论文关于我国土地市场公开交易制度存在缺陷和文献综述是关于对不知道怎么写文献综述论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文法律文献综述3000字论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
【摘 要】土地公开交易制度的建立是为了完善土地市场的重要举措,旨在营造一个公平竞争的环境,实现资源的优化配置,遏制土地市场泡沫经济,防止“暗箱操作”,避免腐败行为,寻求进入了一个土地供应公开交易的新时代.经营性土地招标、拍卖、挂牌出让工作的推行,有力促进了我国土地市场相关工作的一系列变革,推动了整个土地市场建设,全国各地正逐步建立去政府储备、统一供应、公开交易、市场配置的土地供应机制,促进了土地市场的相对健康发展.[1]
【关键词】土地市场；公开交易制度；综述
一、国内外相关研究综述
1.国外研究综述
在国外已经建立了较为成熟的城市经营模式和土地市场运行机制.国外的土地所有制度和我国的社会主义土地所有制度差异较大,国外关于土地公开出让方面的参考文献也较少,但其土地市场以及土地储备制度方面的研究成果,对我国城市土地出让制度及市场运行机制的研究仍然具有一定的借鉴意义.对于土地研究,最核心的理论是土地的地租理论.马克思从土地的收益分配及土地所有制度角度剖析了地租的本质以及资本主义土地所有制关系：先批判和继承了古典经济学；再肯定了地租的本质是土地经济关系的体现；接着指出了级差地租产生的根本原因是由于土地经营权的垄断.级差地租理论对研究城市商品住宅和土地开发规划有着重要的指导意义.在核心的地租理论的基础上,国外有着丰富的关于土地市场和供给方式的研究 成 果.Alonso W（1964） 、Barlowe R（1986） 、Harvey J（1987） 、Kaitilia S（1987）、Archer RW（1992）、Will Jams RH和Wood B（1994）等学者在对城市土地市场运行机制、城市规模和土地利用效率、城市土地供给方式等进行了大量的理论和实证研究.Goldberg M和Chinley D（1984）、Saft 和Gill CL（1987）、Karl LG和Richard LS（1987）,Walead从（1987）,David ED（1988）、Richard HW和Wood B（1994）等学者对城市土地市场制度和市场均衡条件作了理论和实证研究.[2]从参考的外文文献看,国外和我国的土地管理制度有较大差异,所以关于招拍挂出让制度的直接借鉴理论和经验甚少,其借鉴意义主要表现在土地市场和土地储备制度方面.国外关于土地市场和交易的研究是在市场经济的背景之下研究政府“有形”的手和市场“无形”的手的两者矛盾问题,一方面研究是在市场机制前提下,用市场经济配置资源；另一方面则是研究政府如何通过“有形”的政策进行有效的行政干预,以杜绝市场机制盲目性地失灵.国外许多学者都认为,土地储备具有维持城市有序发展、平抑地价和房价、抑制土地投机以及提高城市生态环境质量等作用.它是政府调控土地市场,实现城市社会公共利益不可或缺的手段.[3]这对于我国建立以招拍挂为主导的土地市场、充分发挥土地储备的作用具有一定的借鉴作用.
2.国内研究综述
我国对于土地方面的研究最初探讨的热点是社会主义条件下土地的商品属性以及地租存在的问题.近几年来,随着中国土地市场日益完善,土地使用权的招拍挂公开出让制度的实施,理论研究开始集中于如何完善相关制度的制定和实施来规范土地市场行为,合理配置土地资源,实现城市规划和房地产的健康发展.和土地招拍挂公开出让制度相关的理论成果大致归纳如下：
第一,有关土地市场和出让使用制度.随着我国土地使用制度改革和深化和土地市场的发育健全,理论界对土地市场运行机制、土地管理制度及土地市场利益分配等问题作了较深刻的研究,研究的重点是土地市场的不完全性、特殊性需要政府加以引导和规范.以下是有关土地市场和出让使用制度的代表性观点：曾永昌认为公平和效率的统一,才能平衡政府和土地市场的双方利益,所以要加强土地市场的诚信建设才能真正降低制度成本；同时还指出招标拍卖挂牌制度缺陷和实施管理漏洞已经在政府垄断市场体制下演变为政府垄断市场的工具.从现有的文献看来,有关土地市场的论著无论是在学术理论界还是政府管理方面,土地市场的研究均得到了很大的重视,但在城市土地市场中,专门对政府作为土地市场主体的管理及运作方面进行系统研究的较少.[4]
第二,有关土地招拍挂出让的制度缺陷和实施漏洞.随着我国土地市场体系的不断完善,土地招拍挂出让制度逐渐成为了健全土地使用制度、建立土地市场、盘活土地资产的必然手段.土地招拍挂出让制度得到了学术界和业内人士的肯定,大部份学者和业内人士都认为其避免了人为因素的干扰,使得土地价格更趋合理.招拍挂制度减少了“中间环节”,使倒卖土地的空间大为减少,有效地遏制土地市场泡沫,同时也防止了腐败行为的产生,有利于房地产市场的健康发展.但其漏洞之处也得到了学术界和政府管理部门的重视.很多学者指出其中的“唯价高者得”的不合理性和政府目标扭曲：濮励杰针对土地公开出让方式中“价高者得”的现象分析了其问题和成因,并从完善招标评价体系和消除政府短期行为方面主要提出了建议.王芳也认为必须对我国现行的土地招拍挂制度进行必要的调整,同时调整“价高者得”的评标标准,使“价高者得”变为“合适者得”.黄莹指出土地招拍挂制度是一种制度的变迁,应和政治激励制度、市场监管制度、产权制度、法律制度兼容.
二、土地市场公开交易制度的缺陷和原因分析
在一个没有厘清政府、产权和市场结构关系的制度环境下,市场并没有完全按照制度设计者的初衷给予正面的回应,从近十多年的实践结果来看,招拍挂制度运行以来,房地产价格以不正常姿态飙升；政府“暗箱操作”依旧层出不穷,地方政府 结,权力寻租屡见不鲜,土地市场公开交易制度所发挥的作用和人们理想预期仍有一定差距.应于此,有必要对制度重新的全面审查,对市场的所发出的反馈信号进行积极回应,找出原因并做出调整,使“看得见的手”和“看不见的手”有机结合,促进土地市场健康发展.[5]对于土地市场公开交易制度的缺陷,不同的学者从不同的层面或角度进行了分析：一是从制度本身出发研究当前土地交易制度和土地价格关系.协议出让土地使用权方式在现有体制下有其难以克服的弊端,这种弊端主要表现在不公开不透明的交易,产生盲目圈点大量土地,滋生以权谋私等腐败现象,造成国有资产的流失.招标方式出让土地使用权采用的是综合指标对投标者进行衡量,由于综合指标体系是由土管部门人为设定的,透明度不高,容易形成政府官员和投标者之间的“串谋”,同时,招标出现的“囚徒困境”,也容易使得开发商之间形成“串谋”,在现实经济中开发商之间采取共同开发、货币补偿等“合作”方式私下操纵土地的招标价格现象也屡见不鲜.二是从政府职能和地位这一角度论证土地使用权交易的不公平性.主要体现在地方政府直接干预市场自由竞争,或者直接作为“经纪人政府”不是“公共职能政府”参和到土地市场公开交易中,暗箱操作,寻求自身的利益最大化.金丹,於嘉认为,就地方政府而言, 协议出让最能体现行政权力, 甚至可以说最能体现行政官员的意志.由于其既无固定程序, 过程也不公开, 较其他出让方式而言, 负责协议出让的行政官员在执行公务的过程中往往最大限度地利用手中的权力, 以牺牲国家和社会的利益来换取获得个人利益的机会； 就土地使用者而言, 不用通过竞争方式而取得土地使用权往往可以支付较低的对价,取得更满意的出让条件, 因而也乐于积极采取行动使负责协议出让的官员尽快和其达成合意.
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参考文献：
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