论文住宅建设用地权有偿续期政治和法律逻辑是适合住宅建设论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关宁波住宅建设开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
[摘 要]我国是一个人口众多、自然资源匮乏又正处于社会主义初级阶段的发展中大国,现实国情决定了我国住宅地权续期的制度设计,不仅是一个厘清权利义务边界、解除社会公众焦虑、关乎民众福祉的法律问题,更是一个稳定社会预期、促进社会和谐、关乎国家命运的重大政治问题.唯有遵循政治和法律逻辑,严守我国宪法所确认的土地社会主义公有制底线,以真实民意为依归,才能制定出合乎国情民意的可操作性方案,实现国家的长治久安.
[关键词]住宅建设用地使用权 有偿续期 政治逻辑 法律逻辑
我国实行土地社会主义公有制,城市的绝大多数土地属于国家所有,房地产开发商向国家缴纳土地出让金取得住宅建设土地使用权,购房者享有期限性的土地使用权和永续性的房屋所有权.《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的规定解决了住宅建设用地使用权的有限性和房屋所有权的无限性之间的冲突,实现了建设土地使用权和房屋所有权的合一,保障了公民的私有财产权.但由于物权法对如何续期、是否有偿续期并未明确规定,随着部分住宅建设用地使用权到期或即将到期,围绕其续期问题,特别是有偿续期问题,社会各界争议甚大.
在住宅建设土地使用权续期问题上,很多专家学者主张实行无偿无期限自动续期,并得到不少民众的拥护,理由主要有以下几点：
第一,《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期.”“自动续期”意味着建设用地使用权人不需要采取任何行动,既不需要办理不动产登记手续,也不需要支付土地使用费,建设用地使用权就可自动延续.若收取費用,就违背了“自动”的含义.
第二,《物权法》规定住宅建设用地使用权自动续期的目的是“保障老百姓安居乐业”.私有财产的保护已经被写入宪法,“有恒产者有恒心”,土地才是真正的恒产,只有土地使用权归房主永久使用,才是真正的恒产.在现在房价居高不下的背景下,很多人背负了几十年的房贷之后,又要接着还地债,会导致老百姓流离失所,甚至引发社会动荡,和立法目的相悖.
第三,我国《宪法》确立了农村宅基地土地所有权属于农村集体经济组织集体所有,宅基地使用权归农民所有,且宅基地上自建住宅享有永续的使用权.所以从平等的角度,城镇居民应享有和农民平等的居住权益,永久享有土地的使用权.
笔者认为,无偿续期的上述理由均有值得商榷之处.针对上述理由,分别阐述如下：
第一,物权法规定“自动续期”不等于“无偿自动续期”.“自动续期”是相对于“申请续期”而言,是指建设用地使用权期限届满,土地使用者续期时,既不需要向有关部门提出申请,也不需要经有关部门批准即可自动展期,但并未涉及是否缴费问题.在《物权法》制定过程中,对住宅地权续期是否收费始终存在争议,由于争议过大,采取了模糊处理方法,立法者的解释是：“如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺少足够的科学依据,几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不作规定为宜.而且物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定.”再者,法律已经明确规定,住宅建设用地使用权的期限为70年,如果《物权法》的立法本意是期限届满后自动免费续期,其效果就是无期限,那何不直接规定住宅建设用地使用权无期限限制,反而要求70年再续期呢?以上都说明了《物权法》在住宅建设用地使用权人续期时是否缴费的确是存在法律空白的.
第二,主张住宅地权使用权无偿续期能够刺激经济发展、保障老百姓安居乐业的理由也不成立.近年来房价一路高涨,并非因为需求旺盛,而是投资人将购房作为投资甚至投机工具,利用银行金融杠杆炒作的结果.在“羊群效应”及房价会持续上涨的预期作用下,广大工薪阶层成为了高房价的真正消化者,背负着沉重的房贷压力,有效社会需求被抑制,社会财富短期内迅速向炒房者和房地产商聚集,严重背离了“安居乐业”的立法目的.著名学者易宪容根据中国民生银行和胡润百富在北京联合发布的《2014-2015中国超高净值人群需求调研报告》进行分析后得出中国的超级富豪在以下几个方面和中国的炒房有关：一是房地产业是超级富豪最为聚集、增长最快及占有最多的行业；二是在中国的超级富豪中,15%的人直接和炒房有关；三是一线城市的超级富豪占比最多,为45%,而这些城市的房价最高.从这三个方面来看,通过炒房盈利是当前中国超级富豪财富增长最快的方式.至于有学者主张的通过炒房刺激经济,只会带来短暂的、虚幻的“极度快乐”,最终将扭曲国家的产业结构,拖累社会经济的均衡发展.
第三,以农林宅基地无偿取得且享有永续的使用权为由要求城镇土地使用权无偿续期的理由也不能成立.中国农村宅基地制度是中国特有的一项土地制度,是集体化的产物.在土地改革和农业合作化时期,宅基地属于农民私有.随着新中国社会主义改造的完成,宅基地的所有权和使用权相分离,所有权归各种形式的集体所有,农民仅享有宅基地的使用权.宅基地使用权属于用益物权,其使用权是无偿取得,且无期限限制,但不得抵押.近年来,关于宅基地有偿使用的呼声日渐高涨,国家也开展过宅基地有偿使用的试点.1990年1月,《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》对宅基地使用权有偿使用进行了详细的规定,但1993年7月, 、国务院 在《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中明确取消了农村宅基地有偿使用费.要理解宅基地使用权的无偿性和永续性,就必须把它置于中国长期实行的“重城轻乡”的城乡分割二元结构的背景下来解读.一方面,新中国成立初期,为了实现国家工业化战略目标,农民的土地无偿收归集体所有,城乡户籍制度的严格管理限制了农村人口向城市人口的迁移,作为对价,农民无偿享有宅基地的使用权.另一方面,改革开放以前,通过工农业产品价格剪刀差,农业、农民支持了工业和城市；改革开放以后,通过廉价的劳动,农民工再次支持工业和城市.因此,在我国城乡二元结构没有彻底废除的时代背景下,宅基地使用权的无偿取得及无期限使用承载着较大的政治和社会功能,是符合我国国情的制度安排.但随着生产力的不断发展以及一系列有利于城乡二元结构改变的制度性变革的实施,城乡将逐步实现均衡发展、共同富裕,届时我国农村土地的集体所有制将变为国家所有制,农村将和城市一样实行住宅建设用地的有偿取得、有偿续期制度,以实现城乡住宅土地使用权上的平等.
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