论文济南市房地产行业和社会经济脱钩是适合不知如何写房地产行业方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于房地产行业最新消息论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
【摘 要】基于房地产投资和消费的二元属性,运用Tapio脱钩指数分析方法,构建房地产消费脱钩和投资脱钩指数模型,实证分析济南市房地产业发展和社会经济的脱钩状态及变化趋势,研究济南市房地产业发展和社会经济发展的协调问题.结果显示：济南市近14年房地产业和社会经济协调发展,两者呈现正相关关系；从消费属性看,住宅投资额和城镇人口数量增长总体上处于扩张负脱钩状态,CREDI值呈现出阶段性,城镇人口的快速增加带动了房地产的消费需求；而从投资属性看,房地产开发投资额和GDP增长总体上处于扩张负脱钩状态,城市辐射的扩大及经济实力的增强促进了房地产投资的快速增长,IREDI值呈现出周期性；房地产业和城镇人口增加及经济增长保持同步发展,房地产市场的投资需求和消费需求保持均衡.
【关键词】房地产业投资；社会经济；脱钩；济南市
【中图分类号】F271. 1
【文献标识码】A
一、引言
房地产业作为中国的支柱产业,和国民经济的关系十分紧密.从投资方面看,房地产业作为全社会固定资产投资的决定性力量,对推动GDP的增长具有显著效应；从消费方面来看,其作为生产、消费密切相联的第三产业,它的繁荣和发展将直接拉动和之相关的建筑行业的发展,同时也能间接带动其它产业的发展.因此,实现房地产市场和国民经济总体成长和各项改革进程相协调,对引导市场理性投资、带动经济增长等方面具有重要现实意义.
关于房地产行业和社会经济发展的协调关系,国内外学者从不同的视角和方法对其进行了研究.Green [1] Kim和Coulson [2]通过方差分解、Granger因果关系检验和脉冲响应分析,研究了GDP和住宅投资的互动关系；Miles [3][4]Jean Gauger[5]运用VAR模型对住宅投资和宏观经济之间的长期互动关系进行了实证研究.况伟大[6] 李景华[7]李秀婷[8]基于投入产出模型分析了房地产业的拉动作用和推动作用；黄忠华、吴次芳等[9]采用面板数据分析了房地产投资对经济增长的影响；位志宇、杨忠直和王爱民[10]从羊群效应的视角分析了我国房地产价格和宏观经济基本面之间的关系；李玉杰 [11]分别从产业定位等角度探究了房地产业和国民经济之间的协调发展关系问题；蒋雪梅[12]通过一般均衡模型对宏观经济和房地产进行了动态研究；李文军[13]研究了房地产开发投资和全社会固定资产投资的互动关系.
目前国内外的相关研究多应用计量经济学方法或投入产出模型,侧重于从宏观的角度分析房地产业和社会经济发展关系,缺乏对于典型区域表现出的特点进行趋势和协同分析.本文通过Tapio脱钩指数方法测算房地产投资属性、消费属性和社会经济发展的脱钩程度及其变化,并将房地产消费和投资脱钩程度进行对比,对济南市房地产业和社会经济发展协调程度进行测度.本文在理论上为进一步研究房地产发展的协调提供了新的方法,在实践上为政府控制房地产投资需求和满足房地产消费需求以及维持房地产投资和消费的均衡提供了指导.
二、房地产业发展脱钩指数分析法
脱钩来源于物理学领域,指具有关联关系的两个或者多个变量之间的依赖关系出现脱离.目前脱钩指数测算方法主要有OECD脱钩指数法和Tapio脱钩指数法.和OECD脱钩指数法相比,Tapio脱钩指数法基期选择相对容易且不受统计量纲变化的影响,并且可以通过恒等变换进行完全无剩余的分解.钟太洋[14]等通过脱钩分析方法对经济增长和建设用地扩张关系进行了研究.本文在此研究基础上采用Tapio脱钩指数方法对济南市房地产业发展和经济增长的协调程度进行了较为微观的度量,其应用于房地产领域是指一定期间内基期和当前房地产业投资额（HI）变化率和GDP变化率之比以及住宅投资额（NI）变化率和城镇人口（CP）变化率.
三、指标选取和模型设定
(一)指标选取
在理论分析及文献综述的基础上,本文在进行房地产消费脱钩分析时,选取住宅投资额（NI）、城镇人口（CP）作为两个主要指标分别衡量房地产业发展和济南市的社会发展；在进行房地产投资脱钩分析时,采用房地产开发投资额（HI）衡量房地产业的发展,采用GDP衡量经济增长.
(二)模型设定
四、实证分析
(一)研究区域概况
济南市作为山东省的政治经济文化中心,其房地产业一直蓬勃发展.随着旧城改造的进行、调控政策的制定及城市化进程的加快,济南房地产市场经历了发展的 ,但发展过程中也存在着一些问题,如土地供需矛盾加剧、产业结构不完善及调控制度存在滞后性.
(二)数据选取及处理
本文所用数据为济南市2001-2014年的年度数据,所用数据来自于《山东统计年鉴2014》、《济南统计年鉴2014》.鉴于数据的可获取性及准确性,我们选取2001-2014年共14年的济南市相关数据.为排除通货膨胀、利率变化等因素影响,我们将各年的GDP用中国统计年鉴公布的GDP指数处理得到修正后的GDP.2008至2010年济南市城镇人口数量年度数据存在缺失,由《济南市统计年鉴2014》《山东省统计年鉴2014》以及济南市国民经济和社会发展统计公报公布的相关数据经过处理所得.
(三)实证结果
1.房地产消费脱钩分析
济南市2001-2014年房地产业CREDI弹性结果主要有2种脱钩状态：扩张负脱钩（共13年）和弱负脱钩（共1年）.从总体上看,NI和CP处于扩张负脱钩状态,CREDI值波动较大,其最小值为2002年的0.34,主要原因是2002年济南市对户籍制度做出重要改革,在建成区内取消农业户口和城镇户口之分,即城镇人口的政策性剧增而住宅投资由于市场原因增速缓慢,这导致了当年的房地产消费脱钩状态表现为弱脱钩；CREDI平均值为6.13,表明市区城镇人口每增长1%,住宅投资额随之增加6.13%,这反映了城镇人口总量是推动房地产消费市场发展的重要动力之一.从发展阶段看,CREDI值呈现出周期性,周期为1-2年,这是由于房地产市场中存在的阻滞效应及时滞.交易成本一定程度上抵消了收入增长的效应进而影响了家庭住房消费量的及时调整且房地产市场存在生产周期,这些决定了CREDI值周期一般为1年左右.CREDI最大值为2008年的12.35,表明住宅投资对城镇人口的弹性值较高,在进行房地产投资和调控时,应稳步推进城镇化水平,以避免房地产投资的过度波动对市场造成不良影响.同时住房需求类型的转变也是不可忽视的因素,可以从这个角度进行进一步研究.
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