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环京和北京房价为何下跌?
距离去年北京“3·17新政”一周年之际,北京和环京地区的房价都出现了不同程度的下跌,北京市区迎来了10%左右的跌幅,而环京地区的跌幅更是超过了40%.无论是从大幅萎缩的成交量还是从价格来看,北京和环京的这一轮楼市的确可算是真摔.
北京和环京地区的房价为何下跌?市场调控顯然是最直接的导火索.
从北京楼市来看,去年3月17日以来,北京开始对楼市重拳出击,首先对二套房的认定实行“认房又认贷”的新政,将二套房首付比例提升至六成,大幅提高非京籍购房者的门槛,要求提供连续60个月的缴纳个税证明,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行.
北京的一系列组合拳被称为史上最严调控,而且起到了立竿见影的效果.在此之前,北京房价持续大涨,很大部分原因在于换房需求的支撑,在“以小换大”的操作下,房价上涨再高,购房者其实实际支付成本并不算很高,除了首次购房者.北京的“3·17新政”重点对二套房实行精准打击,此前很多被视为首套房购房者,新政下不再享有首套房的购房优惠,无论是首付款比例还是房贷利率都大幅提升,首付款比例从此前的35%上升到60%甚至80%,贷款利率从基准利率的八五折上升到约1.1倍,大大增加了换房难度,很多购房者因此直接放弃了换房,北京的房价由此应声而落.
除了房贷新政之外,随着2017年以来国内流动性收紧,市场利率明显提升,体现在房贷市场,利率也随之大幅上扬,这也在很大程度上增加了购房成本.仅以首套房利率来看,截至今年2月份,全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率的1.114倍,而在新政之前,很多首套房利率还可以享受八五折优惠.不仅是房贷利率上升加重了购房者负担,部分银行甚至直接停止房贷业务,今年2月底,中信银行就暂停了北京地区的房贷业务.众所周知,房地产市场同时也是一个高杠杆的金融市场,一旦银行停止房贷,对房地产市场可算是釜底抽薪.
从环京地区来看,这一 跌也同样始于调控.2016年以来,随着北京房价迎来新一 幅上涨,在高房价和限购等多重因素作用下,北京的购买力大量外溢,带来环京楼市的暴涨,2016年环京楼市的涨幅超过一倍,甚至超过了北京市区的涨幅.2017年5月,河北省也对楼市出台了严格的限购政策,尤其是对环京和环雄地区,要求非本地户籍购房者提供三年社保或者个税缴纳证明,将大量外地购房者拒之门外.河北的限购给了环京楼市致命一击,也正是从那时开始,环京楼市开始从高点下跌.从2003年到2015年,香港楼市持续上涨了12年.图为2014年10月23日,香港的房产经纪人等待即将发布的最新私人住宅供应量数据
崩盘来了吗?
北京和环京地区的房价虽然明显下跌,但并不意味着国内楼市已经开始全面崩盘.
从北京的房价走势来看,虽然目前房价出现了10%左右的回调,但考虑到2016年和2017年年初的房价几乎累计上涨了一倍,目前房价的回调幅度可算是相当理性,更远远谈不上崩盘.在北京的楼市历史上,10%左右的跌幅在2009年和2014年都出现过,而前两次的下跌最终都迎来了更猛烈的上涨,这一次是否还有可能重复前两次的走势,还是意味着北京房价已经见到了历史大顶,现在难有定论.
香港楼市的走势或许可作参照.从2003到2015年,香港楼市持续上涨了12年,到了2015年9月,香港楼市突然出现下跌,当年最后一个季度的跌幅就接近8%,到了2016年初,香港楼市跌幅超过10%.当时很多国际投行和地产业人士都预计香港楼市的黄金年代可能就此终结,未来还可能有30%左右的跌幅,但事实上,香港楼市的这一轮跌势并没有持续太久,2016年二季度以来,香港楼市再度强势反弹.2017年11月,香港特区政府不得不出手调控,将非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的 ,从此前的8.5%大幅提升至15%,但即便如此,也没有打压住购房者的热情,香港房价依然强势上涨,迄今再创历史新高.
从内地市场来看,虽然“房住不炒”成为现在楼市调控的最高原则,但这并不能轻易压抑国人对于住房的热情.从投资的角度来看,过去十多年来,楼市展现出惊人的财富效应,对国人形成的刺激在短期内难以消散,当前国内投资渠道匮乏,股市牛短熊长,海外配置资产也受到较大限制,在很多人的潜意识里,楼市依然是投资的首选,这种地位短期内难以被取代.
从过去十多年来楼市的调控经历来看,每一次打压之后,房价都会迎来更大幅度的上涨,这种规律已经被屡屡验证,购房者对此形成了强烈的心理预期,因此,每一次调控带来的楼市下跌,都被买房者视为逢低入场的良机.去年一线城市楼市开始被严厉调控之后,大量资金转战三、四线城市,长期以来被高库存压顶的三、四线楼市,过去一年多来也迎来久违的大幅上涨.如果一线楼市继续下跌到一定程度,预计又会有大量资金从三、四线楼市撤离,重新回归一线楼市.
即使仅从居住的角度来看,国人传统上对于拥有自己住房的情结,也注定了楼市生生不息的需求.投资和居住的叠加,注定了国内楼市永远不会缺乏需求,只要价格回落到一定程度,很快就会有大量的潜在需求释放出来,对楼市价格形成支撑.
从供给侧来看,在经过了过去两年的巨额成交之后,国内楼市的库存已经降到了近年来的低点.国家统计局的数据显示,2015年末,全国商品房待售面积高达7.1853亿平方米,达到了历史峰值;在经过了2015年和2016年两年的销售高峰之后,2017年末,全国商品房待售面积下降到5.8923亿平方米,降幅高达18%.2018年的楼市虽然看上去陷入低谷,但其实去库存并未放缓,今年前两个月的商品房销售面积同比增长4.1%,2月末的商品房待售面积比去年年末继续下降,目前全国楼市的库存水平其实已经低于2014年.如果将一线和三、四线楼市分开来看,一线楼市的实际库存水平将会更低.从供给的角度来看,一旦库存继续下降到一定水平,而前期被压制的需求积累得越来越多,将来某个时期就有可能再度产生供给无法满足需求的矛盾,带来楼市的新一轮上涨.
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参考文献：
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