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我们不必对房地产行业过度担忧,很多优秀的企业会在这轮金融去杠杆中存活下来.7月就是房地产板块的底部,利空几乎已经出尽,只要人民币不大规模贬值,房地产板块就能触底反弹.
6月份以来,地产股头顶乌云,无论是A股地产股还是港股内房股,都历经了较大幅度回撤,个股表现更是泥沙俱下,少有幸存.一轮大跌下来,A股地产股估值已经到了“地板价”,而港股地产股的估值更是创下了所有行业板块的历史最低值.
聚焦地产股当前市场表现以及未来投资价值,本期《红周刊》特邀雪球大V草帽路飞（本名宋尚江）进行深入解读.草帽路飞进入证券市场时间超过10年,专注于地产、银行、保险等领域,对地产股尤其是港股内房股研究深入,让其在中国恒大、融创中国、绿城中国、碧桂园等内房股上收获颇丰.他表示,目前地产利空几乎出尽,优秀基本面对地产板块形成强力支撑,地产行业集中度提升的黄金时期已经来临,未来地产股长期投资价值是确定无疑的.
地产股受累于杠杆收缩
《红周刊》：您觉得投资港股内房股与投资A股地产股在投资逻辑上有什么不同?
草帽路飞：从投资逻辑讲,国内地产企业,不论在A股上市还是港股上市,并没有本质的不同,都是在国内买地-盖楼-卖楼.此前之所以没太关注A股地产股,是因为它们整体估值过高,当然,现在两地市场的地产股估值都差不多了,都到了地板价,特别是港股市场中的地产股整体估值已经跌到了5倍以下.
《红周刊》：近期港股内房股与A股地产股出现了同步大跌,这是什么原因导致的?
草帽路飞：6月份之前,也就是今年前5個月,港股的房地产板块整体表现还是不错的,基本在盈亏平衡线上.表现好的,如碧桂园、绿城中国、中国金茂、中国奥园等都取得了不错的正收益.内房股真正杀跌的月份就是刚刚过去的6月份.对于下跌的原因,我认为是由以下几个利空叠加效应造成的.
中期利空因素：金融降杠杆.各种表外融资渠道关闭,地产企业发债成本大增,地产企业整体融资成本上升,资金链紧张,土地拍卖市场降温,最终反映为地产企业毛利率下降.同时,美元债只准借新还旧,也是收杠杆.
短期最重要的原因就是贸易战.7月6日,贸易战正式开打,而在此前的6月份是利空兑现的前夜,股市往往提前反映经济预期,因此6月是利空杀跌的时间.从直接原因看,贸易战其实跟房地产没多大关系,真正利空影响的是出口导向的实体企业,对房地产企业更多的是间接的、系统性的杀跌,也就是跟随上证、深证和恒生指数走,因为房地产板块的波动性大,贝塔值高,所以6月份比指数跌的多.
还有一个原因是贸易战引发的人民币贬值因素.因为大量房地产企业发行美元债,人民币贬值会造成美元债到期后需要更多的人民币来还债,这就会造成发债地产企业的利润亏损,在泥沙俱下的下跌过程中,很多美元债不多的或没有美元债的企业也跟着遭了殃.
当然,棚改（PSL）收紧也是地产股下跌的重要原因之一,只不过这更多的只是恐慌性的,属于投资人过度理解.棚改只是收紧并没有叫停,三四线房价上涨过快,我觉得收紧棚改的货币化安置是有利于房地产行业正常发展的,并不能简单认为房价一直暴涨的房地产行业才是好行业,那样的发展反而是不健康的.
《红周刊》：您提到金融降杠杆作为中期利空因素存在,那是否意味着当前房地产公司的融资环境不乐观?
草帽路飞：当前的融资环境相当差,银监会叫停了几乎所有通道业务.我了解到很多信托公司现在几乎没活干了,原先大量借道信托通道进入房地产行业的银行资金都已到期叫停.房地产企业的信托融资成本已超过13%,有些竟然达到20%.这部分资金顶多是饮鸩止渴,缓解短期的现金流危机.即便如此,TOP100以外的企业也借不到信托资金.目前,优质地产企业美元债利率也已经飙升到8%以上,且只允许借新还旧,这还是几乎只有TOP50以内的企业才能享受的待遇.
显然,融资成本成为当前地产企业生存的一个重要因素.房地产是一个高度分化的行业,它不像银行、保险、券商那样同质化经营.周转速度、成本管控、融资能力等都体现了不同的竞争性.此前地产行业过度分散,目前正走向集中,在这个过程中,部分企业因为资金链出问题而破产或者被兼并是正常的,这也是行业良性发展的正常现象.
因此,我们不必对房地产行业过度担忧,很多优秀的企业会在这轮金融去杠杆中存活下来.比如很多国企在融资方面就有极大的优势,当前恶劣的融资环境下,很多地产国企的整体融资成本都是低于6%的.
《红周刊》：美联储加息进入常态化,促使新兴国家资金回流美国,您觉得中国地产业会不会也受到美元加息的影响?
草帽路飞：你所指的资金外流是宏观层面的,不能简单认为美元流出了,我们就缺钱了.央行可以通过央票和再贷款来投放和回笼基础货币,以此来平衡央行的资产负债表.
从行业层面讲,房地产行业以及它的上下游行业,如水泥、钢铁、建材、建筑、装饰等,创造的GDP是中国GDP的重要支撑.同样它创造的就业机会也是巨大的,目前国家对房地产行业的依赖性依然很强.在美元升值带来资金外流下,我相信国家会通过适度的金融政策来保证房地产行业的健康发展.
总之,我觉得美元升值带来的资金外流对地产行业资金需求的影响微乎其微,甚至两者关联性都不大.房地产行业的资金松紧是受政府对金融行业的杠杆松紧程度所决定的.国家为防范金融危机所进行金融去杠杆,才是导致地产融资紧张的主要原因.
《红周刊》：最近政府出了个银行支持小微企业和要求银行买低评级债券的政策,Shibor最近几个月也在下行,这对房地产来说意味着什么?
草帽路飞：近期Shibor（上海银行间同业拆放利率）其实是有下行的趋势,央行也知道这样紧下去经济快撑不住了,但即便市场利率下行,房地产的融资渠道依然紧闭.之前是一放水,钱就往地产这个池子里流,管道太多.现在把所有非正规的渠道全部堵死,只留下银行贷款、企业债、美元债等几个可以严格控制的渠道.所以未来大概率是利率下行,但大部分弱势地产企业依然融资紧张.这招挺狠,先让融不到钱的产能出清.一石二鸟,既实现了房地产行业供给侧改革,减少过度无序竞争,使存量企业可以不通过抬高房价来盈利,实现行业良性发展.同时,通过消灭各种高成本影子银行金融通道,有效降低社会融资成本,支持实体经济的发展.
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参考文献：
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