论文营改增对房地产开发企业税负影响是关于本文可作为相关专业税负论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文税负率一般控制在多少?论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
【摘 要】2016年5月1日起,我国全面实施“营改增”政策,营业税自此退出历史舞台.作为最后一批纳入“营改增”范围的房地产开发业,如何在较短时间内有效利用“营改增”改革红利,成为其重点关注问题.本文通过测算“营改增”后税负盈亏平衡点,具体分析“营改增”对不同规模房地产开发企业的税负影响,给房地产开发企业税负筹划提供借鉴.
【关键词】“营改增” 房地产开发企业 纳税筹划 税负
引言：自2012年1月1日在上海开始试行交通运输业和部分现代服务业“营改增”,至2016年5月1日,历经近五年的“营改增”税制改革,我国现已全面征收增值税.作为最后一批进入“营改增”试点的房地产业,面临的经营环境更为复杂,如何在较短时间内理清思路,进行合理的成本控制與税务筹划,享受应有的“营改增”改革红利?基于此,本文以房地产开发企业为研究对象,通过测算“营改增”后税负盈亏平衡点,具体分析“营改增”对不同规模房地产开发企业的税负影响.
一、“营改增”概念界定
为了促使增值税抵扣链条的完整性,消除流转税重复征税现象,促进产业间税负公平,我国自2012年初至2016年5月1日,我国先后分三阶段逐步试行了营业税改征增值税（见表1）,简称“营改增”,现已全面试行.“营改增”是继1994年建立增值税制度、2009年转变为消费型增值税之后,中国增值税制度的又一次重大改革.
二、“营改增”对房地产开发企业的税负影响分析
(一)定性分析
1.理论层面有助于降低税负.营业税是价内税,计税依据为全部营业额,再加上每个流转环节都要全额交税且不能抵扣,导致纳税主体税负较重.增值税是价外税,每个流转环节可以抵扣其进项税额,从理论层面而言,大大降低了纳税主体的税负.“营改增”之前,房地产开发企业在建筑、安装、专修、销售等环节均应缴纳营业税,且不能前后抵扣,明显存在重复征税问题,增加了企业的营业成本和税负,不利于行业的有序、健康发展.“营改增”后,房地产企业可将购进的金融贷款服务、原料、建筑、安装、装修等取得的进项税额在下个征税环节时予以抵扣,从而降低了企业税负,有利于企业进行产业结构优化、升级,符合我国供给侧改革要求.
2.实际层面可能增加税负.首先,11%的增值税税率明显高于改革前5%的营业税税率.其次,不是所有的购进增值税 都能抵扣,如购入的货物及服务不符合增值税专用 开具条件或者难以取得增值税专用 的,进项税额就不能抵扣.再次,“营改增”增加了企业的当期税负.“营改增”之前,房地产开发企业以实际收到的预房款为计税依据,“营改增”后,房地产开发企业在预售环节就要全额缴税,再加上房地产开发企业固有的周期长、流程多等特性,很多可抵扣进项税的 竣工后才能取得,增加了企业的当期税负.
综上所述,房地产开发企业实施“营改增”后,税负增减和否,不能一概而论.
(二)税负盈亏平衡点定量分析
通过“营改增”后税负盈亏平衡点简化分析,“营改增”对不同成本规模的房地产开发企业的税负影响.“营改增”对房地产开发企业税负的影响,包括营业税改征增值税、附加税、土地增值税、企业所得税等.为简化分析,现对“营改增”改革前后的税前利润展开剖析.假设某房地产企业当期销售额为100万元,销售成本为X万元（包括土地成本、建筑成本、安装成本等）,期间费用费10%X.根据税法规定的营业税为5%,增值税11%（一般纳税人）,附加税12%（城建税7%+教育费附加2%+地方教育费附加2%）,土地增值税为：当增值额/扣除项目<50%的部分,税率为30%,当50%<增值额/扣除项目<100%的部分,税率为40%（为简化计算,仅考虑两档超率累进税率）.经过测算,分析过程见表2、3.
综上所述,当46.97
三、实证分析
为了全面核算“营改增”后对房地产开发企业税负的影响,现以某房地产开发企业为例.该企业2014年3月开工,2017年3月竣工清算,共取得销售收入1亿元,开发费用700万（资本化利息400万,销售费用150万,管理费用150万）开发成本件见表4,本企业进项税额及所得税扣除项目见表5.“营改增”前后企业税负对比见表6.
根据上述计算显示,“营改增”改革对本业税负的整体影响是下降的.主要原因有：增值税：房地产开发企业开发过程中能取得增值税专用 抵扣应纳增值税额,再加上营业税为价内税,增值税为价外税,使得缴纳的增值税小于改革前的营业税；税金及附加：改革后税金及附加税的计税依据（增值税）小于改革前（营业税）；土地增值税：改革后计税依据降低；企业所得税：虽然增值税在所得税前不得抵扣,但其带来的附加税、土地所得税的降低及本身是价外税的原因,最终导致所得税的降低.
但值得注意的是,房地产开发企业改革后税负降低和否,和其取得的增值税专用 的金额关系密切.若不能及时或全额取得对应过程的增值税专用 ,很可能出现税负不降反增的现象,正如前面验证的销售成本区间问题.因此,房地产开发行业应根据自身实际经营情况,测算其“营改增”税负平衡点,并做好成本控制、税负筹划、 管理工作,以保护自身合法利益,享受改革红利.
四、房地产开发企业应对“营改增”策略
综上所述,房地产开发企业若能完全取得增值税专用 ,缴纳的增值税要比“营改增”之前缴纳的营业税少,若取得增值税专用 金额小于企业自身测算的“营改增”后税负盈亏平衡点,税负不降反增.对此,房地产开发企业应采取以下举措.
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参考文献：
1、 营改增对吉林市物流企业税负影响应略 吉林市是吉林省的第二大城市，随着吉林市工业生产、固定资产投资、居民消费需求等不断增长，社会对物流的需求不断增大。2013年8月1日起，“营改增”。
2、 营改增对建筑施工企业税负影响机理 【摘要】“营改增”是我国开展的一项重大的税制改革模式，在主要目的就是为了消除各种重复征税问题，有效的实现结构性优化以及减税的目标，这是一项推进产。
3、 全面营改增对中小互联网企业的影响 【摘 要】 随着我国市场经济发展步伐的不断加快，政府采取了一系列措施对发展体制进行调整和完善，全面营改增是当前财税体制改革的一项重要内容，现阶段。
4、 营改增对中小餐饮企业的影响 【摘 要】 营改增实施后企业的税负变化直接影响其经营与发展，以中小企业为主的餐饮行业对营改增后的税负变化反应更为明显。文章通过对中小餐饮企业进行。
5、 营改增对建筑施工企业财务影响 摘 要：为顺应我国社会经济的发展，营改增政策作为重要的减税措施也随之拉开改革帷幕。本文将营改增背景下的施工企业当作研究对象，从会计核算方法和财务。
6、 营改增对铁路运输企业带来影响 摘 要：“营改增”政策的实施对铁路运输企业产生了一系列的深远影响，这一政策的实施对于我国税收政策的改革进程也有一定的强化和推进作用，对推动铁路企。