论文新会计准则下房地产行业会计政策路径选择是关于对写作房地产行业论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文中国房地产行业前景论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
摘 要：近年来,随着经济的发展以及投资者投资观念的变化,房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点.为规范房地产投资行为的会计操作,2007年1月1日实施的新会计准则（简称“新准则”）专门增加了投资性房地产准则,明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则.现从投资性地产行业会计准则出台的背景分析,系统地阐述了房地产行业今后在执行会计准则中的若干问题,并提出了成本计价与公允计价的选择；自用房地产或存货转为投资性房地产的时机选择等会计政策路径,分析了新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响.
关键词：投资性房地产；会计政策；选择
中图分类号：F275 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2016）06-0114-02
一、投资性房地产会计准则产生的背景
(一)房地产投资的普遍性
随着我国市场经济的不断发展和完善,企业持有房地产的用途越来越广泛.除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外,不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动,甚至作为主营业务活动.房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性和有用性,因此,从财务会计的角度加强和规范房地产运作,是加强房地产投资监管的重要途径之一.
（二）旧会计准则对投资性房地产的会计处理不合理
关于投资性房地产的会计处理,我国原来的会计制度和会计准则没有专门规定,很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理,采用历史成本计量,并按其估计使用年限提取折旧或摊销.投资性房地产具有高收益和高风险的特点,而且经过若干年以后,他们的市值会发生很大的变化,甚至高出其账面原值数倍,显然继续采用历史成本计量不能反映资产的真实价值.因此,将投资性房地产不加区分地作为固定资产或无形资产看待,进而采取历史成本计价,违背了会计的真实性和有用性的原则.
二、新会计准则下房地产行业的会计政策路径选择
(一)成本计价与公允计价的选择
采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际上比较通行的方法,这样使得公司的资产增值信息更透明,利于公司在资本市场获得正确的定价,也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利.从这个角度,公允计价可帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展.然而,会计核算方法的改变,只是让公司的隐性价值显性化,但并没有改变公司的真实价值.因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值,而非账面利润与账面价值.成本法下,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但却可起到抵税的效果,减少了企业现金流的支出.从而将价值保留在了公司内,有利于股东利益.因此,投资性房地产会计准则下是选择成本计价还是选择公允计价值得我们研究.
1.不同类型的房地产企业会计政策的选择不同
投资性房地产会计准则主要针对那些拥有大量投资性房地产的公司制定,对主要经营普通居民住宅的企业来说,除部分投资性土地储备外,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而受投资性会计准则的影响较小（如G万科（000002.SZ））.投资性房地产会计准则第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益.”根据此规定,这种类型的开发公司如果选择公允计价会计政策,一方面如果转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益（实为损失）,降低了公司的净利润,反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性；另一方面如果转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益,在当期盈利能力不变的情况下,反而降低了公司的净资产收益率,选择公允计价会计政策对这类公司无明显益处.
对拥有大量投资性房地产的公司而言,投资性房地产会计准则第七条明确规定“企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量”,但第十条规定“在同时满足：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的条件下,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.”第十一条规定“采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益.”由此可见,即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说,在取得投资性房地产时也应当以成本计价,只有在后续计量时在满足一定的条件下方可采用公允计价.
2.取决于管理层对企业价值判断的标准
如果管理层侧重对利润的考核,以利润最大化作为企业价值最大化的评判标准的话,那么,对那些拥有大量投资性房地产的公司而言,在所持物业持续升值的情况下会考虑将成本计价改为公允计价,因为,这样会形成公允价值与原账面价值之间的正差,增加当期利润.然而,在现今社会,越来越多的人不仅关注公司的盈利状况,更加关注公司良好的现金流状况,尤其在现金为王的房地产企业,如果管理层侧重对现金流的考核,那么,采用公允计价却不会带来好处,相反,由于利润总额的增加,企业缴纳的企业所得税会增加,总收入不变,税收增加,则意味着现金支出增加,公司账面的价值不能变成实际利润,企业反而要付出大量的现金,这样企业就不会为徒有虚名的账面利润选择公允计价,从而损失大量的现金流,影响企业的可持续发展.
(二)自用房地产或存货转为投资性房地产的时机选择
1.取决于企业持有的目的
如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余,那么,是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢?这往往取决于企业持有的目的.如果说企业持有是为了近期转让,并且比较容易实现转让的情况下,最佳选择方案是继续作为自用房地产或存货,因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让,获得巨额账面利润,并获得现金流量；相反,转换为投资性房地产,结果是绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式初始计量的同时确认为股东权益,而不能确认为账面利润.为此,只有在不打算近期转让的情况下,公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产.
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