论文商业地产开放化对管理的影响是关于本文可作为相关专业商业地产论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文商业地产论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
摘 要：2016年政府提出“意见”,“意见”中规定新建住宅要推广街区制.已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用.这项规定在民众中引起了广泛的讨论.这项规定对现有的居住模式和物业管理模式产生了一定的冲击,我就此规定进行了调查,查询了街区制的实质内容,通过了解杭州地区现有的一些先行试点,研究街区制对当下中国房地产业和物业管理业的影响,并对今后的国内物业管理现状提出了一些建议.
关键词：街区制；社区开放化；物业管理
一、引言
2016年2月6日印发的《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,史无前例的提出：原则上不再建设封闭住宅小区,已建小区大院逐步打开.这一方案一经提出,立刻引起人们激烈讨论,有人认为,不建设封闭小区,可以让更多人享受公共资源,解决交通路网的布局问题,促进土地的节约利用；也有人认为,开放性的小区对社区安全会造成一定的影响.同时也会造成一定的噪音污染.这是对以往的封闭式小区的物业管理模式的巨大的冲击,在新的小区结构模式下,物业管理现状应该如何改变.
二、我国开放化社区现状分析
社区开放化在我国其实并不是一个2016年才出现的新词,早在20007年,杭州就有进行开放化小区的试点存在,而在我国其他省市也早以出现各个试点：四川、上海、江苏等地也都早已进行了试点尝试.其中四川宜宾的莱茵香街堪称范本,为之后的各地试点做了非常好的启示,现在的成都已经在青羊区文家片区、武侯区川音片区等9个示范片区试点“开放化小区”概念,逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法,并取得了一定的效果.在杭州也有两个早已开始的“开放化小区”试点：滨江彩虹城和良渚文化村.对此,我前往两个小区进行了实地观察、采访.
1.杭州滨江区彩虹城
（1）彩虹城与常规封闭式社区的物业管理模式差异.滨江彩虹城作为杭州最早一批开放式小区,与传统的封闭式小区存在比较大的区别,彩虹城小区内部有一条由南至北的大道,将小区一分为二,大道沿街设有商业步行街,步行街对外开放,小区的各个组团之间也由车行道进行分隔.不过彩虹城内部也没有做到完全的開放式,小区的各个组团进出时仍需要通过门岗.彩虹城的物业管理模式与传统的封闭式小区存在最大的区别就是安保力量的投入和公共设施的维护,对于封闭式小区来说,只有小区围墙内的部分属于物业管理范围,而在彩虹城中,小区组团外的车行道、大道和沿街商业步行街都属于物业管理范围,这极大的增加了物业管理的工作量,所以彩虹城的物业管理人员光安保人员就有60多人,还有许多保洁人员,所以就物业管理的人工成本上来看就远远超出封闭式小区.而且因为是开放式小区,小区内的人流量会远远大于封闭式小区,安保人员的巡逻时间也比封闭式小区长且频繁,在封闭式小区,安保人员只要在门岗处把好进入小区内部人员的关,可以极大的保证小区内部的安全,而在彩虹城,安保人员需要经常的巡逻,让住户看见安保人员就在自己身边,以增加住户的心里安全感.
（2）彩虹城住户对开放化社区的看法与建议.在实地观察时,我发现了一些彩虹城小区存在的问题：1.彩虹城小区内部的主干道是一条商业步行街,但是就在我观察的10多分钟内,有2位骑着电瓶车、1位骑着自行车的人员进入步行街,而在边上站岗的安保人员也只是口头上进行了劝阻,并未采取实际行动,而3位骑车闯入步行街的人员在听到劝阻后并未下车推行,借口街上没人,扬长而去.不过小区的安保人员确实比较密集,不时能看见三两个安保在小区周围巡逻观察.在小区的公示窗口,我也看见了小区业委会和物业对商业步行街的外立面墙体维修和小区地面塌陷进行意见采集和办法公示.
在实地观察小区的同时,我也采访了经过的几位小区业主,通过对彩虹城业主的访谈了解到彩虹城在更换物业公司后,物业服务质量和态度有所下降,住户对物业的满意程度也不是很高,普遍反映物业服务的积极性下降明显,住户反映的问题不能及时得到解决,比如水管漏水、门禁维修、楼层灯更换和商业步行街的外立面墙体维护.不过彩虹城的业主普遍反映小区内部的车位停车从业主入住小区开始到现在,小区的车位收费依旧是100元/月,费用一直没上涨,相对周围小区的停车费用,确实便宜,这点让业主感到满意,但是正因为是开放式小区,安保人员要辨认来人是否是本小区住户难度较大,而统一登记小区住户所属车牌又不方便,所以小区内部的车位一直比较紧张,住户反映许多周边小区的车辆也会停放在彩虹城车位里,导致他们的车无处停放.也有业主反映,彩虹城现在存在较多的群租现象,而群租会导致小区内部人口过多,在管理上也会产生诸多不便,在治安、噪音、环境等各方面都产生不利的影响,这让一些年龄较大的业主有些担忧.彩虹城的住户认为彩虹城属于较早开发的开放式小区,地理位置并不是非常理想,小区地处滨江西部,相对因为是区政府所在地而比较繁华的滨江东部,滨西的各项配套建设比较落后,不过好在杭州地铁的新线路施工逐渐走上日程,彩虹城周边将通有杭州地铁4号线和6号线,届时交通的极大便利会给彩虹城注入一股新的活力.
在采访过程中,发现彩虹城业主大多知道自己居住的小区属于开放化小区,他们对国家颁布的新政策也普遍表示支持,觉得开放化小区并不像网上一些言论所说的治安没有保障,出门就会被堵.而且开放化小区的住房购买比封闭式小区低,彩虹城现在的均价在1.5-1.7万/平方米左右,而周围的封闭式小区的均价早已上2万/平方米,对于有购房需求的人来说,较便宜的开放式小区是一个不错的选择.
2.杭州良渚文化村
（1）良渚文化村与常规封闭式小区的区别.良渚文化村不是一个普通的住宅小区,而是一个以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇.文化村内有良渚文化博物馆、“良渚圣地”公园、良渚五星级度假村、“良渚”、“良渚风情街”、良渚生态森林公园、乡村高尔夫俱乐部、水上乐园等.而且良渚文化村完全免费开放,景点不需要门票.与其说良渚文化村是一个居住型小区,不如说它是一个休闲居住式的旅游景点来的更准确一些.
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参考文献：
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