论文房地产开发项目全过程质量管理是关于本文可作为相关专业开发项目论文写作研究的大学硕士与本科毕业论文2018开发项目有什么论文开题报告范文和职称论文参考文献资料。
【摘 要】随着我国房地产业的快速发展,大量的房地产开发项目逐渐涌现.房地产业的质量成为人们关注的焦点,当出现质量问题时,造成资源浪费,同时引发购房者和开发商之间的矛盾.因此,实行房地产开发项目全过程质量管理已成为房地产企业管理的重点内容.
【关键词】房地产开发项目；全过程管理
1、房地产开发项目的前期准备及管理
1.1对项目的可行性进行评估
在房地产开发项目确定之前,首先要对这个项目的投资价值进行评估,以便于进行选择,是否进行投资.而对开发项目的价值评估主要是以数据为主,并辅以市场的调研、企业的投资方向及企业的投资区域等方面,用多种评定方式进行开发项目的价值评估,为后来的投资工作做好准备工作.可行性研究中,各种产品历史沉淀数据的多少、数据统计分析的质量,将对决策方向产生影响.所以,现在几大标杆公司都是流程管理,数据直接在系统中沉淀,阶段性的统计分析不仅是对在建项目的动态控制,同时也是企业后期发展的数据经验的沉淀和积累.
1.2开发土地的竞拍
在进行开发土地的竞拍之前,要对竞拍土地的位置、对建筑物高度的限制以及地质条件等进行考察和分析,并把考察到的内容进行整理,使其成为测算市场价格的依据,进而制定出一份项目策划书.当得到房地产开发公司的管理层认可后,进而促进土地使用权的获得.土地出让招拍挂制度,在竞争中土地产生的溢价,变相的蚕食了开发利润,结合企业自身状况,合理的底价确认,这些都需要专业的资产评估.按照土地评估的基本原则,土地价值由地段、政府指导价、地幅沿街深度等指标综合评判.但国内目前的土地价格除地段因数外,由于企业追求规模效应、资本市场融资需要等等因素,大多被动性的拍卖叫价抬升,造成的情况就是“面粉比面包贵”.后期开发过程中,对容积率上限的“技术性突破”、建筑用材、装修等成本扣了再扣,砍了再砍,建筑的品质难以提高,所以,招拍挂之前,需要详细的、高质量地产评估分析.
1.3项目的审批工作
房地产开发公司获得土地使用权后,除了要进行市场调研、分析消费群体以外,还要对开发项目进行申报,以取得开发的资格.而开发项目的审批工作需要一段时间,此时就应该进行房地产开发项目的设计工作.项目设计工作的质量好坏,对以后的项目施工过程有着极其重要的指导作用,是促进开发项目高质量完成的前提条件.设计阶段的管理,要严控限额设计,因为设计阶段决定了房地产项目开发中近80%成本投入.特别是对于所开发的房地产项目的施工图纸的设计,一定要选择社会信誉高的设计单位,为开发项目打好“地基”.同时也要做好项目图纸的评审工作,当发现问题后要及时调整所出现的问题.
设计阶段,从方案图到施工图,各阶段的图纸设计质量,对审批工作的影响很大.虽然现在各种设计软件可以代替人做大部分工作,但演算结果是否符合规范要求,各种指标是否满足当初的设定,都需要设计人员进行仔细的核对,而开发商从自身的利益视角,又会提出一些在规范边缘游走的要求,比如车位配比、栋号间距、赠送面积处理等,相关这些指标,是审图报批阶段重点关注的事宜.同时,最近国家及地方不断的在提高保温节能的要求,如增加楼板保温等, 也在不断的提高防火设防措施,如进户门宽度净宽不低于900mm,增加室内防火避难间等.新要求下新材料也不断的出现,设计院如何对新工艺进行研究,对工艺做法的描述、定义等,均会影响后期产品的质量和成本.
1.4项目的投标和招标
建筑施工单位的质量和开发项目的质量有着密切的联系.故而,房地产开发公司要根据所开发的项目特征对建筑施工单位的资质进行严格审核和筛查.并为通过筛查的建筑施工单位发送招标邀请,使拥有良好施工技术的建筑单位能过承包起整个项目的建筑工作,从而保障项目的质量得到保证.
目前市场上大多是清单招投标,开发商提供的工程量清单,是施工单位投标报价的基础.而开发进度要求、设计图纸深度不夠等因素,模拟清单招标的情况并不少见.开发商采用模拟清单,容易出现清单子项描述和实际不符、无法描述的部分大多以包干价的情况暂定.虽然在商务谈判中根据设计院提供的概算指标可以对施工单位进行竞争性压价,但这些居于经验值的处理,并不能保证价格是否符合预期,以及后期让施工单位找到索赔的借口.所以,清单的准确性,对甲乙双方都很重要,如何提高清单的编制质量,需要成本管理人员对图纸要很熟悉,对工艺做法要清楚,这样才能以合理的价格邀请到真正合格的合作伙伴,为后期产品建造打好基础.
2.房地产开发项目过程中的管理
2.1设计管理
2.1.1设计交底
动手实施项目之前,组织参建各方参加的图纸会审会议极其重要,一方面,让设计单位介绍设计思路及重点,以及从设计的视角提出对施工的要求和注意事项；另一方面,施工单位、监理单位等从现场实施的角度,提出对施工图的疑问、工艺工法的合理化建议；第三方面,开发商的各专业工程师,从公司利益角度出发,提出不需要的产品镀金条款.综合各方的意见后,争取在实施前解决大部分设计方面的问题,对进度管理、质量管理及成本控制打好“基础”.
2.1.2单项深化设计
每一幢建筑,均是由不同的材料搭建模块,然后在总装成成品.如阳台栏杆、幕墙、门窗、保温等等.根据多年项目实施经验,这里提出门窗、保温一体化深化设计的概念.由于外墙外保温的运用,而建筑门窗为满足通风排烟、采光照明等的要求及建筑立面效果的需要,形式各异,和外墙之间的关系错综复杂,同时也顺带着外墙外保温之间发生不同的交接关系,这些交接节点处理不好,很容易产生渗漏.所以,在门窗深化时,除了窗型、型型材五金件的控制外,关注和外墙保温的节点关系尤为重要.
2.1.3室外综合管线的平衡
室外综合管线,指的是建筑以外建设用地范围内铺设的雨污水管线、强弱电、燃气、供水等管网.这些管网相互穿越,互相交叉,而各管网为了后期维修的需要,均设置窨井,各种管网的窨井对道路、景观铺装、绿化种植产生很大的影响.所以,对室外管网进行综合平衡设计,允许的条件下取消部分窨井,对提升小区的绿化景观品质有很好的作用.
总结:本文是一篇关于开发项目论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
参考文献：
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3、 房地产开发项目风险管理 摘要：随着我国社会经济的不断发展，建筑规模得到了不断的扩大，房地产业逐渐发展为国民经济的支柱产业之一，但我国大部分房地产公司发展并不够成熟，对风。
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