论文政府施行物业收费指导价格对西安物业服务市场影响是关于物业收费方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关物业费收取标准2018论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
自2004年陕西省政府颁布实施《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》到2014年正式颁布《陕西省物业服务收费管理实施办法》,政府在不断通过出台相关政策的方式积极规范物业服务收费,那么这样的经济政策特别是政府施行物业收费指导价格,究竟对物业服务市场带来哪些影响呢?本文旨在通过对西安物业服务收费整体状况的分析,结合相关政策法规的制定和修改情况,运用公共经济学原理,分析政府实施物业服务收费指导价格等公共政策,对西安物业服务市场产生的影响.
西安市物业服务市场自1993年1月至今,已经走过24年,虽然发展迅猛,但也存在很大的问题和矛盾,和沿海发达城市还存在一定的差距.由于物业服务是关系民生问题的准公共服务,因此陕西省政府在2004年颁布《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》,对物业收费价格进行指导,10年后又对其进行修订,于2014年8月14日正式颁布并实施《陕西省物业服务收费管理实施办法》,西安市物业行业普遍遵照其规定执行.
但是行业的改革在不断的进行,国家为了进一步将物业服务推向市场,鼓励供给侧改革,推进物业行业创新,释放市场活力,于是在2017年1月12日和9月6日,国务院相继连续发文取消物业行业二级以下资质的认定和物业行业一级资质的认定,至此,物业行业进入“无证时代”.在这样的变革下,物业服务收赞的政府指导价格又能否起到其调控作用,会不会对物业行业的发展带来限制?
西安物业服务收费情况概述
西安物业服务企业分类及分布概况
目前西安市场的物业公司大概有这几类：一是本地大型的物业企业,也就是原来的一级资质物业企业,大概有2（）多家；二是一些外阜的大型物业企业,比如万科、龙湖、金地、保利、中海、绿地等；三是外资企业,这里主要指世界五大行的物业企业以及他们的合资企业；四是本地的中小型物业企业；五是政府或者企事业单位的后勤管理部门,虽然目前国家正在积极推进“三供一业”,但由于仍处于初级阶段,因此不计入本次研究对象.前三类物业企业把持着西安市场大约80%的高端商业、写字楼和住宅楼盘,另外本地的中小型物业企业负责大部分的中低端物业和极少数的高端物业.
西安市现行物业服务收费标准
按照2014年8月14日实施的《陕西省物业服务收费管理实施办法》第六条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则.第七条规定：物业服务收赞按照不同物业的陛质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价.普通住宅和办公写字楼的物业服务收赞实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价.
目前西安市大部分的物业按照以上管理办法中的相关规定来收取物业费用,即多层住宅按照之前的一、二、三、等外级的收费标准分别为0.45元、0.40元、0.35元、0.30元；高层住宅按照之前的一、二、三、等外级收费标准分别为l.50元、l.20元、0.9元、0.70元；办公写字楼的收费标准按照之前的一、二、三、等外级收费标准分别为5.00元、4.00元、3.00元、2.00元.其实这个收费标准最早出自丁2004年的《陕西省物业服务收赞管理实施办法（试行）》,显然经过十几年的发展变化,随着人力和物力成本的不断增长,以及物业服务水平的提升,这个政府指导价已经不能完全适应市场的需要.因此,西安市场上也出现了少数的高端物业公司,采取与业主协商方式调节价格的情况,比如一些高端的写字楼,住宅,别墅等.
目前政府指导价格存在的主要问题及其成因
分析《陕而省物业服务收费管理实施办法》中政府实施物业指导价格的背景
由上表可以看出,政府制定的指导价格是限制价格.在物业服务市场发展的最初阶段,在前期物业服务市场不成熟的状况下,物业管理市场发育不完善,完全交给市场,形成价格机制存有顾虑,对于涉及广大百姓日常生活的物业服务费用仍需政府给予规范和监督,因此政府制定市场指导价格,为稳定和规范市场起到了不可磨灭的作用.但随着市场的发展,指导价格的弊端逐步显现,主要表现在：一是当时测算依据不足,测算的合理性受到质疑；二是标准制定时间过久,随着市场的不断发展和完善,企业的服务不断升级,业主的诉求不断提升,原有的指导价格在一定意义上已成为物业服务发展的瓶颈.
对西安市物业服务行业的成本进行分析
根据西安市场目前的物业成本进行分析：以大型物业企业（也就是之前的一级物业服务企业）的收费为例,住宅收费为1.5元/月·㎡,在购买各项保险和员工福利的情况下,收入的75—80%都用于人力成本的支出,在小区的房屋和设备未过质保期的情况下,利润基本可以维持在5%左右.试想如果过了质保期,各项维修费用的开支增大,那么物业企业是无法正常运行的.
另根据2018年1月发改委价格监测中心和中国物业管理协会提供的《全国物业管理行业劳动力市场价格监测报告》数据显示,2016年8月—2017年8月,物业项目工资总额涨幅为6.63%,人员增幅为2.55%（主要为保洁人员）,在物业服务费不变的情况下,人员工资逐年4.71%的增加幅度,给企业带来较大的压力和成本.企业只能通过减员增效和增加其他经营内容补贴的方式来弥补物业服务缺口.
物业行业积极创新,采取應对机制,提高营业收人
物业行业内也在不断的创新,比如“互联网+”模式的引进,万科的睿服务,长城的一应云,还有阿里巴巴的智慧社区,这在一定程度上减少了物业的人力成本,增加了多种经营收入,但系统投入的成本及维护赞用都十分高昂,只有一些规模较大的、连锁经营的物业企业可以承受,对于一些中小物业公司及他们所服务的业主来说,这样的投入和经营成本是无法承受的,因此这些创新做法很难普及.
目前西安市物业行业生存方式的分析
目前大部分物业企业需要通过以下几点方式才能得以生存：一、接受房产公司的补贴,脱离了质价相符的市场原则,房产公司一旦撤场,物业企业将无法正常运转；二、采取与业主协商的市场调节价格,一方面为业主提供更专业和优质的服务,另一方面取得合理的报酬,确保企业的良陛发展.三、采取一些非正常手段,比如侵占业主公共区域的收益、延长工作时间的方式压缩营业成本或者赚取不当利益.
物业服务费标准的重要性
物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致,既不能超出业主的实际承受能力,也不能一味的降低收费水平,进而造成业主房屋财产的贬损和影响群众生活水平的提高.物业费服务费要与物业服务水平相适应,做到质价相符.
物业服务费的水平直接关系到公司的经营状况,较高的物业服务费水平不仅能维持企业的良性发展,更能给员工带来一定幅度的工资收益,有利于吸收较高素质和技能的人才,为提供较好的服务品质奠定基础.在西安市场,高端的物业人才较多的集中在待遇较高,工作稳定的大物业公司,例如高端商业、写字楼,高端的住宅小区等.
未来物业服务收费相关政策走向
政府的政策不是万能的,在政府和市场这“两只手”如何有序使用,关键是市场这只“看不见”的手发挥资源配置的决定性作用,政府这只手既要为物业企业的健康发展提供良好的市场环境,也要保证公民基本的公共产品与服务需要.因此在2017年1月12日和9月6日,国务院连续发文取消物业行业二级以下资质的认定和物业行业一级资质的认定,目的就是盘活物业服务市场,鼓励物业企业创新.那么而后的政府指导价,将何去何从,物业服务作为一项关乎民生的,必须的特殊产品,政府是否要继续施行指导价格?还是全部交给市场,如果出现偏差,实行短期价格调整政策?或者对特殊人群进行补贴?个人认为应当将物业服务逐步推向市场,通过市场竞争,优化物业服务企业,为业主提供质价相符的服务产品,同时对于困难群众或者社会保障性住房采取政府补贴的形式保证人民的正常生活和企业的正常运转,同时物业企业也应拓宽经营思路,提高多种经营收入,减少政府负担.
从《陕西省物业服务收费管理实施办法》第七条可以看出,政府对于高端的业收费是已经采取市场调节价,将其已经推向市场.政府的经济职能中的政策工具随着市场的变化,正在逐步完善,并一定会将经济的推手最终交给市场,政府监督指导市场健康良陛发展.
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参考文献：
1、 政府采购物业管理服务 摘要： 物业管理服务是由物业服务企业提供的对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。随着政府。
2、 物业服务企业成本控制问题 摘 要 物业服务企业必须探索出一条适合企业自身发展需要的成本管理模式，找到降低企业成本的行之有效的经营措施，提高自身的经济效益。本文主要分析物业。
3、 物业服务模式和实践 目前，全国有7万家物业管理公司，在这个3000亿的市场里，企业一多半亏损，在几十家巨头的支撑下全行业平均利润率维持在5%左右。物业公司大部分口碑。
4、 精细物管客户服务提升物业服务品质 摘要：物业管理说到底是服务，它在改善人们居住条件中所发挥的作用是不言而喻的。物业企业肩负着不断提高人们居住生活、改善居住环境的重任，如何实施精细。
5、 高端写字楼物业服务关键客户触点 与服务人员的接触点四个重要岗位及其服务人员：前台、安防员、保洁员工、工程员工。通过以下保障措施确保四个重要岗位为业户提供专业、优质服务：1、。
6、 物业服务品牌塑造 摘要：现阶段物业管理企业之间的竞争，日益表现为企业品牌之间的竞争。作为企业管理者必须把创建自己的品牌放到企业战略发展的高度来对待。而物业管理企业。