论文基于建管不分前期物业管理制度再是关于物业管理制度方面的论文题目、论文提纲、物业管理制度和标准论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
【摘 要】物业服务企业原则上是由进驻小区的业主或者业主大会选择,现实中由于项目前期物业服务以及宣传的需要,一般是由开发商决定.物业企业在利益的驱使下,往往受制于房地产开发商,即“建管不分”,造成后期管理的混乱,业主成为最终的受害者.本文以前期物业管理相关法律为基础,在明确其必要性的前提下,分析现行管理制度和现实不适应的环节,提出匹配目前环境的前期物业管理的对策和建议.
【关键词】前期物业管理；建管不分；管理制度
物业管理作为一种新的业态,在国内仅有二十多年的发展历史.伴随着房地产业的“黄金十年”,我国的物业管理获得了前所未有的发展.在项目的全寿命周期内,物业管理早期的介入显得愈发的重要,这直接和项目的品质和业主的利益相关联.目前有关前期物业管理的问题较多,侵犯业主权益和降低项目质量的事件层出不穷,文章旨在分析形成这种普遍性问题的根源,并探讨约束这种行为的机制.
1.前期物业管理的概述
1.1前期物业管理的时间界定
《物业管理条例》中对我国前期物业管理概念做出了的界定,其第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘的物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同.”即建设单位选择物业公司,并签订书面合同时起,到业主或者业主大会选择新的物业公司并签订新的服务合同为止,这是前期物业管理的起止时间.
1.2前期物业管理的必要性
正是由于前期物业管理的这些特殊性,使得前期物业管理显得尤为重要和必要.
一是能更大程度的完善和优化物业的使用功能.从介入时间可看,前期物业服务自项目投资立项便可开始,物业公司最初作为建设单位的委托单位,参和项目前期经济评价,提供市场定位、掌握潜在客户消费水平及周边物业服务概况等,进而有助于提高投资经济效益,减少投资风险；在设计、施工阶段的介入,使物业的结构设计、功能配置、水电布设、提出更贴合用户需求的建议[1].
二是接管验收的重要基础.由于物业公司在物业开发的前期介入,在物业验收接管前,便对空间布局、主体结构、管线走向等,特别是隐蔽工程情况的已有全面了解,因此为物业的接管验收打下了基础,使物业管理接管验收更有效进行,也有利于保障正常物业管理阶段小区业主权益.
2、当前我国前期物业建管不分的问题
在现行的前期物业管理制度中,开发商、前期物业公司、小区业主三方权责利是不一致的,由于前期物业公司的选择权掌握在开发商的手中,从而造成物业公司和开发商表面相互独立,实则“前者妥协于后者”,形成 “建管分离”的局面.下面主要从前期物业公司的招标、合同签订及物业接管验收三个阶段加以论述.
2.1前期物业管理招投标由于法律的错位,存在不规范的现象
《物业管理条例》中虽然确定了“建管分离”的基本原则,但其前期物业招标制度本身存在缺陷造成了实际市场上的混乱.
一是前期物业的招标制度上.前期物业管理招标分为两种形式：公开招标、邀请招标.在实际的招投标中,大多数的公开招标却实行着变相的邀请招标.其基本运作模式有两种：一是开发商和意向物业公司事先通气,事先优选.二是物业公司事先和开发商相串通,然后找几家企业进行“陪标”.使招投标活动大多存在于形式上,投标结果便具有了很大的可控制性,不够规范、有效.
二是招标 市场的缺失.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定招标人可以委托招标 机构办理招标,也可自行组织招标.自行招标的条件是招标人具有招标经验、编制招标及组织评标的能力,而实际操作中大多数都是有开发商自己组织招标,这也为物业管理的“建管分离”构成了潜在的威胁.
2.2前期物业管理合同及业主临时公约同业主权益相背离现象的存在
前期物业管理合同和业主临时公约是划分业主和物业公司权利义务,规范前期物业管理的根本性文件.《物业管理条例》第25条规定,建设单位和物业买卖受人签订的买卖合同应当包含前期的物业服务合同的内容.前期物业管理合同和业主临时公约均由开发商制定并签订,业主并未参和其中,物业买卖受人合法权益规定的模糊性,给开发商和物业公司利用制定这两个文件的优势来侵害业主权益提供了可能.物业公司为获得项目管理权,选择对不当条款妥协.从现行法律规定来看,前期物业合同视为两方当事人合同,物业买卖合同成立后即免除开发商在该合同中的义务,即便发生纠纷,开发商也已置身事外,从而助长开发商签订倾向于自身利益合同条款的侵权行为,将合同风险转嫁给物业公司[2],成为后期物业纠纷的导火索.
2.3前期物业接管验收不规范
物业承接验收是指物业企业在承接物业时,对物业主体结构安全和使用功能为主的再检验,是物业服务公司正式进驻小区的前提条件和必不可少的环节.而前期由建设单位选择的物业企业,基于利益最大化的追求或者盲目扩大企业规模的需要,往往不能严格执行验收规范.如果建设单位下设了物业公司,也往往内部优先采用,从而物业公司就更难严格执行相应标准规范.物业承接验收过程中敷衍了事,造成后果是,日后物业一旦出现问题,物业公司不但不敢和开发商交涉,甚至会维护开发商的利益和业主分庭抗礼,损害业主利益,同时也为其他物业公司的入驻和接管造成极大不便[4].物业承接验收中的不按程序、不规范验收,给后期物业服务质量埋下隐患.
3.前期物业管理制度亟待完善
前期物业管理的重要性并不能掩盖其制度本身的缺陷,“建管不分”根源在于缺乏对相关权利的制约,及权利者的自律.开发商掌握对物业公司的选择权,物业管理公司为获得项目的管理权,而采取对开发商妥协.基于目前前期物业管理存在的问题,提出以下设想.
3.1招投标的完善是规范前期物业管理的制度保障
前期物业管理招标问题主要是对开发商权利缺乏制度上的约束.据此提出从以下建议：一、规范招标主体的选择.要有专门的部门对于开发商自行招标的能力进行严格的审核,避免投机现象的出现,从源头上进行规范.二、加强对招标方式及评标过程的监督.招标方式的选择本身没有问题,问题在于实施过程,招标单位对投标单位的歧视以及对投标单位“陪标”行为的监督.评标过程严格审核,防止投标单位为了陪标故意降低其综合实力的行为.三、加强对相关主管部门自身的约束.主管部门是招投标健康环境的维护者,主管部门的自律是通过自身的约束,而对主管部门的监督更多的是来自相关企业的投诉机制、上级主管部门的查处和社会媒体的曝光[5].
总结:本文关于物业管理制度论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
参考文献：
1、 物业管理收费难具体解决方法 [摘 要]虽然我国已经改革开放已经30多年，并且中国从1998年正式停止福利分房，并改为商品房的制度也有将近20年的时间，但不可否认的是，业主普。
2、 国有企业物业管理如何在中增强核心竞争力 摘 要：国有物业管理行业或国企后勤部门走市场化道路是发展的必然趋势，主辅分离是形势发展的需要，从大中型国有企业后勤改制实践运作来看也不乏体制改革。
3、 我国物业管理和完善 摘 要 本文献结合我国物业管理发展的现状，对目前我国尚且存在的主要问题进行分析，根据目前存在的问题针对性地提出解决的方案。关键词 物业管理 发。
4、 大转折时期房地产和物业管理 最近，房地产业界经常哼的一首歌是“世上只见新人笑，哪听旧人哭”。互联网、深度技术、大娱乐等，这些都是新的东西；但是房地产的开发，包括挖矿、卖地，。
5、 营改增对物业管理企业的影响与探微 摘 要：营改增税收政策在“十三五”规划中确定下来，以降低企业的税务负担。作为最后一批纳入营改增模式的物业管理企业，要想实现真正意义上的税负减轻，。
6、 物业管理工作中问题策略 【摘要】房地产行业作为我国国民经济的主要行业之一取得了巨大的进步，市场呈现成熟状态。物业行业是房地产行业的竞争要素之一，两者相辅相成，相互促进。。