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今年3月以来,一场严格的楼市调控风潮席卷全国,数十个城市出台了上百次房地产调控政策.值得注意的是,本轮出台调控政策的城市不断扩容,从北上广深等一线城市,到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪、环深、甚至环合肥、环厦门等热点城市周边的三四线城市,调控政策不断加码.
在一二线热点城市调控已趋“顶配”的背景下,三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象.然而,一些业内人士认为,多数三四线城市仍面临居民购买力、人口、产业竞争力不足等问题,去库存前景似乎并不乐观.
热点城市楼市降温三四线城市楼市回暖
3月以来,数十个城市出台了上百次房地产调控政策.值得注意的是,本轮出台调控政策的城市不断扩容,从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市,调控政策不断加码.
此轮调控中,一二线城市从限购、限贷、限价和限售等“四限”入手,调控力度空前,趋向“顶配”.在此背景下,一二线热点城市成交量锐减,三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象,一些强三四线城市的楼市甚至出现了供销两旺的景象.
国家统计局数据显示,今年一季度房地产开发投资完成额同比增长9.1%,增速较上一季度略有提升；新开工面积同比增长11.6%,上个季度的新开工面积则同比增长10.4%.行业分析人士指出,一季度房地产开发投资再度小幅增长,热销三四线城市补库存是重要原因.
多位业内人士认为,在热点城市受政策压抑之下,三四线城市会迎来良机.中金公司发布的报告预测,三四线城市2017年上半年仍将表现强劲,销售均价有望同比增长5%-10%,销售面积同比增长10%-15%.
今年一季度的数据佐证了以上观点.中国指数研究院的数据显示,2017年第一季度,一线城市新房成交量同比下降16.3%,三线城市则同比增长了35.84%.北京从“317新政”出台一个月后,房价出现18个月来的首次环比下跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨,如广东清远3月房价环比上涨了18.28%,位列环比涨幅榜第一,福建漳州房价也环比上涨了15.76%.
福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为,热点城市严厉的调控措施,使得部分资金出现外溢,而目前国内大部分三四线城市的地产开发商均以消化库存、回笼资金的策略为主,新增库存极少,加之政策上也有所倾斜,使得一些三四线城市的去库存效果良好.
分化特征明显三四线城市库存依然高企
有别于一二线热点城市调控趋向“顶配”的方式,记者梳理相关调控政策发现,面对限购带来的需求外溢,一些三四线城市的调控在“活”和“火”之间寻求平衡.如赣州在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进,对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制,缴纳持续时间要求并不高.
“部分三四线城市限购说明其进入了去库存和控房价双轨并行的模式,但去库存依然是三四线城市的核心要务,限购也主要是针对局部区域.”易居研究院智库中心研究总监严跃进说.
并不是所有三四线城市都受到热捧.一位闽系房企投资部人士向《经济参考报》记者表示,三四线城市可分为两类,目前楼市火热的三四线城市有两个特征,一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中,二是位于一线城市周边,受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇.
对多数三四线城市来说,去库存任务仍然艰巨.国家统计局公布的数据显示,今年3月末,商品房待售面积68810万平方米,比2月末减少1745万平方米.“从数据上来说,库存量依然很大,对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨.”严跃进说.
苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙认为,三四线城市去库存前景并不乐观,其原因可能有以下四方面：其一,三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感；其二,三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势明显；其三,一二线城市不动产的投资和金融属性较强,三四线城市不动产主要是消费属性,投资和金融属性和一二线城市差距巨大；其四,相对于一二线城市,三四线城市土地财政问题更为突出,土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续,相反还可能进一步加大库存量.
去库存并行抑房价调控须分而治之
对于三四线城市楼市的回暖,一些业内人士认为主要是受政策驱动,从人口、财富和其他经济发展因素来看,这种回暖很难长期持续.
“实际上,部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的,三四線城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑,而仅仅因一二线城市限购刺激外溢需求,那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的.”中原地产首席分析师张大伟认为.
一些业内人士认为,目前对于三四线城市,楼市调控决不会像过去那样大水漫灌,要因地施策.针对个别房价存在较大上涨压力的强三四线城市,应实行限购等手段控房价,打击投机需求,而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策.
对于多数三四线城市来说,去库存仍是持久战.今年以来,一些三四线城市推出升级版去库存政策.记者注意到,今年以来四川、山东、湖南等很多省份依然将去库存作为工作的重点.近期,四川省资阳市发布的“购房奖励”政策颇为引人注目.
3月初,资阳市政府提出目标：年底商品住房库存量下降10%.当地明确,对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人,给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励.此外,山东潍坊市、湖南湘潭等地也发布了去库存 补贴措施.
除了从需求端入手,还要从供给端发力,比如控制新建住宅的数量,改善住房供给结构.同时促进租赁市场专业化,因地施策进行房地产调控.
从长期来看,去库存要和产业发展相结合.“库存积压的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化,三四线城市产业发展不充分,没有就业机会,吸引不了人口.所以如果不解决产业发展的问题,去库存的效果就较为有限.”严跃进说.
对于个别房价存在较大上涨压力的强三四线城市,一些专家认为,这些城市在实行限购的同时,土地供应也要相对紧缩,防止再次出现供给严重大于需求的局面.“消化、盘活存量仍是最主要的.”严跃进说.
（来源：经济参考报）
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参考文献：
1、 局部楼市现回暖底色 进入下半年以来，多地市场成交面积有所上升。由于成交面积往往是先行指标，相比价格更能反映市场的活跃度。故而知名经济学家赵晓近日撰文称，楼市反弹从6。
2、 经济新常态下三四线城市房地产去库存情况 【摘要】2014年以来，我国经济进入换挡期，房地产需求减少，库存日益严重。为此，中央对房地产行业做出了“去库存”的战略部署，出现了一些符合预期的。
3、 三四线楼市去库存的方向 近日，与多数一二线热点城市楼市进入“休假模式”不同，不少三四线城市抓住返乡置业的时机去库存，楼盘销售较往年活跃。与此同时，另一些三四线城市由于过。
4、 楼市去库存预警炒房风险 随着房地产去库存刺激政策的陆续出台，各界对此讨论逐渐升温，被认为与楼市联动紧密的股市是否会受到房地产去库存的影响，成为了市场人士关心的问题。有。
5、 楼市去库存的不同路径探析 摘要：近些年来，随着我国建筑行业的迅猛发展，商品房累积数量越来越多，“去库存”成为楼市发展的必然要求。但是，楼市“去库存”是一项十分艰难的任务，。
6、 楼市回暖存在3个不确定性 5月，全国百城新建商品住宅平均价格环比由跌转升，一线城市住宅交易成交活跃，部分城市住宅交易价格出现环比上涨，房地产市场出现了明显回暖迹象。但如果。