论文不动产登记中公证问题是关于本文可作为不动产方面的大学硕士与本科毕业论文深圳2016房价论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
张先生继承父亲的一套房子,按照不动产登记机构的要求,必须先去公证处做继承公证.公证处要求张先生按房屋价值2%的收费标准交纳公证费,总计将近10万元.张先生对不动产登记机构的公证要求提出质疑：自己是家中的独生子,母亲对他继承父亲的房产没有任何异议,相关的书面证明自己都可以直接提供给不动产登记机构,为何非要他去公证处公证?花时间、耗精力暂且不论,这么高的公证费出得实在太冤.那么,不动产登记机构在不动产登记过程中要求当事人对申请材料或相关法律行为进行公证是否合法、是否合理?
一、公证的法律效力
按照《公证法》及《民事诉讼法》的规定,公证的法律效力表现在三个方面：1.法定证据效力,经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书,人民法院应当作为认定事实的根据；2.强制执行效力,是指对公证机构赋予强制执行效力的债权文书,如债务人不履行,债权人可持公证书直接向有管辖权的人民法院申请执行,而不再经过诉讼程序；3.当有关法律、行政法规、规章规定某些法律行为必须采用公证形式设立、变更或终止时,公证即成为相应的法律行为设立、变更、终止的必备要件.证据效力是公证的最基本效力,任何公证书都具有证据效力.公证的强制执行效力和法律行为成立要件效力则不是普遍的,只有特定的公证文书或在特定的条件下才能产生.
二、不动产登记机构要求当事人公证的法律依据
经公证的不动产登记申请材料或作为不动产登记原因的民事法律行为,可认定为真实的、合法的.对登记机构而言,公证机构出具的公证书能有效保证申请材料或相关民事法律行为的真实性和合法性,不动产登记机构只需对公证书做形式审查即可,不仅缩小了审核范围,也大大降低了相应的登记法律风险.所以,不动产登记中的公证当然地受到不动产登记机构的欢迎.
但是,不动产登记机构要求当事人公证必须有相应的法律依据.按照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定,房产继承、房产赠和、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为,必须办理公证.《房地产登记技术规程》规定,继承文书、受遗赠文书、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的,必须公证.各地的地方性规定也有不动产登记需公证情形的相关规定,如《北京市房地产管理局、北京市司法局关于私人房屋公证问题的联合通知》、《上海市房地产登记技术规定（试行）》等.
三、不动产登记公证中存在的问题
虽然公证具有较高的法律效力,但是不动产登记过程中的公证仍然存在一些问题,比如部分公证项目收费过高,公证书因内容不真实、不合法被撤销等.依据《公证法》的规定,公证机构是不以营利为目的的证明机构,但目前公证机构采用自收自支的管理模式,即收取的公证费越多,公证机构及公证人员的收入就越高,这必然使得公证机构在执行收费标准时就高不就低.1998年,《国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知》中规定,证明财产继承,赠和和遗赠,按受益额的2%收取,最低收取200元.大多数公证机构都是按受益额的2%收取公证费的.公证机构的工作内容,是审核当事人提供的相关书面材料并走访调查,确认的是当事人的相关权利,工作内容和不动产价值的高低没有必然的因果关系,无论房子是30万还是300万,公证人员在为其出具公证书的过程中,付出的劳动是差不多的.这一点和不动产登记机构进行不动产登记工作类似,因而应该参照不动产登记机构的收费标准,公证费也按件收取,而不是根据当事人受益额的多少按比例收取.按照《公证法》的规定,公证的收费标准由国务院财政部门、价格主管部门会同国务院司法行政部门制定.在社会经济环境发生巨变的情况下,目前公证的收费标准还是1998年的收费标准,这早已不适应当前的经济社会生活,亟需制定新的收费标准.
在不动产登记中也会发现公证机构存在的一些问题,比如某个公证书是由假冒的权利人签字,或某个公证书内容违背了相关的法律规定等,一旦据此进行不动产登记,就会造成严重后果.比如经公证的委托他人出让不动产的委托书是由假冒的权利人签字的,就会直接损害不动产权利人的权益.如果转移登记之后不动产又被再次转让给善意第三人,很可能会导致原不动产权利人丧失所有权.因而,公证机构出具错误的公证书会严重扰乱正常的不动产登记秩序,侵害不动产权利人权益,造成严重的社会影响.
四、如何有效发挥公证在不动产登记中的作用
第一,不动产登记引入公证程序是必要的.按照相关法规,基于不动产的建造、继承、买卖、抵押等民事法律行为,不动产登记机构应当依据当事人的申请将相应的不动产权利如实、及时记载于不动产登记簿.
鉴于不动产登记簿的公信力,不动产登记簿记载的不动产权利内容应当准确无误,这必然要求不动产登记机构对当事人提供的申请材料及作为登记原因的民事法律行为是否真实、合法进行必要的调查.但《物权法》第十二条规定,不动产登记机构的法定职责有：1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2.就有关登记事项询问申请人；3.如实、及时登记有关事项；4.法律、行政法规规定的其他职责.第十三条规定,登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为.法律、行政法规并没有赋予不动产登记机构相应的调查取证权,相反,限制不动产登记机构超越既定的职责范围.因此,不动产登记机构在登记过程中遇到较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请,无法判断当事人提交的相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为的真实性和合法性的,只能由公证机构来审查,以此保障不动产登记簿的公信力.
第二,不动产登记中的公证范围不能任意扩大.不动产登记引入公证程序是必要的,但并不等于不动产登记机构可以随意要求当事人进行公证.对当事人而言,公证意味着办理不动产登记时又多了一道手续.当事人要花费较多的精力,按照公证机构的要求提供相应的书面材料,且要花费较长的时间.而且,最让当事人难以接受的是较高的公证费.所以,虽然公证程序有效避免了不动产权属争议,从根本上说是为了保护当事人的合法权益,但当事人却普遍不希望在不动产登记过程中引入公证程序.
不动产登记申请材料的真实性、合法性由当事人负责,不动产登记机构对当事人提交的的材料,除房屋权属证明是必须要实质审查的,其余的申请材料按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的要求,需尽到“合理审慎”的审查义务,因而,并非所有的不动产登记都需要公证.对于涉及或可能涉及不动产权利人权益的民事法律行为,或者较为复杂、可能会引发权属争议的登记申请,不动产登记机构可以要求当事人将相关申请材料或作为登记原因的民事法律行为进行公证.例如,《物权法》规定了继承从不动产权利人死亡时开始,《继承法》规定了继承人的范围,但没有相关的法律法规规定继承人如何实现继承权,因而不动产登记机构只能依据公证机构出具的继承公证书进行不动产登记.当事人申请不动产登记需要公证的情形,法律、行政法规应予以列举式规定,这样才能在保障当事人不动产权利的同时,约束不动产登记机构的登记行为.
第三,应建立有效的沟通机制.公证机构进行和不动产有关的公证时,必然要查询、利用不动产登记信息,不动产登记机构在办理不动产登记时,经常会用到公证机构出具的公证书.按理说,两个机构之间的业务交流会很多,但实务中,两个机构之间的有效沟通却很少.经常出现两个机构的工作人员各自按照行业标准办事,不顾对方机构的审核需求,造成当事人在两个机构来回跑.甚至出现公证机构换了单位印章却不通知对方,结果不动产登记机构工作人员拿到新的公证书后,以为是当事人伪造的.
不动产登记和公证都是专业性较强的工作,各自行业内的法律法规都不少,工作人员虽具备相应的资质,却未必熟悉对方的行业规范.虽不属于同一个部门,但本着方便办事群众的原则,两个机构应当加强沟通,建立长期有效的沟通机制,特别是疑难、复杂或社会影响大的不动产登记,双方应该一起研究、讨论,制定解决方案.
陈品禄/责任编辑
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参考文献：
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