭为一孩化,孩子成家后一对年轻人需照顾四个或四个以上的老人.考虑到目前中国的特殊家庭构成现状并兼顾推动中国传统的尊老、养老、抚幼的传统美德,公积金使用政策应更多的体现出互助性、亲情性的特点.
向大学毕业生群体倾斜.大学毕业生是一个特殊的群体,毕业后面临着成家立业.这一群体在就业初期,大部分成员的收入较低,住房实为刚性需求,无论是租还是购都需要资金,特别是购房,融资难度较大,低收入家庭的、来源于农村家庭的面对的压力会更大一些.针对这一特殊群体,公积金使用政策须有针对性、灵活性、特殊性,优惠政策应多一些.如：贷款比例可为80%或更高；月还款政策前期可低一些,随着收入的增加,后期高一些.这一政策可以解决大学生群体的后顾之忧和燃眉之急,使他们更好的安居创业,以体现党和政府公积金政策给他们带来的实惠.
向城镇化后新进城群体倾斜.城镇化后新进城人员所从事的工作多为工业、建筑业、餐饮业等众多小企业和服务业,这些行业多为私营或民营企业,稳定性低,公积金缴存率比较低,应该从国家层面上强化公积金缴存力度,从法律上保护这一群体成员公积金缴存的合法权益.在公积金的提取、贷款的使用上,更加灵活.如购房需要贷款时,缴存时限可由6个月降低为为3个月；将贷款额度和缴存额度的倍数提高一点,现在的倍数多为15倍或20倍,可适度放宽至25倍或30倍.
此外,还可以针对对中低收入群体实行贷款贴息政策,减少环节,提高效率,降低贷款成本,减轻负担长期未使用公积金者,给予利率优惠.等等.
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参考文献：
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