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关于土地市场论文范文 在城乡土地市场一体化建设中推进多规融合相关论文写作参考文献

分类:本科论文 原创主题:土地市场论文 更新时间:2024-02-17

在城乡土地市场一体化建设中推进多规融合是关于对写作土地市场论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文许昌土地市场论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。

摘 要: 在研究国家城乡土地市场发展现状和现有问题的基础上,浅析多规融合工作发展现状和面临的问题,通过比对分析,认为在推进城乡土地市场一体化发展过程中推进多规融合工作,一方面在政策和机制上可以给予支持,另一方面多规融合规划作为一个综合性科学规划可以指导城乡土地的市场化变革,推进城乡土地市场一体化发展,因此,笔者认为在城乡土地市场一体化建设中推进多规融合是一种可行的、科学的联合发展机制.

关键字: 城乡土地市场; 多规融合

中共十八届三中全会《决定》明确提出“建立城乡统一的建设用地市场”,并要求在符合规划用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地进入土地市场参与流转.土地利用总体规划作为一项合规性限制要求凸显作用.土地市场改革是由于计划经济体制向社会主义市场经济体制变迁而必然派生的结果,是多方位的变革,需要多行业的制度配合,土地利用总体规划做为行业规划,首先需自身发展,在土地规划的底盘上融合多行业规划,达到多规融合,为系统地探索城乡土地市场协调发展,加快土地制度改革创新打下堅实基础.

1. 城乡土地市场发展现状与现有问题

1.1 城乡土地市场发展现状

党的十七大提出城乡经济社会发展一体化格局,明确构建新型工农、城乡关系的方向和目标,破解城乡二元结构难题.党的十八届三中全会进一步提出“建立城乡统一的建设用地市场”,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”.现阶段国有土地市场法律制度健全,在管理上基本可以做到有法可依,其重点问题主要存在市场导向方面.集体土地市场由于受到法律的限制,不允许其直接参与市场流转,但随着市场化的发展,频繁的集体土地市场私下交易,导致一方面集体土地交易行为无法限制,另一方面集体土地市场混乱,缺乏管理,城乡土地市场呈二元化发展,集体土地市场亟须制度改革和创新.

1.2 城乡土地市场现有问题

现阶段国家土地市场的构成按照产权关系可分为城市国有土地使用权市场、农村集体土地所有权市场和农村集体土地使用权市场,为论述方便,分别从城市土地市场和农村土地市场展开论述.

1.2.1 城市土地市场现有问题

城市土地市场分为一级市场和二级市场.一级市场是土地使用权出让市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用或征收为国有土地后出让给使用者的市场,是国家垄断市场.二级市场是土地使用权转让市场.自2004年3月国土资源部和监察部联合颁发71号文,确定“8.31”为大限,规定8月31日是协议出让经营性国有土地使用权的最后期限后,政府均采用协议、招标、拍卖等方式让与土地使用者,引进了市场竞争机制,有偿出让比例大幅度提高,土地使用者在公平、公正的环境下获得土地使用权.但政府作为垄断机构调控土地资源配置也会导致一些问题的出现.

(1)国家实行土地征收制度,垄断土地一级市场,但没有起到应有的调控资源配置作用.

国家为了维护土地公用的基本制度,保护耕地,保持对土地市场的调控能力,禁止土地所有权的流转交易,农村集体土地除了被依法征收成为国有土地外,不允许参与市场流转.但是,地方政府很少将征地制度作为政府合理调控资源配置的手段,但却多数将其作为追求地方政绩、谋取地方利益的手段.低成本征地导致农地过度非农化,土地资源浪费严重,同时导致经济虚假繁荣,使土地资源不可持续利用.

(2)城市化用地粗放,集约节约程度低,城市多呈“摊大饼”式发展.

城市化是全面建设小康社会和实现现代化的基本途径,在正常的土地市场机制下,城市化应该是节约土地的,但在现行二元结构分割的土地市场制度下,政府大肆征收土地,导致大量开发区空置圈地、兴建“鬼城”,使土地城市化超出了人口城市化,政府为政绩不断征地,城市呈“摊大饼”式发展,批而未供、供而未用等闲置土地过多,集约节约程度低下,浪费土地资源,特别是耕地,使土地资源不可持续利用.

(3)土地征收补偿机制不尽合理,被征农民的合法权益未得到有效保障.

目前,在农用地转为非农用地过程中,土地出让金和土地征收补偿差价主要归地方政府所有,分配制度不尽合理,被征农民由于法律对集体土地使用权的限制,导致使用权的转让没有获得公平的补偿,且由于制度的不健全,被征农民失去赖以生存的土地,严重影响了自身的生活保障和权益.同时,新土地使用者获得了土地增值收益,而政府和被征农民完全排除在土地增值收益分配之外,显失公平.

1.2.2 农村土地市场现有问题

现阶段国家实行的是农村集体土地所有制,由于要维护国家粮食安全,守住18亿亩耕地红线,对农用地实行严格的控制和管理,因此,农村集体土地市场的发展不受到法律的支持.但尽管如此,随着城市化和工业化的快速推进,社会对土地的需求日益增多,现行法规禁止的农村集体建设用地流转也自发运作起来.

(1)集体土地产权不明晰,土地所有权主体虚置.

目前,国家集体土地确权登记发证的工作并没有完全结束,在没有明确集体土地所有权主体的前提下,很难正确行使所有权的权利.现行村民委员会是村民自治组织而且也是政府行政职能的延伸,当履行集体所有土地的经营、管理等行使所有权任务时,需要行使自治权的村民委员会来行使集体所有权,但责、权、利不是一体的,权利由成员享有,责任和利益却由集体承担,这就难免导致乡村干部利用土地谋取私利和利用土地支配欺压农民.

(2)农村集体建设用地私下流转现象存在,小产权房难以控制.

按照我国现行的土地法律规定,农村集体土地直接进入非农建设用地市场是受到严格禁止的,随着城市化和工业化的快速发展,对土地的需求日益增大,且农村二、三产业也发展迅速,农村劳动力流动逐渐频繁,而农村劳动力的流动需要对土地做出调整,国家现行法律禁止农村集体建设用地自发流转,农户私下土地流转现象大量存在,特别是在经济比较发达的城郊结合部.小产权房就是实例,国家先后出台多个政策限制小产权房的建设,但仍是不能阻止一批批小产权房的出现,因此,也从侧面反映出农村集体建设用地入市参与流转是市场经济发展的必然产物.

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参考文献:

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