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关于房地产泡沫论文范文 中国房地产泡沫应该不会溃破相关论文写作参考文献

分类:硕士论文 原创主题:房地产泡沫论文 更新时间:2024-01-05

中国房地产泡沫应该不会溃破是关于房地产泡沫方面的论文题目、论文提纲、房地产新闻最新消息论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。

人们在担心中国房地产的巨大泡沫,是软着陆还是破裂?笔者认为,当下楼市仍然艰难,但房地产不是制造业,其自身的诸多特性,决定了泡沫或许可以在困境中渐渐释放,而不是破裂.

笔者认为:第一,楼市库存不是7亿平方米而至少是50亿平方米;第二,楼市去库存大约需要3年,即延续至2019年,地产投资持续低迷;第三,楼市涉及约38万亿元资金,楼市泡沫破裂必重创中国金融体系;第四,土地财政已不是主要问题;第五,地产调控的政策后手较多;第六,至少在未来3年开发商财务表现可称优秀的幸运儿.

1 库存究竟多少

现在人们习惯用7亿平方米来概括当下的楼市存货,这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡.这7亿平方米仅是待售面积,即非意愿性存货.如果将商品房在建面积、商品房存量面积之外的保障房、公用建筑和单位自建等都考虑进来,那么面积可能超过80亿平方米,仅商品房在建和待售就超过50亿平方米(图1).

如果仅考虑商品房一项,去库存的压力有多大?2015年全年商品房销售约13亿平方米,新开工可能还略多于此,因此2015年房地产库存去化的进展不大.考虑到2015年70个大中城市中,除东北地区之外,大部分城市的房价同比上升,因此销售提速困难较大;库存去化唯有缩减新开工和土地购置.因此,在未来2~3年,房地产投资维持-10%~0增长,新开工逐渐回落到10亿平方米以下是唯一出路.

2 地产金融风险多大

涉及房地产金融的存量总体比较巨大,其中包括按揭贷款、开发贷款、住房公积金贷款和债务融资等.可能还包括少量的境外借款和土地收储整理中心的贷款.最为粗略的估算方式是:购房者商贷和公积金贷款约13万亿元;按照房地产每年开发投资约9万亿元,开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算,约15万亿元,目前50亿平方米存货价值约10万亿元,则小计约25万亿元.

由此看来,需求侧的13万亿元和供给侧的25万亿元,共计约38万亿元.也就是说,中国房地产行业的融资额对银行信贷占比在15%~20%,这是个相对较低的估算.目前看,地产金融的总体不良还比较低.

但我们不得不考虑到另外两个因素:一是楼市下行的强烈外溢效应;二是楼市下行的存货减值问题.考虑到当代银行的风险管理体系普遍采用抵押贷款,而实体经济的抵押物通常和地产密切相关,因此,商品房价格的下跌往往波及实体企业的贷款质量.考虑到房地产在建面积之庞大,因此持续的价格下跌可能会带来存货减值,甚至在建烂尾.

笔者认为,中国地产金融风险是巨大的,而不是前任银监会负责人所称即便房价下跌30%甚至更多也无损银行业稳健.我们不清楚近年金融监管部门是否做过压力测试,因此粗浅地认为,中国金融体系难以承受房价下行30%的直接和外溢效应.

3 土地财政是否崩溃

许多人担心中国楼市的下行可能使地方政府的土地财政难以为继.自分税制改革之后,地方政府基本失去了主要税源,财源上收,事权下沉.2005年年初开始,土地财政扮演了地方政府重要的新增财源,2013年中国土地出让收益金达到峰值的接近4万亿元,而在2015年可能跌至不足2万亿元,今后数年,随着楼市去库存,土地出让金总额可能继续萎缩.如何衡量这已经和继续失去的每年超过2万亿元的土地出让收益金给地方财政带来的压力?

笔者认为,目前地方财政最痛苦的因素并不在于土地财政问题,需要从多个角度去理解土地财政的冲击(图2).

一是经过近3年的财税改革,地方财权更弱而不是更强,更依赖 财政转移支付.从财政支出看,全部财力的85%由地方财政支出.因此财政压力并不单纯体现在地方和基层财政,而是更多地向 财政转移.

二是经过地方存量债务置换之后,地方财政暂时熬过了最艰难的2014年,现在的情况略有好转.

三是地方政府的土地出让净收益率并不高,在10%~15%,其基本用商品房开发的土地出让收益,去补贴工业开发园区、棚改和地方配套基建等的支出.表面上看,地方政府土地出让收益额大幅缩减了2万亿元以上,但实际缩减新增可用财力仅每年三四千亿元.

但土地财政的萎缩必然使地方政府对工业、城建及基建项目的地方配套资金能力大大缩减.因此,即便土地出让金在今后三五年持续低迷,也并不是引发财政困难的主要因素.中国财政面临的真正挑战在于碎片化的、缴费率过高的社会保障体系能否经受得住老龄化的冲击.不过,土地财政带来开发区凋敝,城建拖沓无力则是必然.

4 楼市成功去库存的机会多大

如何衡量楼市去库存是否成功?这很难定义.笔者认为,库存等于2年的在建加上3个月的待售大致合理.而每个月可能的去化约为1.2亿平方米,如果库存降至33亿平方米,大约可说楼市已正常化.按每年销售14亿平方米,每年新开工不高于10亿平方米推算,中国楼市去库存进程大约需要维持4年,到2019年前后基本回到正常库存.

达成去化的机会有多大?这取决于市场也取决于政策.地产调控的政策后手稍后再论,这里先观察关键的市场因素(图3).

一是中国城市化率仍只有55%,人口迁徙仍将延续,这和日本在20世纪70年代中后期城市化率已高达80%的差异性很大.城市移民和农民市场化的大约2亿待城市化人口,其潜力仍将持续释放8~10年.

二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求,以3亿~3.5亿户城市家庭,即便以年更新率2.5%估算,这部分需求可达每年约800万套住宅需求.

三是中国大中城市中,建成年代早于1998年的市中心老旧房屋,往往是政府或国企的房改房,至少有50亿平方米,通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在.如果中国经济和居民收入没有显著恶化,中国楼市维持微增的去化速率,并在未来4年达成去库存的市场力量仍然很有可能.

5 地产调控政策后手

总结:此文是一篇房地产泡沫论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。

参考文献:

1、 雄安新区横空出世,这次中国房价泡沫真要破了 【适用话题】资本市场 经济带动 泡沫经济2017年4月1日,雄安新区横空出世。在此之前,新区覆盖的河北雄县、容城、安新三个县相信都没几个人听说。

2、 路径依赖下中国房地产泡沫经济 [提要] 自从1992年实行社会主义市场经济,中国房地产产业便蓬勃发展,对国民经济的发展起到重要的拉动作用,已成为经济发展中新的增长点。然而,近。

3、 中国房地产泡沫探因来自宇宙中心案例分析 清华学区房为什么远比清华学历值钱?其中固然有学位房承载投资功能、个人成就感等多重原因,但其根本在于,清华所在的五道口虽然聚集了众多精英,但其过去。

4、 中国房地产市场不会崩盘 作者认为,中国房地产市场是软着陆,而不是硬着陆,不会出现崩盘。总的来说房地产的宏观逆周期政策还是起作用的,现在市场是比较平稳的,但是商业地产面临。

5、 中国房地产去库存化困境刚刚开始 2015年的前11个月,我国新开工房屋140569万平方米。这意味着,不仅现有的住房要消化,而且新房仍将源源不断涌向市场。2015年12月18。

6、 2018巨变前夜中国房地产 http: www caijing com cn review2016年9月30日以来,中国政府已经从限购、限贷、增加供给等角度采取了严厉的。