论文商品房屋限购的法律经济分析是适合不知如何写经济分析方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于经济分析论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要 为了抑制房价上涨过快,郑州市在2016至2017年之间出台了一系列的房屋限购政策,从扩大限购范围、限制购房者条件、限制二手房转让、加强对企业购房的监管几个方面来抑制房价.从供求关系上来看,房屋限购并没有从根本上改变供求之间的不平衡.从成本收益上来看,在现今经济形势下房屋的投资收益比仍然较高.从法律上来看,房屋限购和《城市房地产管理法》有一定冲突不利于市场的长期稳定.
关键词 房屋限购 供求关系 成本收益比 合法性
作者简介：王会利、李金环,河南博同律师事务所,研究方向：民法学、民商法律.
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.268
在2016年至2017年房屋限购之前,全国房价出现新一轮的上涨潮.而在这一轮房价的上涨之中,郑州作为上涨幅度最大的城市之一无疑具有一定的代表性.在2017年5月鄭州市也出台了严格的限购令,一定程度上抑制了房价的快速增长.本文拟从郑州市这一样本出发,结合《城市房地产管理法》的相关规定,运用经济学最基本的供求关系、收益成本分析来对房屋限购进行一些分析思考.
郑州市自2016年年初出台了一系列购房优惠政策,如首付比例调低至百分之二十,贷款利率下降等.在这些政策的影响下,自三月起房价开始上涨.2016年1-12月,郑州市商品房累计销售2035.77万平方米,销售均价9910元/平方米,同比每平方米上涨648元,其中,商品住宅均价9736元/平方米,同比每平方米上涨879元.然而统计的大数据和现实中一些具体的房产项目的涨幅还是有一定的差距的.拿具体的几个小区来说,郑州市阳光城房价来说,期房从2016年3月的8700元至2016年10涨至1800元,一平米涨幅接近一万.月均涨幅在2000元.这只是郑州楼盘涨幅的一个缩影,在2016年三月之前三环房价多在8000左右,至2016年10月均价在12000的房子已经很难找到.然而我们需要分析的是是什么推动了房价的上涨,以及政府房屋限购是从供需、成本收益上来根本的解决房价问题,还是仅仅使用行政手段强行进行市场调节和压制.本文将就此展开分析.
首先,要分析政府房屋限购问题,就必须先要分析房价为何过热上涨.这是限购的前提.第一,本轮房价上涨根本上是供求关系的影响.和西安相比,郑州市区面积和西安相当,但人口是西安的一倍.如若从简单的供求上看,郑州市区房价应当是西安的两倍.而在房价上涨之前郑州房价比西安只高出百分之五十左右.加之郑州的房屋面积去库存周期很短,就造成了供求上的不平衡,使得房价上涨.第二,房价上涨受经济形势影响.从外部环境上看,河南作为人口大省而郑州作为省会城市,人口流入基数较大.同时作为中部城市群建设的主导城市,受航空港区、米字型高铁建设、郑州和周边城市之间的轻轨建设以及和开封、新郑、许昌、新乡等融城效应的利好消息的影响.郑州本身的发展潜力十足,房价前景被看好.同时在环保政策、网络贸易、以及钢铁、煤炭等能源材料低迷的情形下,实体经济不被看好,大量的热钱流入到了房地产领域.买一套一百平米的房在短短的一两个月内的升值可能就有二十万,这可能比一些小微企业做一年的效益都好,这就造成了不但居民大量炒房、许多有经济实力的企业也投入到了炒房的行列之中.在加之房屋本身存量少房价上涨就成为必然.第三,国家的经济政策对房价的上涨也有着很大的影响.房价成本有很大一部分是土地成本已经成为不争的事实.在房地产的热潮之中,绝大部分的利润被政府以土地出让金的形式拿走,一定程度上,出让土地的收入已经成为了支撑政府财政收入的最重要的一部分.因而政府对于房价一方面自然希望房价保持上涨.在房价的上涨过程中地价自然上涨从而增加政府土地财政,以此来更多的投入到市政的建设中,增加城市的吸引力.如在此轮房价上涨过程中,郑州就地王频出一次次刷新了土地出让的价.因而政府会通过降低贷款利率,减低首付标准,减少土地供应等方式来改变供求以及成本收益比,以此可以促进房价的提升.但是,对于房价,政府好必须予以密切的关注防止房价上涨过快,投资性过度.如果造成房价的虚高泡沫严重的情况下,可能会造成需要住房者买不起房子,民众的基本生存空间无法得到保障.投资投机性住房者也可能因为资金链断裂从而还不起房贷等造房屋的失控的情形.因而我们从郑州市的情况可以看出,郑州市的房价一定程度上受着市场供求关系的影响较大,另一方面各种经济因素以及政策因素都造成了此轮房价的上涨过快.
在2017年年随着全国各地陆续出台限购政策,郑州市也于2016年12月22日和2017年5月3日分别出台了《郑州市人民政府关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》.其主要内容有以下几点：第一,扩大限购的范围,将180平米及以上住房纳入限购范围,将新郑、荥阳、中牟纳入限购范围.第二,限制购房者条件.本地户口一套房以上单身者不能购买,外地需要交两年社保或者纳税满两年.同时将首付比例调至百分之三十.第三,限制二手房转让.购房之日未满三年不得转让.房屋赠予后满三年方可购房.第四,暂停向注册不足三年的企业销售住房.第五,加强个人公积金买房的限制.第六,严查房地产企业定价过高,或者虚报申报.对于这一限购政策能否真正结解决房价过热,对房地产的非理性投资以及能够保障和改善正常住房需求者的住房条件需要我们从经济学的角度进行分析.
第一,我们可以看出郑州市是通过行政命令的方式,主要从购房者的条件上进行的严格的限制.这一限制从供求关系上严格限制了购房者条件,可以说这一限购令几乎可已完全限制了投资性住房的购房者.这就会造成市场上对住房的购买量的下降.加之郑州在2016年9月供应了6700亩的商业住宅土地的供应.因而一方面从供应上加大了房屋的供应量,另一方面在严格限制了购房者的条件之后,可以购买房屋的人的数量得到了限制.从而平衡了供求关系限制了房价的上涨.但是我们应当看到这一供求上的平衡是有一定的问题的.首先在房屋供求的市场之中,政府不但是作为出售土地者而且一定意义上充当了供求之间的裁判的角色,这就造成了运动员也是裁判员的情形,显然利于市场本身的调解.其次,对于房屋购买者采取强制的设限的方式进行限制并没有从根本上解决这些购房需求的现象.同时这一购房的严格限制也限制了一定刚需人群的房屋的购买,不利于改善他们的居住条件.如刚毕业的大学生、来郑务工者、创业者有购房需求的这些都被挡在这一限购之外.当房屋限购解除时这些限制后便可能出现周期性反弹现象.
第二,从成本收益上来看,房屋是不动产具有保值性.限购令通过限制房屋买卖期限以及提高首付比例和限制公积金买房条件和企业投资来增加购房者的成本.同时增加房屋流通环节的透明化以及流通期限进一步加大了房屋投资的成本使得预期收益下降.从而抑制了房屋投资的回报率从成本和收益上抑制了房价的过快上涨.但是从长远来看,由于经济形势的压力造成了实体行业的投资和回报率预期悲观,同时随着物价上涨人民币的贬值以及股市等金融领域的不景气,一定程度上连年看涨的房价以及房价背后政府从土地收入、社会稳定等方面的考虑必然不会对房价的暴跌坐视不管.因而一定意义上虽然限购令使得房价的投资收益比下降,但投资房地产依然是预期回报率高且收益稳定的方式.这一点从房屋限购后郑州市的公寓性住宅市场火爆就可以看出.刘丽荣指出：“房屋限购令的行政执行必须厘清两方面关系,也就是市场和政府权力的关系.颁发行政举措必须遵循市场发展规律,依照市场发展变化情况来不断完善宏观调控.” 因而从长远来看,如何实现房屋是用来住的不是用来炒的这一理念依然是一项难题,这甚至需要整个社会的投资环境的改善和进步.
第三,从法律上来讲,对房屋的限购政策也不利于市场的长期稳定.《城市房地产管理法》在总则第一条就规定：为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法.因而可以看出在制定限购令时应当以保护产权和促进房地产业的长远发展为依据.但是我们可以看到房屋限购短时间内可能会稳定房价,但是从法律的角度来看其行政行为的合法性会受到质疑,一定程度上也影响了市场的合理预期性,是一种治标不治本的行为.因而郑少华在其《“限购令”的法律解释》一文中主张在我国《法》第30条增加下述条款作为该条第三款：“釆取政府限购令或商家限购令的,应在穷尽增加市场供应量,改变供给方结构等措施后,方能启动.” 因而从稳定的市场情绪来看,应当对对限购令进行一定的必要性限制.这将会有利于房地产的合理健康的、长远的发展.
注释：
刘丽荣.房屋限购令的合法性缘何遭到质疑.人民论坛.2016,9（上）.124.
郑少华.“限购令”的法律解释.法学.2011（4）.43.
总结:本文是一篇关于经济分析论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
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