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摘 要：在中国经济下行压力加重,实体经济不景气,人民币持续贬值压力的背景下,房地产市场却依然火爆,一二线城市平均上涨10%,930北京限贷前后,20个城市密集出台限购限贷措施,防范风险地位提升,地产政策最宽松时期结束,本文以点及面,基于特定地区（广州）出台的限购政策,整合2016年度1月至10月中国的楼市政策,分析中国房地产发展现状并对房地产政策提出建议.
关键词：房地产泡沫；房地产政策
一、2016年中国宏观经济概况
2016年上半年由于积极的财政政策和宽松的货币政策,中国经济在持续探底的情况下呈现出企稳的迹象,但持续时间较短.随着房地产投资、库存、对外出口等探底,经济增速换挡从快速下滑期步入缓慢探底期,经济L型.下半年房地产市场热度不减,民营经济低迷,对外贸易状况未有改善,受美联储加息预期增强及印度经济的腾飞,人民币下跌预期增加,一度跌破铁底‘6.7’,下半年国内货币政策转向中性稳健,房地产调控政策再度颁布,小周期结束,经济重回下行通道.在新常态下中国经济发展存在以下问题：
1.“去产能”仍在布局阶段,结构转型压力增大：钢铁、煤炭等传统产业产能严重过剩,服务业和新兴行业发展趋缓,占GDP比重波动上升,与世界发达国家服务业发展相比仍存在一定的差距,各地区服务业和新兴行业发展差异扩大,现代服务业和新兴行业缺乏竞争力.
2. 稳增长政策并没有缓解宏观经济深层次问题,经济增速放缓：据中国宏观经济信息网数据显示,中国经济从2012年步入下行区间,截至2016年第二季度,中国GDP增长率为6.7%,连续六个季度下滑,受世界经济不景气影响,持续表现为低增长、低贸易、低通胀和低利率,预计未来经济将持续低迷,中国经济难以实现周期逆转.
3. 对国企的改革任重道远,对‘僵尸企业’和高债务企业的整治没有实质性的展开,民营企业发展低迷,国内投资意愿低.对国企改革布局明显提速,截至2016年7月,“1+N”政策体系中14个专项改革意见已出台,但对国有企业的改革仅趋于表面,并未打破国有企业固化的落后体制,“僵尸企业”效率低下,民营企业发展障碍繁多,加快国企改革,发展混合所有制迫在眉睫.
4. 房地产整体经营状况变化,中国住宅投资呈总量放缓、结构分化特征.“去库存”没有实质性进展,各一二线城市房地产价格纷纷上扬,房地产业投资过热,完全偏离了理性轨道,近十年房地产行业一直是中国的支柱产业,随着房地产泡沫的扩大,中国经济不确定性加强,风险增大.
5. 国际环境复杂严峻,对外投资持续上扬,但出口持续回落.由于美联储加息预期及印度经济发展势头良好,并且中国劳动力优势的下降及对中国经济的悲观预期,中国境外投资势头良好,境内投资黯淡；与此同时,进出口总值下降,贸易总额与顺差“双下降”,出口形势较为严峻,呈现“内乏外虚”景象.
从这些中国经济发展的问题中折射出在现行阶段,资源配置效率过低,中国经济缺乏发展后劲,发展面临诸多挑战,不确定性逐渐凸显,社会矛盾日益突出,老龄化问题严重、城乡发展差异、贫富差距扩大、地方债务问题加剧等社会问题都制约着中国经济的发展,同时,“内虚外乏”的现状表明供给侧改革需进一步深化.根据中经网数据库得中国宏观经济发展现状数据,下图表示中国宏观经济大致状况（以GDP,房地产增加值,对外贸易为指标）
二、2016年中国房地产市场概况
2016年中国房地产集体呈现出过热的状态,一二线城市房价暴涨,供不应求,而三四线城市 去库存艰难.中国住宅投资已告别高增长时代,呈现总量放缓,结构分化特征.此轮房价于2015年下半年股灾后开始大幅度上涨,在2016年涨幅排名前40位的城市中,约322个城市房价上涨幅度高于2015年城镇可支配收入增速,上涨区域不仅包括一二线城市,还出现了众多有国家战略和区域战略规划覆盖的三四线城市,上涨顺序并不完全呈现出由中心一二线城市向周边城市扩散的趋势,而此轮上涨过程中,出现一些有战略规划的三线城市领涨的情形.结合多方面的因素,可以判断此轮上涨为投资性需求制造市场恐慌情绪拉动部分刚需所致.由于房地产周期缓慢、持久且振幅很大,带动行业繁多,对经济增长和财富效应有巨大的影响,而且又是典型的高杠杆部门,因此房地产的发展对一国经济至关重要.纵观世界主要国家房地产发展与经济发展的趋势,如日本在1991年房地产泡沫破裂后的经济低迷,1998年前后的东南亚2008年前后的美国,房地产泡沫的破裂对经济的打击沉重,影响面广大.
当前中国房地产发展进入新阶段：
1. 从高速增长到平稳或下降状态：随着中国经济的高速增长和城市化的快速推进,目前中国城市化率已达56.1%,城市常住人口已达7.7亿,但自2014年以来,中国住宅开工投资从高速增长转入平稳或下降状态：随着2008年刘易斯拐点到来,人口红利的消失,虽然城镇化率仍有10～20个百分点的增长空间,但增速已逐渐趋稳.根据国务院发展研究中心的研究,2014年中国城镇户均住房套数已达到一套左右,人均拥有住房建筑面积28.7平方米；套均面积超过85平方米,住房总量超过2.5亿套.根据中经网数据整合下图房地产投资数据.
2. 房地产盈利空间不断缩小.随着“地王”的频现,房地产市场土地价格已占总成本的80%,而由于土地价格居高不下,房地产商提价压力巨大,只能压缩成本,并且各地区政府对房地产市场的严格监控,因此盈利空间缩小.虽然 2015年以来,全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下,温和回暖,但是行业整体销售情况不容乐观,去库存和资金压力巨大.不仅土地价格上涨,人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大,进一步导致房地产企业的利润不断收缩. 根据网易财经报道数据,2015 年, 沪深两市共计 50 家上市房企中,15 家房企预告净利润亏损.剔除数据公布不全的 6 家房企,按照预告净利润同比增长下限来看,净利润同比下滑企业达 23 家,占比约五成.在盈利空间不断缩小的背景下,房地产商纷纷转型,以“互联网+”相结合,寻找新的利润增长点.
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参考文献：
1、 购房入户制度和住房限购政策有效性分析 摘要：城市购房入户制度和住房限购政策都涉及居民的迁移和地方公共产品的配置问题，利用蒂布特模型及其拓展的Tiebout-Oates-Hamilto。
2、 司法拍卖房产能否适用限购政策法理分析 摘 要：为了稳定房地产市场，我国各大城市广泛采取了住房限购政策。然而，限购政策与国家司法拍卖有关法律存在冲突，给房产司法拍卖执行活动带来了一定程。
3、 房地产限购政策对存量房价格影响 摘要：房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品，其价格不仅受到市场供需的影响，也受政府调控的影响。政府可以通过限购政策调节市场需求端来影响房。
4、 个人外汇购付汇管理政策评估优化 自2007年开始实施结售汇年度总额管理政策以来，个人用汇便利化程度不断提高，居民消费需求大量释放，个人项下购付汇规模迅速增长。2012—2016。
5、 新形势下房地产企业内控管理模式 摘 要：新形势下，房地产企业内控管理的质量，对于其自身的财务管理工作具有重要意义，只有做好内控管理工作，才能有效控制成本，从而提升企业的效益，加。
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